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??核心觀點(diǎn)

??【合約銷售降19%至1202億，北京銷售突破300億】2025年上半年，中海地產(chǎn)系列公司實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1201.5億元，位居全行業(yè)第二，同比下降19%。其中，中海地產(chǎn)及附屬公司在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約售額556.4億元，在北京實(shí)現(xiàn)合約銷售額304.5億元。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)加強(qiáng)了銷售回款，上半年銷售回款超過50億元的城市為北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市，其中北京和上海分別超過100億元。

??【新增土儲(chǔ)權(quán)益地價(jià)455億，期內(nèi)于北京、杭州集中拿地】2025年上半年，中海地產(chǎn)系列公司合計(jì)新增土儲(chǔ)391萬平方米，占2024年全年新增的73%；總地價(jià)466億元，占2024年全年新增的54%；權(quán)益地價(jià)455億。從各城市新增土儲(chǔ)的權(quán)益地價(jià)來看，主要于北京、杭州、濟(jì)南、深圳等地投資較多。其中，北京的權(quán)益地價(jià)高達(dá)170.6億，占比38%。此外，杭州、濟(jì)南、深圳的權(quán)益地價(jià)分別為81億、48億及31億。

??【凈利率下降至11.45%，市場疲軟下分銷費(fèi)用有所增長】2025年上半年，中海地產(chǎn)營業(yè)收入為832億元，同比下降4%。毛利率同比下降了4.7個(gè)百分點(diǎn)至17.4%；凈利率同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至11.45%。近年來中海地產(chǎn)的存貨也出現(xiàn)了減值跡象，2024年計(jì)提了7.5億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。期內(nèi)，中海地產(chǎn)的分銷費(fèi)用略增長至21.1億，銷售費(fèi)用率增長至2.54%。

??【經(jīng)營性現(xiàn)金流保持凈流入，現(xiàn)金覆蓋扣預(yù)后流動(dòng)負(fù)債的97%】期內(nèi)，中海地產(chǎn)的銷售回款為892.6億元，總經(jīng)營回款為968.8億元。同時(shí)，資本支出為836.9億元，保持經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。期末，中海地產(chǎn)持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1090億，其中受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為244億元。扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為4.86；凈負(fù)債率28.36%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為45.69%，三條紅線保持綠檔。中海的持有現(xiàn)金能夠覆蓋扣除預(yù)售樓款后流動(dòng)負(fù)債的97%，短期內(nèi)不存在償債壓力。加權(quán)平均融資成本為2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間。

??【商業(yè)物業(yè)收入35.4%，期內(nèi)推動(dòng)資產(chǎn)優(yōu)化與重點(diǎn)項(xiàng)目改造】上半年，中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元。寫字樓業(yè)務(wù)方面，新簽約租賃寫字樓總建筑面積51萬平方米，實(shí)現(xiàn)續(xù)租率76.9%。購物中心業(yè)務(wù)方面，開業(yè)三年以上之成熟期項(xiàng)目出租率為96.2%，銷售額、客流同比分別提升6.7%、11.0%。管理層表示，中海正積極主動(dòng)推動(dòng)兩項(xiàng)經(jīng)營策略落地，一是積極推進(jìn)資產(chǎn)優(yōu)化工作；二是有計(jì)劃地推動(dòng)部分重點(diǎn)項(xiàng)目改造更新。

??01

      銷售

??合約銷售降19%至1202億

??北京銷售突破300億

??2025年上半年，中海地產(chǎn)系列公司（含聯(lián)營合營公司及中海宏洋）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1201.5億元，位居全行業(yè)第二，同比下降19%；銷售面積約512萬平方米，同比下降6%；銷售均價(jià)23467元/平米，較2024全年下降13%。

??對于上半年合約銷售額同比減少約280億，中海地產(chǎn)管理層解釋：“一是我們今年上半年的貨量較去年同期減少640億可售貨量；二是去年同期我們在幾個(gè)一線城市有超過400億高貨值暢銷型項(xiàng)目集中銷售，基本是開盤售罄?！?/p>

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，2025年上半年中海地產(chǎn)及附屬公司合約銷售金額達(dá)929億元，同比下降22%；而合聯(lián)營及中海宏洋部分的合約銷售金額達(dá)272億元，同比下降8%。

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)系列公司在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約售額556.4億元，其中在北京實(shí)現(xiàn)合約銷售額304.5億元。在此背景下，北部大區(qū)的合約銷售額達(dá)442億，占比上升至37%。

??與此同時(shí)，中海地產(chǎn)加強(qiáng)了銷售回款，上半年銷售回款超過50億元的城市為北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市，其中北京和上海分別超過100億元。

??02

??投資

??新增土儲(chǔ)權(quán)益地價(jià)455億

??期內(nèi)于北京、杭州集中拿地

??2025年上半年，中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）于中國內(nèi)地10個(gè)城市及香港新增17幅地塊，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為258萬平方米，權(quán)益建筑面積為257萬平方米，總地價(jià)403.7億元，權(quán)益地價(jià)401.1億元。此外，中海宏洋新增土地儲(chǔ)備總建筑面積133萬平方米，總地價(jià)62億。

??2025年上半年，中海地產(chǎn)系列公司合計(jì)新增土儲(chǔ)391萬平方米，占2024年全年新增的73%；總地價(jià)466億元，占2024年全年新增的54%；權(quán)益地價(jià)455億，權(quán)益比高達(dá)98%。

??對于地塊的獲取，中海管理層表示，中海除了有比較強(qiáng)的資金優(yōu)勢，還是少數(shù)具有全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，另外有著類型豐富的持有型業(yè)態(tài)，比如主力做的辦公、商業(yè)、長租公寓，養(yǎng)老等，因此中?！霸诤诵某鞘蝎@取一些大型綜合性項(xiàng)目具備很強(qiáng)的優(yōu)勢”，“公司統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅(jiān)持以銷定投，預(yù)計(jì)下半年投資的方面會(huì)實(shí)現(xiàn)一定增長?！?/p>

??從各城市新增土儲(chǔ)的權(quán)益地價(jià)來看，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）主要于北京、杭州、濟(jì)南、深圳等地投資較多。其中，北京的權(quán)益地價(jià)高達(dá)170.6億，占比38%。此外，杭州、濟(jì)南、深圳的權(quán)益地價(jià)分別為81億、48億及31億。

??期末，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲(chǔ)備2693萬平米（權(quán)益面積2367萬平米），較期初下降6%。中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備為1354萬平方米（權(quán)益為1146萬平方米），同比下降2%。中海地產(chǎn)系列公司合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備4047萬平方米，同比下降2%。此外，期末中海地產(chǎn)的物業(yè)及其他存貨、土地發(fā)展費(fèi)用合計(jì)4665億元，同比略上升1%。

??03

??盈利

??凈利率下降至11.45%

??市場疲軟下分銷費(fèi)用有所增長

??2025年上半年，中海地產(chǎn)營業(yè)收入為832億元，同比下降4%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降5%至780億元。從利潤情況來看，毛利潤同比下降25%至144.6億元，毛利率同比下降了4.7個(gè)百分點(diǎn)至17.4%。凈利潤同比下降17%至95億元，凈利率同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至11.45%。

??值得注意的是，近年來中海地產(chǎn)的存貨也出現(xiàn)了減值跡象，2022年計(jì)提了15億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，2024年計(jì)提了7.5億（2025年上半年的業(yè)績公告中未有披露當(dāng)期存貨跌價(jià)信息）。此外，中海地產(chǎn)旗下主要聯(lián)營企業(yè)中海宏洋于2023年及2024年分別計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備14.5億及6.7億?？梢?，在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，中海系的盈利能力同樣承壓。此外，2025年上半年的業(yè)績公告未披露存貨的財(cái)務(wù)附注信息，但根據(jù)2024年年報(bào)，中海地產(chǎn)存貨賬面價(jià)值中約33%為已落成物業(yè)，對應(yīng)賬面價(jià)值約1492億；當(dāng)前并不確定此類項(xiàng)目的去化情況。

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)的行政費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用均有所下降，但分銷費(fèi)用卻略有增長，或是因?yàn)槭袌銎＼?，去化壓力加大，增加了相?yīng)的銷售傭金或渠道費(fèi)等。2025年上半年，中海地產(chǎn)的分銷費(fèi)用略增長至21.1億，銷售費(fèi)用率（除以營收）增長至2.54%。

??04

??負(fù)債

??經(jīng)營性現(xiàn)金流保持凈流入

??現(xiàn)金覆蓋扣預(yù)后流動(dòng)負(fù)債的97%

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)的銷售回款為892.6億元，其他經(jīng)營回款為76.2億元，總經(jīng)營回款為968.8億元。同時(shí)，資本支出為836.9億元，其中土地成本為613.7億元，建安支出為223.2億元，保持經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。融資方面，中海地產(chǎn)境內(nèi)外融資265.4億元，提早或到期償還債務(wù)399.4億元，期內(nèi)整體有息借貸持續(xù)下降。

??期末，中海地產(chǎn)持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1090億，較期初下降12%，其中受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為244億元。與此同時(shí)，整體有息借貸繼續(xù)壓降，總有息負(fù)債為2274.5億，較期初下降6%；其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為174億。期末，中海地產(chǎn)扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為4.86。凈負(fù)債率較期初略有下降至28.36%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為45.69%，三條紅線保持綠檔。事實(shí)上，中海的持有現(xiàn)金能夠覆蓋扣除預(yù)售樓款后流動(dòng)負(fù)債的97%，短期內(nèi)不存在償債壓力。

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為2.9%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看，中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)依然十分穩(wěn)健。目前中海地產(chǎn)是唯一獲標(biāo)普全球、穆迪、惠譽(yù)三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中兩家給予A-評(píng)級(jí)的內(nèi)房上市公司。

??05

??多元化

??商業(yè)物業(yè)收入35.4億

??期內(nèi)推動(dòng)資產(chǎn)優(yōu)化與重點(diǎn)項(xiàng)目改造

??除住宅開發(fā)外，中海地產(chǎn)同時(shí)也深耕城市運(yùn)領(lǐng)域，打造了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等為要素的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)。

??上半年，中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，其中寫字樓收入為17億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.1億元。

??期內(nèi)，寫字樓業(yè)務(wù)方面，新簽約租賃寫字樓總建筑面積51萬平方米，實(shí)現(xiàn)續(xù)租率76.9%。購物中心業(yè)務(wù)方面，開業(yè)三年以上之成熟期項(xiàng)目出租率為96.2%，銷售額、客流同比分別提升6.7%、11.0%。

??管理層表示，在商業(yè)戰(zhàn)略領(lǐng)域，中海正積極主動(dòng)推動(dòng)兩項(xiàng)經(jīng)營策略落地，一是積極推進(jìn)資產(chǎn)優(yōu)化工作，讓資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加扎實(shí)和健康。二是有計(jì)劃地推動(dòng)部分重點(diǎn)項(xiàng)目改造更新，比如北京環(huán)宇薈項(xiàng)目，改造后，租金增長32%。此外，未來商業(yè)資產(chǎn)收入和利潤也會(huì)對中海形成創(chuàng)利增效，從而穩(wěn)健企業(yè)的盈利表現(xiàn)。據(jù)悉2025年上半年，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)營收占總營收的4%。