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??導語

??剝離房地產開發業務并非是退出房地產，在集團內部騰挪，對于集團而言，資產還在，負債仍在。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??7月10日，冠城大通公告稱，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東（或實控人指定的關聯公司）。據了解，除冠城大通外，2024年來已有華遠地產、美的置業、格力地產等多家上市房企陸續剝離房地產開發業務資產。當前，房地產業務越來越被資本市場視為“累贅”，房企或許只有剝離地產業務，才能更好地在資本市場中講好故事。

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??多家企業資產重組仍處籌劃階段
資本市場反應積極、股價多次漲停

??2024年4月華遠地產最先披露籌劃資產重組公告，擬將房地產開發業務相關資產及負債轉讓至其控股股東華遠集團，并采取現金方式交易。此后7月17日，華遠地產再次披露進展，交易所涉及的審計、評估已經完成了大部分現場工作，但相關各方暫時還沒有簽署正式交易文件。與華遠地產類似，計劃將房地產業務一次性整體剝離給集團的還有冠城大通及美的置業，其中冠城大通同樣采用現金支付方式，不涉及股份發行，不影響股權結構調整，且同樣處于籌劃階段。

??而美的置業進展較快，6月23日，美的置業在港交所公告，擬將房地產開發業務進行內部重組，由私人公司持有該業務，同時通過實物分派私人公司股份+現金選擇權的方式將私人公司從上市公司剝離，即有美的置業股票的股東如不參與房地產開發業務股權的實物分派，可選擇對等的現金分派，每股現金分派金額為5.9港元。根據美的置業的預計時間表，將于2024年10月18日完成實物派發。

??與之不同的是，格力地產選擇了分期逐步退出房地產業務，此次格力地產重組方案擬置出的是上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于51%股權。根據2023年格力地產的年報顯示，格力地產房地產收入貢獻主要集中在珠海地區，期內珠海項目結轉收入金額約達28億元，占總營業收入的59%，而此次業務置出并未有涉及珠海的開發業務。

??從消息釋放后的資本市場反應來看，華遠地產于4月27日（周六）發布重組公告后，就曾連續獲得三個漲停板，股價從26日的收盤價1.14元/股上漲至5月6日的1.52元/股。而美的置業6月23日（周天）發布消息后，次日股價漲幅達69.87%。格力地產7月7日（周天）發布相關公告后，次日也同樣漲停，9日股價繼續上漲，漲幅達到10.08%。

??值得關注的是，除格力地產外，其他三家企業的總市值均低于其2023年的凈資產，其中美的置業總市值更是遠低于其超500億的凈資產。美的置業大股東選擇以較高的溢價（5.9港元/股，較公告日前收市價溢價約57.33%）私有化房地產業務，從側面也反應了大股東認為美的置業的房地產業務仍屬于優質資產。但對企業估值的理解，屬于仁者見仁智者見智，從資本市場的角度來看，更重要的是美的置業剝離了其高負債、利潤持續收縮的地產業務，減少了未來的不確定性。

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??剝離房地產開發業務并非退出房地產
關聯性風險依然存在

??對于部分房企而言，剝離房地產開發業務更像是迫不得已的選擇。與美的置業過去三年凈利潤均為正收益不同，冠城大通、格力地產及華遠地產的凈利潤均出現了至少兩年以上的虧損。尤其是華遠地產，連續三年凈利潤均為虧損，累積凈利潤虧損超70億元，接近觸及“最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性”的規定，站在了A股披星戴帽的邊緣。

??細看華遠地產虧損的原因，資產減值損失是主要原因。2023年華遠地產毛利潤約23.68億，但期內資產減值就高達18.5億，其中重慶春風度及石家莊昆侖賦就分別計提了超5億的計提存貨跌價準備。除華遠地產外，美的置業計提了41.21億的資產減值，美的置業自2018年就開始持續計提資產減值，在2018至2023年的六年內累積計提了超百億的資產減值。

??在未來銷售市場仍不明朗的當下，將持續虧損的重資產業務進行剝離，能夠讓上市企業的財務報表更加好看，尤其是處于披星戴帽邊緣的原地產股能夠繼續保住自身的上市地位。

??從剝離后的預計結果來看，四家企業的營收規模都將面臨較大的收縮。四家企業的房地產開發業務收入均占到了總營收的重要比重，其中美的置業和華遠地產占比更是達到了97%及98%。冠城大通的電磁線業務占比為57%，在地產開發業務剝離后仍能維持一定的營收規模。格力地產采用資產置換的方式收購珠海免稅，免稅業務或能支撐起部分營收規模。而美的置業及華遠地產，一個是保留物管、商業、地產科技、建設項目管理等原有業務；一個是聚焦代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，鑒于原地產開發業務收入占比較大，預計剝離后的營收規模將大幅收縮。

??從另一方面來看，上市企業剝離房地產開發業務，并非是退出了房地產，更多是在集團內部騰挪。對于集團而言，資產還在，負債仍在，相關的風險及問題依然存在。尤其需要關注是，剝離后以與原地產開發業務具有高度關聯的輕資產業務為主要經營方向的企業。一方面在業務拓展上，高度依賴地產開發的輕資產業務，是否具有獨立發展的能力，且原地產開發公司是否是輕資產業務的最大單一客戶等；另一方面，與原地產開發業務之間的關聯交易是否密切，從而存在一定的信用風險。事實上，將高負債的地產開發業務從上市平臺剝離，雖然讓財務報表更好看，但也會讓相關風險更加隱蔽。

??整體來看，當下被資本市場視為“累贅”的房地產開發業務，已不再具有吸引融資的能力。此時，企業選擇剝離房地產業務，置換或保留其他業務，才能給資本市場帶來更多想象空間。對于大多數的上市房企而言，并不擁有一個具有多元化業務且實力強大的母公司集團作為背靠，騰籠換鳥、資產剝離對于大多數房企并不具有可行的借鑒意義。