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??內(nèi)容提要

??合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企6月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)36.3%

??企業(yè)拿地：?jiǎn)卧履玫刂沟厣习肽昶叱砂購(gòu)?qiáng)企業(yè)投資額下跌

??企業(yè)融資：?jiǎn)卧乱?guī)模回歸低位，上半年整體同比減少36%

??營(yíng)銷策略：“以價(jià)換量”促銷售，“以舊換新”快置換

??組織動(dòng)態(tài)：美的置業(yè)擬剝離“房開(kāi)業(yè)務(wù)”，顏建國(guó)升任中建股份助理總裁

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)：龍湖年內(nèi)商場(chǎng)將超百座，碧桂園等多支債券辦結(jié)增信擔(dān)保事宜

??01

??合約銷售

??百?gòu)?qiáng)房企6月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)36.3%

??核心觀點(diǎn)：

??1、2024年6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4389.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)36.3%，同比降低16.7%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年企業(yè)銷售整體延續(xù)筑底調(diào)整、保持低位運(yùn)行，市場(chǎng)信心和預(yù)期修復(fù)還需時(shí)間。

??2、2024年6月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低50.2%至443.5億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低45.3%和40.1%至118.4億元和79.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低41.4%至33.2億元。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2024年6月近六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，近三成房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。其中，中海地產(chǎn)6月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百?gòu)?qiáng)之首，創(chuàng)近一年來(lái)新高。此外，保利發(fā)展、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、保利置業(yè)等企業(yè)也都實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比提升。

??02

??企業(yè)拿地

??單月拿地止跌回升

??上半年七成百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資額下跌

??核心觀點(diǎn)：

??1、6月典型房企拿地金額止跌回升。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額288億元，環(huán)比上升101%，一方面是5月份基數(shù)較低所致，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引規(guī)模企業(yè)積極參與。但同比依舊下跌74%，與去年同期拿地金額相距甚遠(yuǎn)。拿地面積225萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲102%，同比下跌64%。具體來(lái)看，保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)等央國(guó)企繼續(xù)在核心城市發(fā)力，建發(fā)則繼續(xù)保持積極態(tài)勢(shì)，單月拿地金額超80億元。

??2、上半年僅三成百?gòu)?qiáng)房企拿地，七成企業(yè)拿地金額同比下跌。上半年整體來(lái)看，房企投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，僅有三成百?gòu)?qiáng)房企拿地，主要以銷售TOP30的“老面孔”為主，投資金額占到百?gòu)?qiáng)房企拿地的82%。此外，已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，有70%企業(yè)上半年投資額較去年同期下滑，銷售TOP10均有不同程度下降，即便是央國(guó)企在2024年投資節(jié)奏大幅放緩。其中，超過(guò)三成企業(yè)同比降幅超過(guò)50%，不乏保利發(fā)展、中海等規(guī)模化的央國(guó)企。而濱江、越秀等上半年拿地金額雖然在行業(yè)靠前，但依舊同比跌44%和45%。僅建發(fā)、中國(guó)鐵建、龍湖等跌幅小于15%。由此可見(jiàn)，在供地節(jié)奏放緩、缺少優(yōu)質(zhì)地塊加持下，企業(yè)投拓意愿并不高。值得注意的是，還有30%的企業(yè)拿地金額同比上漲，其中中建壹品、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)等央國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)突出，同比漲幅較大，且拿地主要集中在一二線城市。

??3、優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激加碼，下半年企業(yè)投資力度或?qū)⑿迯?fù)。面對(duì)銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準(zhǔn)地供地。在供應(yīng)收縮的同時(shí)，還加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得青島、南京土拍熱度明顯上升。接下來(lái)，南京、天津、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥等多個(gè)城市仍會(huì)有低密宅地出讓，在這些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場(chǎng)熱度有望出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期。

??就企業(yè)而言，上半年拿地較少的部份規(guī)模化央國(guó)企拿地積極性或?qū)⒂兴迯?fù)。但受制于供地規(guī)模有限、企業(yè)資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性緩解，謹(jǐn)慎的投資態(tài)度短期難以轉(zhuǎn)變。

??03

??企業(yè)融資

??單月規(guī)模回歸低位

??上半年整體同比減少36%

??核心觀點(diǎn)：

??1、融資總量：2024年6月65家典型房企的融資總量為319.52億元，環(huán)比減少37.3%，同比減少48%。從上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為2155.01億元，同比減少35.9%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資319.52億元，環(huán)比減少35.5%，同比減少29.8%；沒(méi)有企業(yè)進(jìn)行境外融資和資產(chǎn)證券化融資。

??2、融資成本：2024年1-6月65家典型房企新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.15%，較2023年全年降低0.33個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，6月房企融資成本為3.27%，環(huán)比提高了0.02pct，同比提高0.01ct。本月沒(méi)有房企進(jìn)行境外融資，而在境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，金茂、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等企業(yè)在境內(nèi)發(fā)債的單筆融資成本基本都在3%以下。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)仍然是萬(wàn)科，企業(yè)在本月共獲得了107.5億元的銀行貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2024年1-6月TOP10房企的平均融資額為116.12億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)也是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本仍然最低，為2.83%，較2023年全年融資成本降低了0.19pct，比融資成本最高的TOP31-50的房企低0.71pct；TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.41pct，降幅最大。

??04

??營(yíng)銷策略

??“以價(jià)換量”促銷售

??“以舊換新”快置換

??核心觀點(diǎn)：

??1、本月房企營(yíng)銷持續(xù)發(fā)力，活動(dòng)主題多圍繞、“618”、“年中”、“端午”、“現(xiàn)房”等關(guān)鍵詞，從營(yíng)銷方式上看仍以特價(jià)房、折扣等“以價(jià)換量”為主。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)情況看，保利發(fā)展、萬(wàn)科舉辦了集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)，同時(shí)根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)月內(nèi)保利發(fā)展、萬(wàn)科、招商蛇口區(qū)域營(yíng)銷活動(dòng)超10次，招商蛇口在東北、華北區(qū)域均舉辦了“年中超燃好房節(jié)”。此外，鮮有營(yíng)銷活動(dòng)的仁恒置地也在蘇州大區(qū)推出了“仁心好房節(jié)”沖刺年中業(yè)績(jī)。

??2、從房企營(yíng)銷方式來(lái)看，本月房企營(yíng)銷手段呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)：第一，特價(jià)房規(guī)模較上月有所下降，本月華潤(rùn)大連推出240套特價(jià)房源、保利山西推出100套特價(jià)房源、越秀地產(chǎn)推出100套特價(jià)房源，從規(guī)模來(lái)看較上月明顯收縮；第二，現(xiàn)房營(yíng)銷持續(xù)發(fā)力，萬(wàn)科揚(yáng)州推出“618現(xiàn)房節(jié)”、金地沈陽(yáng)“端午實(shí)景購(gòu)房節(jié)”。不僅如此，萬(wàn)科石家莊“初夏清爽車位節(jié)”、綠城西南“618車位嗨購(gòu)節(jié)”加速車位去化。融創(chuàng)成渝“618商鋪節(jié)”更是拿出300套現(xiàn)鋪營(yíng)銷，緩解現(xiàn)房庫(kù)存壓力；第三，房企直播營(yíng)銷常態(tài)化，主播選拔仍在繼續(xù)，本月中海南京、中海西安、招商廣州、招商云南等區(qū)域均推出直播活動(dòng)，保利還舉辦了“保代MCN”直播活動(dòng)，全網(wǎng)曝光量超2200萬(wàn)。第四，房企“以舊換新”營(yíng)銷持續(xù)升溫，本月保利上海“好上加好購(gòu)房節(jié)”、保利粵中“6月?lián)Q新生活節(jié)”、華發(fā)華南“以舊換新購(gòu)房季”均包含“以舊換新”活動(dòng)，其中保利廣州區(qū)域最快可實(shí)現(xiàn)3天置換。從折扣力度上看，房企“以價(jià)換量”仍在持續(xù)，昆明萬(wàn)科公園城市、昆明書(shū)香云海折扣力度環(huán)比提升10個(gè)百分點(diǎn)，成都天府雅苑、成都天府云璟銷售均價(jià)環(huán)比降幅在10%及以上。

??3、去庫(kù)存仍是房企亟待解決的問(wèn)題，“以舊換新”營(yíng)銷熱度不減。短期來(lái)看，年中沖刺已過(guò)，即將迎來(lái)傳統(tǒng)營(yíng)銷淡季，經(jīng)歷4個(gè)多月的“以價(jià)換量”房企需要時(shí)間調(diào)整節(jié)奏鋪排下半年的營(yíng)銷活動(dòng)，同時(shí)從本月非住業(yè)態(tài)的現(xiàn)房營(yíng)銷活動(dòng)也可以看出，房企去庫(kù)存壓力仍在。展望后市，房企“以舊換新”活動(dòng)效果逐步顯現(xiàn)，擁有租賃、自有銷售平臺(tái)的房企在二手房銷售方面會(huì)更加有優(yōu)勢(shì)。

??05

??組織動(dòng)態(tài)

??美的置業(yè)擬剝離“房開(kāi)業(yè)務(wù)”

??顏建國(guó)升任中建股份助理總裁

??核心觀點(diǎn)：

??2024年6月，70家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企重大人事變動(dòng)及組織調(diào)整如下：

??1、組織戰(zhàn)略方面，美的置業(yè)近期進(jìn)行了一系列戰(zhàn)略調(diào)整，繼5月撤銷6大區(qū)域后，6月23日宣布計(jì)劃通過(guò)股權(quán)重組實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的“去重向輕”轉(zhuǎn)型。根據(jù)公告，美的置業(yè)將把其全資持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至控股股東美的控股旗下，從而將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)進(jìn)行股權(quán)分隔。在這一重組框架下，重資產(chǎn)的地產(chǎn)投資部分將由美的控股作為非上市公司持有，而具體的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)仍由上市公司美的置業(yè)承擔(dān)。

??重組后的美的置業(yè)將專注于提供開(kāi)發(fā)管理服務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)管理、智能居住解決方案和建筑科技服務(wù)，這些業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期。公司的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)運(yùn)作將保持不變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)由現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，確保公司經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

??美的置業(yè)的股權(quán)重組是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下業(yè)務(wù)模式的一次創(chuàng)新嘗試。通過(guò)分離重資產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，美的置業(yè)能夠更加專注于提升開(kāi)發(fā)能力和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也為控股股東、原有股東、項(xiàng)目業(yè)主以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了積極的影響，為房企的未來(lái)發(fā)展提供了新的思路。

??2、人事變動(dòng)方面，顏建國(guó)被任命為中建股份助理總裁，同時(shí)繼續(xù)擔(dān)任中海集團(tuán)董事長(zhǎng)、中海發(fā)展主席、中建國(guó)際非執(zhí)行董事等職務(wù)。近幾年，在他帶領(lǐng)下的中海地產(chǎn)取得了行業(yè)內(nèi)的顯著成績(jī)，也對(duì)中建系的財(cái)務(wù)表現(xiàn)產(chǎn)生了積極影響。此次顏建國(guó)職務(wù)的調(diào)整反映了公司對(duì)他管理能力和業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的認(rèn)可，未來(lái)他將有機(jī)會(huì)在中建股份的更高層面上發(fā)揮其領(lǐng)導(dǎo)力和專業(yè)能力。

??06

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??龍湖年內(nèi)商場(chǎng)將超百座

??碧桂園等多支債券辦結(jié)增信擔(dān)保事宜

??核心觀點(diǎn)：

??1、本月，碧桂園召開(kāi)管理會(huì)議,在會(huì)上董事會(huì)主席楊惠妍表示，今年的交付任務(wù)非常艱巨。在資源有限的情況下，企業(yè)必須上下一心，多方聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣透黝愓咧С郑η笤诶Ь持袑ふ彝黄瓶凇Ｍ瑫r(shí)，綠地控股在2023年度業(yè)績(jī)會(huì)上，表示將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，以“二次創(chuàng)業(yè)”的積極進(jìn)取精神，盤活存量、增加流量、用好變量、提升質(zhì)量、穩(wěn)定總量，推動(dòng)公司持續(xù)深化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??2、部分房企繼續(xù)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。龍湖集團(tuán)在股東周年大會(huì)上表示2024年計(jì)劃新開(kāi)14座商場(chǎng)，屆時(shí)龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)將超過(guò)100座，2024及未來(lái)幾年都將以正向的凈現(xiàn)金流來(lái)壓降整體負(fù)債。6月24日，美的置業(yè)公告擬將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，接著通過(guò)實(shí)物分派私人公司股份的方式將私人公司集團(tuán)從美的置業(yè)剝離。分派完成后，控股股東將全面收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。

??3、在債務(wù)重組方面，6月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告，七筆公司債完成27份增信措施，并已辦理完畢質(zhì)押登記，共涉及18項(xiàng)質(zhì)押物，剩余2份協(xié)議尚在推進(jìn)過(guò)程中。這也意味著，遠(yuǎn)洋距離境內(nèi)債重組完成，僅需跨過(guò)一個(gè)小坎。6月14日，碧桂園也披露了其7只債券已辦結(jié)21項(xiàng)資產(chǎn)增信擔(dān)保事宜，尚有3項(xiàng)辦理中。目前碧桂園仍在就尚未辦結(jié)的資產(chǎn)抵質(zhì)押事項(xiàng)，持續(xù)努力與地方主管部門協(xié)商溝通，全力推動(dòng)增信擔(dān)保措施辦理，同時(shí)也積極探索其他有效措施。此外，6月26日金科地產(chǎn)發(fā)布了重整事項(xiàng)進(jìn)展公告，稱管理人已收到中金資本參與重整投資的意向函。具體方案及商業(yè)安排將根據(jù)人民法院裁定批準(zhǔn)金科股份及其子公司重整計(jì)劃，以各方最終簽署的具有法律約束力的投資文件為準(zhǔn)。