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北京鏈家研究院分析師 岳微

??平房鄉黃杉木店地塊由于其體量大、總價高和稀缺性等特點，成為2025年北京市朝陽區第二輪供地中頗受關注的一宗地塊。

??從技術指標來看，該地塊與孫河2902-73商業金融地塊捆綁出讓，形成總用地規模14.83公頃、地上建筑規模28.27萬平方米的出讓組合，起始價高達126億元。其中，黃杉木店地塊總用地面積達8.96公頃，規劃地上建筑面積22.40萬平米，由三宗地塊組成，其中01、03地塊為居住用地，02地塊為托幼用地。

??地塊位于東五環內，朝陽北路以北，作為朝陽北路沿線地塊，距離地鐵6號線青年路站更近，緊鄰朝陽大悅城，交通便利，周邊有成熟的生活配套，西側有高端二手房小區星河灣，居住界面更成熟。作為朝青板塊的住宅用地，具有稀缺性和獨特的市場價值。基于地塊自身條件和周邊市場的情況，該地塊更適宜打造面向品質居住這類改善需求的產品，不僅能吸引朝陽區域內的換房置業客戶，也同樣會是臨近的東城區、通州區、順義區換房置業客戶的主要選擇。項目或許還能延續星河灣的標桿效應，延續區域產品基因，成為北京市場上新時期“好房子”的代表之作。

??值得注意的是，本次土拍在競拍規則上也優化了競得人成立項目公司的相關要求。將原本“競得人為聯合體或非北京市企業的，應在出讓宗地所在區（縣）成立一家能夠獨立承擔責任的項目公司”優化為“競得人為聯合體的，應成立能夠獨立承擔責任的項目公司”。優化后，不再區分競得人是否為北京市企業，也不再限制項目公司成立數量與注冊地點，使得開發商參與競拍的主體更具靈活性，也為聯合體的組成提供了更大的空間，這也有利于開發企業對大規模地塊的成本測算、開發設計，本地塊最終也是由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發聯合體競得。