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??今年4月，中共中央政治局會(huì)議定調(diào)：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫(kù)存”的政策抓手。

??截至目前，全國(guó)已有超百城借勢(shì)推出住房“以舊換新”政策，8月中下旬無(wú)錫更是開(kāi)啟跨城市“以舊換新”的創(chuàng)新，在全國(guó)屬于首例。

??當(dāng)前新政落地效果幾何？能否幫助本地樓市達(dá)到去庫(kù)存和新房止跌企穩(wěn)的雙重目的？

??2024年4月30日，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??5月17日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收儲(chǔ)存量房。6月20日，住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。

??與政府收儲(chǔ)去庫(kù)存目的相類似，超百城推出住房 “以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：

??第一種，代售模式，最為常見(jiàn)，已在上海、深圳等多個(gè)城市推行。即房企、中介、購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)和二手房?jī)?yōu)先賣(mài)協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

??第二種，舊房換購(gòu)模式，南京、鄭州等城市已落地。通常有政府平臺(tái)、新房開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、住房管理部門(mén)四方參與。流程為先由購(gòu)房者選定意向新房，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房?jī)r(jià)值評(píng)估，之后由住房管理部門(mén)完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺(tái)公司收購(gòu)存量住房，同時(shí)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新房買(mǎi)賣(mài)合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

??第三種，發(fā)放換新補(bǔ)貼，沈陽(yáng)、蘇州等城市實(shí)行。也就是出售舊房并購(gòu)買(mǎi)新房，可以獲得相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼。補(bǔ)貼計(jì)量方式主要有3種：一是稅費(fèi)補(bǔ)貼，比如常熟按購(gòu)房時(shí)段補(bǔ)貼50%-80%的契稅，再比如襄陽(yáng)對(duì)已繳增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼；二是按新房面積補(bǔ)貼，比如沈陽(yáng)補(bǔ)貼100元/平方米；三是按套補(bǔ)貼，比如中山不論面積、地段，每套補(bǔ)貼2000元電子消費(fèi)券。

??第四種，“舊轉(zhuǎn)保”，由肇慶首創(chuàng)。即國(guó)資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營(yíng)，和換購(gòu)模式不同，“舊轉(zhuǎn)保”并不買(mǎi)斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對(duì)于房源的要求也不低，比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過(guò)90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。

??2024年8月9日，無(wú)錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布商品房“以舊換新”升級(jí)版，擴(kuò)大“以舊換新”收購(gòu)范圍，將蘇州、常州存量二手房納入其中，市民可以用蘇州、常州的二手房，來(lái)?yè)Q購(gòu)無(wú)錫的新房。這也是全國(guó)首例住房跨城“以舊換新”。

??以上政策主要為地方城投平臺(tái)發(fā)起，屬于收購(gòu)模式，地方國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房（舊房），業(yè)主再將售房款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，補(bǔ)繳差價(jià)。地方國(guó)資平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商收購(gòu)的舊房一般將作為保障房、人才房等。

??從實(shí)施流程來(lái)看，有房屋置換需求的購(gòu)房者，確定購(gòu)買(mǎi)的新樓盤(pán)項(xiàng)目并認(rèn)購(gòu)房源，專業(yè)評(píng)估公司對(duì)“賣(mài)舊”的房屋進(jìn)行估價(jià)，舊房評(píng)估環(huán)節(jié)將引入3家具備法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，由客戶在3家評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取1家進(jìn)行舊房?jī)r(jià)格評(píng)估，在買(mǎi)賣(mài)雙方就價(jià)格達(dá)成一致后，國(guó)企平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商直接收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目。

??無(wú)錫此次創(chuàng)新點(diǎn)在于跨城“以舊換新”，即無(wú)錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規(guī)定范圍內(nèi)擁有自有物業(yè)的居民（居民個(gè)人征信正常，無(wú)不良貸款記錄且有權(quán)處理該套舊房），均可參與在無(wú)錫市梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股樓盤(pán)換購(gòu)商品住房以舊換新。

??從無(wú)錫跨城“以舊換新”的落地效果來(lái)看，基于政策8月下旬才在無(wú)錫全面鋪開(kāi)，目前對(duì)于單個(gè)微觀項(xiàng)目促進(jìn)作用較為顯著，對(duì)于市場(chǎng)面的提振相對(duì)有限。

??今年4月開(kāi)始，無(wú)錫陸續(xù)推出兩批次住房“以舊換新”項(xiàng)目，主要集中在梁溪區(qū)，從官方反饋來(lái)看，效果也的確不錯(cuò)。僅一個(gè)月時(shí)間，首批次就有超過(guò)40位換房人完成了交易。截至7月底，相關(guān)咨詢超過(guò)2000組，完成“以舊換新”登記的超過(guò)600組，最終成交的超過(guò)140組。

??而從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，熱度僅集中在個(gè)別片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目。市場(chǎng)反饋較好的為新盤(pán)云上詩(shī)悅項(xiàng)目，自今年4月底首開(kāi)以來(lái)，月度成交基本保持在20套以上高位，6月單月成交超52套；其次老盤(pán)望山樾成交量也有了平穩(wěn)增長(zhǎng)，2024年前3月成交月均值4套，2024年4-8月成交月均值6套。待入市項(xiàng)目中迎龍觀月項(xiàng)目定位高端，規(guī)劃打造21棟高端住宅，合院建面約338㎡，疊拼建面約238㎡、248㎡，小高層建面約166-233㎡；整體關(guān)注度較高。

??而對(duì)于熙悅春秋、玖禮檀樾、錦尚天華等項(xiàng)目而言，新政后成交量并未有明顯起色。惠山區(qū)大華錦繡前城項(xiàng)目也啟動(dòng)了“以舊換新”，8月認(rèn)購(gòu)套數(shù)高達(dá)23套，位列無(wú)錫單月熱銷榜第二名，不過(guò)考量其同時(shí)推出了58折特價(jià)房助力去化，以舊換新效果基本可以忽略不計(jì)。

??從梁溪區(qū)新房成交基本面數(shù)據(jù)來(lái)看，成交雖有增長(zhǎng)，但增幅相對(duì)有限。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，梁溪區(qū)商品住宅成交面積及其占比自2024年4月以來(lái)便開(kāi)始波動(dòng)上行，6-7月達(dá)到階段性高峰，單月成交面積均超2.8萬(wàn)平方米，7月梁溪區(qū)新房成交占比高達(dá)20%，創(chuàng)2023年以來(lái)占比新高，8月成交量雖有回落，但成交占比仍保持在15%。

??而擴(kuò)張到城市面，影響近乎可以忽略不計(jì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，無(wú)錫3月以來(lái)單月成交規(guī)模基本都保持在15-20萬(wàn)平方米左右波動(dòng)，今年以來(lái)新房成交同比降幅有收窄趨勢(shì)，不過(guò)從累計(jì)同比降幅來(lái)看，依舊維持在4成左右高位。

??總體來(lái)看，當(dāng)前新房成交低迷，即便供應(yīng)下行也難改高庫(kù)存現(xiàn)狀，二手房掛牌量增價(jià)跌對(duì)新房市場(chǎng)也將產(chǎn)生一定的替代效應(yīng)，而“以舊換新”的政策創(chuàng)新恰恰是通過(guò)貫通一二手房市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民將存量二手房置出，從而有效縮短置換周期、減輕置換壓力、降低置換成本，變相通過(guò)二手房去庫(kù)存來(lái)實(shí)現(xiàn)新房去化的目的。

??而無(wú)錫本次創(chuàng)新性的跨城“以舊換新”為其他都市圈、城市群提供了良好的借鑒范本。事實(shí)上，過(guò)去幾年跨城購(gòu)房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，因房?jī)r(jià)壓力被迫外溢的環(huán)京、環(huán)滬購(gòu)房，亦或是長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部因工作地和戶籍地不一致而產(chǎn)生的異地置業(yè)等，隨著一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨城“以舊換新”不僅有利于高效率盤(pán)活存量資產(chǎn)，提振新房市場(chǎng)；而且增進(jìn)了都市圈內(nèi)部各生產(chǎn)要素的互動(dòng)和融合，同時(shí)也有助于年輕人才跨城市、跨區(qū)域流動(dòng)，使得“房隨人動(dòng)”、安居樂(lè)業(yè)成為可能。