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??10月29日，“滬七條”樓市新政發(fā)布正好滿月。此次政策組合拳誠意滿滿，市場也給出了立竿見影的反饋。

??新政對上海二手房市場影響較為明顯，隨著政策放寬，上海二手房市場迎來一波交易熱潮。

??據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月26日，上海二手房（含商業(yè)）成交量再次破千套，共計(jì)成交套數(shù)1301套，創(chuàng)下年內(nèi)第二高。

??截至10月26日，安居客監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房日成交量已經(jīng)四度破千套大關(guān)，成交總量已突破2萬套，達(dá)20028套，比9月同期上漲52.3%。雖然10月還未結(jié)束，但按整月日均770套的成交數(shù)據(jù)預(yù)估，月成交總量有望達(dá)2.4萬套；按節(jié)后日均成交942套預(yù)估，月成交總量將近2.5萬套。

??得益于政策刺激，上海豪宅市場持續(xù)火爆，新房項(xiàng)目再現(xiàn)“日光”。10月27日，位于上海黃浦區(qū)的融創(chuàng)外灘壹號院項(xiàng)目二期三批次迎來開盤，158套房源當(dāng)日再度售罄。

??除了成交量有明顯改善，上海新房價(jià)格也韌性十足。從10月18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2024年9月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體趨穩(wěn)、同比降幅擴(kuò)大。但在北京、廣州、深圳等一線城市新房價(jià)格環(huán)比分別下降的同時(shí)，上海新房價(jià)格依舊領(lǐng)跑全國市場，環(huán)比上漲0.6%。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，受到政策利好推動，樓市成交開始好轉(zhuǎn)。不過基于市場投放節(jié)奏等影響，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)略有滯后，成交反應(yīng)速度沒有二手房市場那么迅速，隨著供應(yīng)穩(wěn)步提升，后續(xù)成交數(shù)據(jù)也會順勢而上。

??新房、二手房量價(jià)齊升

??此次上海樓市在新政后復(fù)蘇明顯，尤其是二手房市場成交量節(jié)節(jié)攀升。

??根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，新政后首周（9月30日-10月6日），上海鏈家成交了1186套二手房，這一成交量是前一周的1.3倍，環(huán)比漲幅33%。截至10月28日，整個(gè)10月上海的市場反應(yīng)積極，門店成交量環(huán)比增長89%。在此期間，新增掛牌房源數(shù)量累計(jì)環(huán)比上漲24%，線上咨詢量累計(jì)環(huán)比增長39%，新增客戶量累計(jì)環(huán)比增長40%，帶看量累計(jì)環(huán)比增長25%。

??對此，中介從業(yè)人員和二手房市場的房東們感受頗深。

??一位已經(jīng)將房屋掛牌兩個(gè)多月的房東表示：“國慶假期后，來看房的人明顯多了，9月一共來看只有五六組客戶，但10月以來，有時(shí)一天就有三四組客戶來看房。”這位房東表示，本來已經(jīng)準(zhǔn)備讓價(jià)，但市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變后，考慮還是堅(jiān)持原來的掛牌價(jià)。

??中介小禾（化名）也表示，新政后能明顯感覺到客戶看房更積極了，現(xiàn)在無論是房東還是購房者都有點(diǎn)熟悉市場套路了，政策出來的一個(gè)月內(nèi)相對比較容易促成成交。

??在58安居客研究院院長張波看來，上海二手房市場成交量在國慶之后有明顯提升，關(guān)鍵還是在于9月29日“滬七條”的推進(jìn)。一方面限購放松，尤其是非本市戶籍，只要滿足1年社保或個(gè)稅，就能在外環(huán)外買房，對于潛在需求轉(zhuǎn)化起到了直接作用；另一方面增值稅免征年限“5改2”，大大降低了交易成本，這對于換房需求的拉動明顯。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，政策不僅對二手房成交量有促進(jìn)作用，對新房市場亦有利。

??同策研究院數(shù)據(jù)顯示，新政后，上海新房日均來訪環(huán)比大漲131%。盡管如此，各區(qū)域的市場表現(xiàn)不一。分區(qū)域來看，外環(huán)外來訪、認(rèn)購增長遠(yuǎn)超過外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目。在上海外環(huán)外項(xiàng)目來訪客戶中，約40%為受新政影響驅(qū)動看房，約31%客戶受新政影響而認(rèn)購。相比之下，外環(huán)內(nèi)新房來訪客戶中，僅5%為受新政影響驅(qū)動看房，新政對外環(huán)內(nèi)市場影響較弱。

??豪宅又見“日光” 市場熱度不均

??今年以來，上海豪宅項(xiàng)目持續(xù)熱銷，成為疲弱樓市里一劑“強(qiáng)心針”。

??有市場數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，上海單價(jià)15萬元以上住宅成交套數(shù)達(dá)到2004套，為2023年全年的5.5倍。另據(jù)克而瑞上海的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度上海房地產(chǎn)高端市場成交活躍，內(nèi)環(huán)和中環(huán)的新房總銷售金額約占全市46.5%，核心區(qū)域諸如黃浦、徐匯等，高端住宅項(xiàng)目成交活躍且價(jià)格堅(jiān)挺。同時(shí)，改善型產(chǎn)品市場份額持續(xù)擴(kuò)大，總價(jià)2000萬元以上項(xiàng)目前三季度成交為近五年同期新高，成交面積和金額分別為93.58萬平方米和1433.64億元，同比上漲57.62%和90.31%。

??最近兩個(gè)月，上海市區(qū)豪宅產(chǎn)品上新趨勢較以往更為火熱。

??9月4日，單價(jià)14.5萬元/平方米的海玥黃浦源開啟認(rèn)購，最終累計(jì)認(rèn)購148組，認(rèn)購率110%；9月15日，徐匯區(qū)“網(wǎng)紅盤”中海領(lǐng)邸·玖序開啟三期認(rèn)購，放出178套房源，平均單價(jià)約14.67萬元/平方米；9月中旬，位于黃浦區(qū)域的翠湖天地六期放出108套大平層以及別墅產(chǎn)品，該盤單價(jià)達(dá)到21萬元/平方米；黃浦區(qū)綠發(fā)浦江園也開啟認(rèn)購，推出409套房源，平均單價(jià)約16萬元/平方米。

??此次實(shí)現(xiàn)“日光”的融創(chuàng)外灘壹號院二期今年已實(shí)現(xiàn)三開三罄。據(jù)“融創(chuàng)官微”顯示，外灘壹號院二期今年總銷售套數(shù)達(dá)到472套，總成交金額215億元，成為目前上海年內(nèi)銷售額TOP2的住宅項(xiàng)目。作為黃浦區(qū)改善型住宅產(chǎn)品，融創(chuàng)外灘壹號院目前最高報(bào)價(jià)達(dá)到21.29萬元/平方米，最低報(bào)價(jià)也在14.6萬元/平方米左右浮動。

??“融創(chuàng)外灘壹號院的熱銷，一方面是該項(xiàng)目地理位置很好，另一方面也得益于上海近期的樓市新政。”在業(yè)內(nèi)人士看來，上海市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目更受青睞，一方面是市區(qū)部分中高端項(xiàng)目的一二手房倒掛現(xiàn)象還存在，尤其是高端住宅的倒掛空間更為明顯。也有部分買家通過購買豪宅來進(jìn)行資產(chǎn)配置，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。另一方面是目前上海市場上的改善需求，尤其是中高端改善需求的購房者入場信心更為堅(jiān)定，并且優(yōu)質(zhì)次新二手房在市場上的抗跌性也更強(qiáng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了改善需求入場的信心。

??雖然上海豪宅市場持續(xù)熱銷，但隨著市中心豪宅供應(yīng)量增加，這些高端項(xiàng)目也面臨競爭和去化壓力。據(jù)市場消息報(bào)道，接下來還有一大批市區(qū)高端項(xiàng)目以及風(fēng)貌別墅在年底入市，比如同為融創(chuàng)打造的上海壹號院、此前綠城拿下的備受市場矚目的徐匯濱江“地王”、陸家嘴和太古地產(chǎn)聯(lián)合打造的太古源源邸等。

??上述業(yè)內(nèi)人士表示，隨著上海豪宅項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格天花板不斷被突破，一二手房價(jià)差逐漸消失，上海豪宅市場也進(jìn)入了“神仙打架”的階段，到底誰能贏得購房者就要各憑本事了。

??此外，雖然新政對項(xiàng)目銷售起到了積極作用，但上海市場也依然存在冷熱不均的特點(diǎn)。市區(qū)高端品質(zhì)住宅充分競爭的同時(shí)，上海一些外環(huán)外項(xiàng)目銷售卻遇冷。

??10月中旬，中鐵建地產(chǎn)在上海奉賢打造的熙語華亭項(xiàng)目宣布因認(rèn)購登記期間“零認(rèn)購”而取消搖號；同樣“零認(rèn)購”的還有位于上海市閔行區(qū)的華潤·映江潤府項(xiàng)目。

??“過去幾年，上海郊區(qū)土地供應(yīng)量較大，所以樓盤入市相對集中，市場可能難以在短時(shí)間內(nèi)消化如此大的供應(yīng)量，導(dǎo)致部分項(xiàng)目銷售去化比較艱難。”一位外環(huán)外項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在的置業(yè)群體對項(xiàng)目位置、住房品質(zhì)、戶型硬件配置等要求都比較高，買房更加理性，所以現(xiàn)在開發(fā)商只能不斷提高對自己的要求，希望能以好的產(chǎn)品贏得購房者的心。