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??兩個(gè)月時(shí)間豪擲463億元拿地，且地塊全部集中于上海核心地段，如此大手筆的企業(yè)是上海地產(chǎn)集團(tuán)——有著上海“最大地主”名號(hào)的國(guó)字頭隱秘巨頭。

??上海這家“最大地主”是如何拿地的？

??5月26日消息，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司近日以協(xié)議出讓方式競(jìng)得浦東新區(qū)上鋼社區(qū)一宗地塊，總價(jià)85.4億元，折合樓面價(jià)7.03萬(wàn)元/平方米。

??這是后灘板塊出讓的第二幅宅地。第一幅宅地是其相鄰地塊，于2024年12月協(xié)議出讓，也是被上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下，總價(jià)88.7億元，成交樓面價(jià)為7萬(wàn)元/平方米。

??兩宗地塊合計(jì)總價(jià)達(dá)174億元，且均為純住宅用地，合計(jì)房源數(shù)約2060套。記者了解到，這兩宗地塊后續(xù)均計(jì)劃進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)由市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)商操盤(pán)開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā)。

??一周前，5月20日，上海市徐匯區(qū)東安新村舊改項(xiàng)目第二宗宅地127b-24地塊協(xié)議出讓，由上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯城投各持股50%）以98.18億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)12.41萬(wàn)元/平方米，但仍低于去年綠城通過(guò)招拍掛市場(chǎng)拿下的徐匯濱江小米地塊樓面價(jià)（13.1萬(wàn)元/平方米）。

??根據(jù)出讓要求，該地塊內(nèi)無(wú)保障房建設(shè)要求，地塊中小套型建設(shè)比例為0，意味著未來(lái)可建設(shè)成為純大戶型社區(qū)。

??該地塊北側(cè)為2025年3月份協(xié)議出讓的徐匯區(qū)127b-23地塊，即徐匯東安新村舊改首宗宅地，由上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司以總價(jià)83.5億元競(jìng)得，樓面價(jià)12.61萬(wàn)元/平方米。上海新楓安的控股股東同樣是上海地產(chǎn)集團(tuán)（持股60%）和徐匯城投（持股40%）。

??根據(jù)規(guī)劃方案，東安新村舊改項(xiàng)目共涉及三幅住宅地塊，是徐匯目前最大規(guī)模的舊改項(xiàng)目，目前兩幅地塊均被上海地產(chǎn)集團(tuán)斬獲。

??不到一個(gè)月前，5月1日，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了淮海東路7幅舊改項(xiàng)目地塊的協(xié)議出讓情況，出讓價(jià)格總計(jì)73.27億元，意向用地者為上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，該公司由上海地產(chǎn)集團(tuán)持股60%、黃浦區(qū)國(guó)資委持股40%。

??3月21日，上海地產(chǎn)集團(tuán)還分別花費(fèi)86.5億元和37億元，以協(xié)議出讓方式獲得楊浦新江灣兩幅宅地，其中一幅容積率僅1.1，樓板價(jià)分別是5.4萬(wàn)元/平方米和5.9萬(wàn)元/平方米。去年12月份，上海地產(chǎn)集團(tuán)還分別在浦東新區(qū)和虹口區(qū)以協(xié)議出讓方式獲得4幅地塊，土地價(jià)款共計(jì)124.67億元。

??據(jù)此測(cè)算，近半年來(lái)，上海地產(chǎn)集團(tuán)共拿地16幅，總拿地金額達(dá)到588.5億元。這些地塊幾乎每一宗都位于上海核心地段，且都是通過(guò)協(xié)議出讓方式獲得。若通過(guò)集中土地拍賣入市，大概率都是能刷新區(qū)域樓面價(jià)的熱門(mén)地塊。

??就拿地事宜，記者致電上海地產(chǎn)集團(tuán)方面，未獲回應(yīng)。

??不同于公開(kāi)土地拍賣，協(xié)議出讓是土地出讓的一條“隱秘戰(zhàn)線”。所謂協(xié)議出讓，就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)出讓金，國(guó)家把一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海公開(kāi)出讓涉宅用地47宗，累計(jì)出讓金額達(dá)到1321億元，雖然公開(kāi)交易的土地規(guī)模環(huán)比有所下降，但去年上海協(xié)議出讓的宅地金額超過(guò)1000億元。上海地產(chǎn)集團(tuán)走的正是協(xié)議出讓拿地的賽道。

??上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海是“巨無(wú)霸”一樣的存在。其成立于2002年，注冊(cè)資本300億元，實(shí)控人是上海市國(guó)資委。截至2023年底，上海地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)總額超過(guò)4200億元，旗下公司近400家，在職員工超過(guò)1萬(wàn)人。過(guò)去十年，上海地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)了全上海市60%的舊區(qū)改造。

??有知情人士稱，上海地產(chǎn)集團(tuán)的主要使命是配合上海城市各階段發(fā)展需求，如前幾年土拍市場(chǎng)冷清期間，會(huì)出來(lái)托底一些地塊。近幾年，上海進(jìn)入城市更新沖刺期，作為上海市國(guó)資委全資子公司，上海地產(chǎn)集團(tuán)肩負(fù)著城市更新使命，通過(guò)協(xié)議出讓和“場(chǎng)所聯(lián)動(dòng)”策略，將優(yōu)質(zhì)資源分配給頂  級(jí)開(kāi)發(fā)商，令其能以相對(duì)合理的拿地價(jià)格布局上海。

??這兩年，上海地產(chǎn)集團(tuán)頻繁使用一種組合打法，即“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開(kāi)發(fā)”。也就是，通過(guò)協(xié)議出讓拿下地塊后，再通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，由央企國(guó)企等實(shí)力房企接盤(pán)，進(jìn)入后端開(kāi)發(fā)。通過(guò)這樣的操作，把原本高門(mén)檻高風(fēng)險(xiǎn)的土地資源轉(zhuǎn)化成“可控釋放”的城市資產(chǎn)包。

??比如去年，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下公司摘得定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊，一個(gè)月后項(xiàng)目就在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中建系的中建壹品拿下，也就是在售的中建外灘源著樓盤(pán)。也是去年，招商蛇口從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中拿下徐匯新長(zhǎng)橋舊改項(xiàng)目一幅地塊，總價(jià)近17億元，最后落地“海上·清和璽”。

??再比如，2022年10月，華潤(rùn)置地因圍標(biāo)事件被禁止上海拿地3年后，便從上海地產(chǎn)集團(tuán)子公司手上收購(gòu)了前灘西南區(qū)三個(gè)地塊，借此邁出了在上海市場(chǎng)雄起的關(guān)鍵一步。

??盡管上海地產(chǎn)集團(tuán)背靠上海市國(guó)資委，身負(fù)“存量地主”的名號(hào)，但其同樣面臨營(yíng)收下滑及負(fù)債高企的壓力。據(jù)其財(cái)報(bào)披露，2024年度營(yíng)業(yè)收入317.55億元，同比下滑15%；歸屬母公司凈利潤(rùn)10億元，同比下滑44%；總負(fù)債2741億元，同比微增。