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??9月20日上午，成都嘉悅匯（天府天璽）8套房源在阿里拍賣平臺(tái)因無人出價(jià)而流拍。

??這是本月嘉悅匯第二次遭遇流拍。9月10日，嘉悅匯37套房源結(jié)束拍賣，其中35套房源無人出價(jià)，另2套房源分別有1人競價(jià)，但未達(dá)保留價(jià)而競價(jià)失敗。目前這37套房源以招商的形式繼續(xù)掛在阿里拍賣平臺(tái)。

??嘉悅匯曾是成都人盡皆知的爛尾樓，在停擺8年多之后，于2023年重新取證入市，因地理位置過于優(yōu)越，搖號(hào)人數(shù)觸發(fā)三倍熔斷，中簽率不足7%，成為當(dāng)時(shí)成都最炙手可熱的紅盤，如今在拍賣平臺(tái)卻遭遇了滑鐵盧。

??價(jià)格無優(yōu)勢導(dǎo)致流拍

??“拍的價(jià)高了，我手里的客戶沒人參與。”在成都從事法拍房銷售工作3年的鄧姐（化名）告訴記者，起拍價(jià)過高導(dǎo)致了嘉悅匯兩次流拍。

??資料顯示，本月結(jié)束拍賣的兩批房源均位于嘉悅匯2棟，清水房，建筑面積81~134平方米，涵蓋兩房、三房和四房戶型。

??嘉悅匯曾于2014年12月31日開盤，當(dāng)時(shí)開盤的就是2棟，均價(jià)不足萬元，很快就售罄。此后陷入困境，項(xiàng)目爛尾長達(dá)8年多，2023年才在官方監(jiān)管下以“天府天璽”新的案名重新取證入市。項(xiàng)目所剩的1棟1~3單元394套清水房源全部取證，取證均價(jià)2.7萬元/平方米。

??由于地處成都高新區(qū)大源板塊核心位置，這次開盤異常火爆。6437人搖394套清水房，場面壯觀。

??2023年，大源板塊的二手房成交均價(jià)為33913元/平方米，與嘉悅匯一街之隔的華潤鳳凰城一鳴驚人，掛出3.5萬元/平方米的高價(jià)。很多人認(rèn)為，即使嘉悅匯清水均價(jià)2.7萬元/平方米，與區(qū)域房價(jià)之間至少還有每平方米4000元+的剪刀差，完全值得上車。

??可市場瞬息萬變，如今大源板塊的二手房價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。

??貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，華潤鳳凰城最新一套90平方米的精裝房僅以2.2萬元/平方米成交，華府西苑的二手房成交價(jià)也穩(wěn)定在2.4萬~2.6萬元/平方米。

??而嘉悅匯37套房源的起拍均價(jià)2.4萬元/平方米，后面8套起拍價(jià)2.6萬~2.8萬元/平方米。對比之下，清水房的嘉悅匯毫無價(jià)格優(yōu)勢。記者查閱信息發(fā)現(xiàn)，37套房源流拍后，轉(zhuǎn)讓方從37套房源里挑選了8套出來，調(diào)高起拍價(jià)，再次進(jìn)行了拍賣。

??“嚴(yán)格來說，嘉悅匯這批房源是網(wǎng)拍房，不算法拍房。”鄧姐表示，拍賣嘉悅匯的主體并非法院而是公司。不過兩者在一般購房者眼里沒有任何區(qū)別，都是要節(jié)約成本、有撿漏空間才會(huì)去參拍，所以嘉悅匯流拍也在情理之中。

??二手房擠壓競拍房市場

??嘉悅匯流拍，伏筆在去年就已埋下。

??去年項(xiàng)目開盤迅速三倍熔斷，火爆的場面沒讓嘉悅匯實(shí)現(xiàn)開盤即清盤。選房當(dāng)天，嘉悅匯的小戶型被一掃而空，剩下部分大戶型進(jìn)入順銷。

??當(dāng)初放棄選房的張女士表示，自己準(zhǔn)備了400萬元預(yù)算，這個(gè)預(yù)算可以在大源、新川或者站南板塊選擇次新或者精裝修的二手房，權(quán)衡之下，還是放棄了清水的嘉悅匯。

??這種買房時(shí)與二手房之間的權(quán)衡在今年成都解除限購之后尤為明顯。

??“新政第二天，我手中的客戶都轉(zhuǎn)二手房了。”小李（化名）已經(jīng)從成都一家法拍房公司離職。本來他手里有幾組客戶想買法拍房，甚至有兩組客戶還繳納了前期的盡職調(diào)查費(fèi)用。新政出來他們幾經(jīng)權(quán)衡，決定買二手房，還詢問小李是否能退還已繳納的費(fèi)用。

??雖然小李將客戶轉(zhuǎn)給了二手房部門，但小李本人能拿到的提成變少。兩個(gè)月之后，一直沒有開單的他決定離開。

??今年成都二手房成交量屢創(chuàng)高新，在全國走出獨(dú)立行情。但低價(jià)走量也影響到了以“低價(jià)、能撿漏”為賣點(diǎn)的網(wǎng)拍房、法拍房市場。

??通常網(wǎng)拍、法拍這樣需要競拍的房子，都會(huì)事前評(píng)估房屋價(jià)值。據(jù)鄧姐介紹，一般法院或機(jī)構(gòu)會(huì)通過專業(yè)網(wǎng)站調(diào)取房價(jià)大數(shù)據(jù)來確定評(píng)估價(jià)，或者由法院或機(jī)構(gòu)通過實(shí)施調(diào)研，取得該小區(qū)該戶型在半年或者一年之內(nèi)的成交均價(jià)，以此來評(píng)估房屋的價(jià)值。法拍房的一拍起拍價(jià)會(huì)在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打8折，如果一拍流拍，二拍起拍價(jià)會(huì)在一拍起拍價(jià)基礎(chǔ)上再打8折。二拍起拍價(jià)相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的6~7折左右，如果二拍還是流拍，則進(jìn)入變賣。而網(wǎng)拍房一般會(huì)設(shè)置拍賣保留價(jià)，確保拍賣品在成交時(shí)不會(huì)低于自己的心理價(jià)位，保障自己的權(quán)益。

??小李告訴記者，如果他是購房者，現(xiàn)在也會(huì)選擇二手房，“二手房價(jià)是實(shí)時(shí)的，可能看中的房子開拍時(shí)，所在區(qū)域或小區(qū)還有更便宜的二手房掛出來。二手房價(jià)上漲較快時(shí)，預(yù)算有限或有意投資的，買需要競拍的房子就比較劃算。”

??后市價(jià)格將回歸理性

??記者從鄧姐手中獲取到的2024年1~8月成都法拍房數(shù)據(jù)顯示，嘉悅匯所在的高新區(qū)，法拍房成交均價(jià)已經(jīng)從1月的38716元/平方米降到19302元/平方米。一圈層其他區(qū)域的法拍房成交價(jià)也都維持在1萬元+的水平。

??“房子都在降價(jià)，拍賣的房子價(jià)格自然會(huì)走低。”鄧姐告訴記者。

??比如高新區(qū)的藍(lán)光金悅派小區(qū)，去年高峰時(shí)二手掛牌均價(jià)約2.35萬元/平方米。如今一套建筑面積約78.03平方米的房子，評(píng)估總價(jià)僅142萬元，折算單價(jià)1.8萬元/平方米左右，起拍總價(jià)127萬元，折算單價(jià)約1.6萬元/平方米，在鄧姐看來已經(jīng)是很低的價(jià)格了。

??但今年藍(lán)光金悅派小區(qū)開始出現(xiàn)單價(jià)約1.7萬元/平方米的成交房源。鄧姐說，很多客戶還是會(huì)擔(dān)心拍賣房騰退、過戶等后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，如果二手房和拍賣房價(jià)格相差不是太大，他們更愿意考慮二手房。

??而且市場下行，客戶也越來越專業(yè)。花姐（化名）今年52歲，在成都一家法拍房銷售公司任職。她手里有一組客戶是成都本地人，想拍一套總價(jià)六七十萬元的“老破小”，用來投資收租。跟她交流下來，花姐發(fā)現(xiàn)這人特別專業(yè)，不僅對區(qū)域、小區(qū)分析得頭頭是道，還對房價(jià)和租金市場非常了解。有時(shí)她會(huì)主動(dòng)發(fā)一些二手房的信息給花姐，而花姐給她匹配房源的時(shí)候，她也會(huì)第一時(shí)間搜索該小區(qū)的二手房相關(guān)信息。

??“她比我還專業(yè)，能不能開單只能看運(yùn)氣了。”花姐也頗感無奈。

??花姐向記者提供了一份資料，上面顯示，截至2024年8月，成都12區(qū)中，只有高新區(qū)法拍房成交套數(shù)和成交單價(jià)全面超過2023年的行情，金牛區(qū)和雙流區(qū)成交單價(jià)略漲，其他區(qū)域的相關(guān)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，是否能超過去年的行情還有待觀察。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)曾統(tǒng)計(jì)，成都2024年1~7月法拍住宅房源掛拍5635套，成交2730套，清倉率48.5%。考慮花姐的數(shù)據(jù)只統(tǒng)計(jì)了12個(gè)區(qū)域，兩份數(shù)據(jù)差距并不大。

??對此，長期研究成都樓市的專家王巍認(rèn)為，雖然嘉悅匯流拍了，但高新區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值比較穩(wěn)定。不過，市場下行通道已開啟，政策對新房和二手房的調(diào)控力度加大，部分區(qū)域法拍房行情被看談只是市場的正常反應(yīng)。畢竟對絕大多數(shù)人來說，買不到合適的新房和二手房，無奈之下才會(huì)考慮買法拍房。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)亦指出成都法拍房的清倉率高于北上廣深4個(gè)一線城市，表明成都對法拍房的需求很強(qiáng)勁。樓市仍在探底，預(yù)計(jì)未來成都法拍房供應(yīng)量還會(huì)上升，一拍成功率降低，價(jià)格整體回歸理性。