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??本月關注

??? 四部委發(fā)布多項重磅政策，滬廣深接力優(yōu)化穩(wěn)樓市

??本月中央對房地產優(yōu)化調整力度空前，5月17日四部委發(fā)布多項重磅政策。央行、金融監(jiān)管總局調降首付比，取消房貸利率下限，降公積金利率，信貸政策優(yōu)化力度空前。央行同日宣布設立3000億再貸款支持政府收儲，預計帶動銀行貸款5000億，用作保障性住房；自然資源部擬從資金、稅費、劃撥流程等方面支持地方回收存量閑置土地，用于保障性住房建設。回收閑置地塊、鼓勵政府收儲政策預計緩解高庫存城市的去化壓力，緩解被收儲房企現(xiàn)金流壓力，有效控制未來保障房的增量供應。地方政府層面，本月45城55次政策松綁，頻次下降但力度加大，滬廣深接力“因城施策”放松限購、限貸政策以穩(wěn)樓市，釋放積極信號。

??? 深圳AMC接手奧園舊改，江府海棠進入破產重整

??本月地方AMC深圳資產接手奧園寶安107發(fā)展帶舊改項目，深圳對于城市更新需求空間較大，本次地方AMC入局舊改，承擔社會責任推動存量盤活的同時，也是與原主體談判較好的時點，收購成本相對較低可實現(xiàn)盈利。廣州白云區(qū)綠城·江府海棠項目進入破產重整程序，正尋求重整投資人。項目原操盤方是奧園，后引入綠地管理負責代建，2024年4月因項目資金余額不足4億，負債卻高達30億，被股東之一的平安不動產及債權人中國銀行向法院申請破產重整。

??? 萬科轉讓深超總商辦地塊回籠22億，恒大擬售恒大汽車58.5%股份

??本月重點監(jiān)測房企共涉及17筆并購交易，有1筆未披露交易額，總交易額238.1億人民幣，并購規(guī)模為今年以來的高峰。市場關注度最高的是，其一大股東深鐵和南山國資以22.35億底價接手萬科深圳灣超級總部基地。由于項目主要用途為商業(yè)辦公及酒店且要求自持70%，本次盤活閑置資產能幫助萬科聚焦主業(yè)、保障其現(xiàn)金流水平。其二，中國恒大公告稱，獨立第三方擬收購恒大持有約58.5%股份的新能源汽車集團，該潛在交易尚待進一步盡職調查及簽署買賣協(xié)議。恒大汽車自2019年開始造車以來累計虧損額超千億，年末已經嚴重資不抵債。

??01 并購政策四部委發(fā)布多項重磅政策，滬廣深接力優(yōu)化穩(wěn)樓市

??本月中央對房地產優(yōu)化調整力度空前，5月17日國務院舉行政策例行吹風會，住建部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局等四部委聯(lián)合發(fā)布多項重磅政策。

??央行、金融監(jiān)管總局等調降首付比，取消房貸利率下限，降公積金利率，房地產信貸政策優(yōu)化力度空前，預計各地后續(xù)會逐步跟進信貸優(yōu)化政策，有助于帶動房地產市場需求企穩(wěn)回升。住建部、金融監(jiān)管總局等公布了房地產融資協(xié)調機制的工作進展，“白名單”項目“應進盡進”,截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協(xié)調機制，商業(yè)銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

??此外，央行同日還宣布設立3000億再貸款支持政府收儲（利率1.75%、期限1年、可展期4次），預計帶動銀行貸款5000億，鼓勵地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。自然資源部擬從資金、稅費、劃撥流程三方面，支持地方回收存量閑置土地，用于保障性住房建設。回收閑置地塊和鼓勵政府收儲政策調控方向一致，將共同緩解高庫存城市的去化壓力，緩解被收儲房企現(xiàn)金流壓力，有效控制未來保障房的增量供應。

??地方政府層面，本月45城55次政策松綁，頻次下降但力度加大，其中滬廣深接力“因城施策”以穩(wěn)市場，釋放積極信號。

??02 并購金融深圳AMC接手奧園舊改，江府海棠進入破產重整

??根據(jù)市場消息，本月地方AMC深圳資產接手奧園寶安107發(fā)展帶舊改項目。5月8日深圳市寶安區(qū)城市更新和土地整備局披露寶安107發(fā)展帶舊改項目實施主體擬確認為深圳資產；深圳資產，2020年由深投控牽頭設立的地方AMC,其中深投控持股比例50.6%、萬科24.1%、深圳羅湖22.9%和國新2.4%。項目原實施主體為奧園，2021年底其發(fā)生債務違約后，也放緩資金沉淀量較大舊改的開發(fā)，導致該項目剛進入施工階段就迎來停滯。深圳對于城市更新項目的需求空間較大，本次地方AMC入局舊改，承擔社會責任來推動存量項目盤活的同時，也是與原有主體談判相對好的時間點，收購成本相對較低可實現(xiàn)盈利。

??此外，本月廣州白云區(qū)綠城·江府海棠（前身：奧園·云和公館）項目進入破產重整程序，正尋求重整投資人。項目原操盤方是奧園，自奧園債務危機后引入綠地管理負責代建，綠城接手代銷2年以來去化約6億貨值。2024年4月因該項目資金余額不足4億，而負債卻高達30億，被股東之一的平安不動產及債權人中國銀行向法院申請了破產重整。該項目需尋求重整投資人、厘清債務的同時，再注入資金完成竣工交付，建成后預計剩下約17億貨值回籠。

??近期四大AMC陸續(xù)發(fā)布最新財報，除中國信達外，中信金融資產、長城近年來虧損嚴重（中信金融資產2020年虧損1029億、長城2021-2022年兩年累積虧損538億），東方資產一季度首次虧損3億，四大AMC資產質量偏弱疊加房地產敞口較大，業(yè)務盈利能力明顯下降。與此同時，考慮房地產紓困的潛在風險，AMC紓困意愿相對有限。據(jù)央行披露的《結構性貨幣政策工具情況表（截至2024年3月末）》顯示一季度末房企紓困專項再貸款落地僅209億（用于定向支持全國性AMC紓困、總額度800億）。標普信評分析落地比例低的主要原因在于AMC自身資產質量和資本嚴重承壓疊加房地產項目高風險限制了其大量新增房地產紓困項目的意愿。

??03 行業(yè)并購萬科轉讓深超總商辦地塊，恒大擬售恒大汽車股份

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2024年5月重點監(jiān)測房企共涉及17筆并購交易，有1筆未披露交易額，總交易額238.1億人民幣，環(huán)比增長115.8%，并購規(guī)模為今年以來的高峰，熱度有所回溫。此外，據(jù)知情人士表示，此前有消息稱太盟考慮籌組基金收購近500座萬達廣場，該消息為不實。

??交易進展來看，本月8筆交易已經完成，涉及交易金額140.2億，其中富力完成出售倫敦“敦ONE”項目中渝置地的實控人張松橋來抵債，交易對價62.47億港元；萬科以底價22.35億成功轉讓深圳灣超級總部基地T208-0053宗地予大股東深鐵、深圳百碩；成都交子金控43.32億接盤成都金融廣場，項目開發(fā)建面達87萬平，覆蓋五星級酒店、寫字樓、高端公寓、住宅及購物中心等業(yè)態(tài)。2筆交易處于進行中狀態(tài)，合計披露的交易對價45.2億，其中金融街折價出售兩間酒店（惠州喜來登酒店、津門置業(yè)100％股權）予關聯(lián)方，回籠資金7.92億；越秀22.45億向控股股東廣州地鐵收購廣州琶洲南二期項目20%股權，該TOD項目占地面積16.63萬平、建面41.95萬，完成收購后越秀旗下TOD項目的建面將增至389萬平。

??此外，另有4筆交易處掛牌狀態(tài)，披露的對價約42.3億，其中保利發(fā)展合計底價26.6億掛牌北京利通地產100%股權、徐州銘創(chuàng)置業(yè)45%股權，招商蛇口、金茂也均掛牌旗下相關資產尋求出售。而傳言交涉中、簽署轉讓協(xié)議和訂立框架協(xié)議各有1筆交易，其中有消息透露許榮茂以7.3億港元出售香港中環(huán)中心63樓全層。

??本月市場關注度最高的是，其一是大股東深鐵集團和南山國資（深圳百碩）以22.35億底價接手萬科深圳灣超級總部基地。由于項目主要用途為商業(yè)辦公及酒店且要求自持70%，疊加超總作為地標片區(qū)項目建設標準更高，萬科后續(xù)若繼續(xù)建設可能面臨高額投資。本次盤活閑置資產能幫助萬科聚焦主業(yè)、保障其現(xiàn)金流水平，貫徹郁亮4月末股東大會上的經營策略，“除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務、租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)外，將退出其他業(yè)務，清理和轉讓非主業(yè)的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億。”另一方面，超總基地易造成大量資金沉淀，本次由大股東深鐵及深圳南山國資托底接手，可看出在堅持市場化、法治化的原則下深圳國資必要時會最大力度支持萬科，倘若后續(xù)大股東支持力度進一步加強，萬科可成功度過艱難時期，但其管理層話語權、決策的獨立性也可能進一步降低。

??其二，中國恒大集團（清盤中）公告稱，獨立第三方擬收購恒大持有約58.5%股份的新能源汽車集團，該潛在交易尚待進一步盡職調查及簽署買賣協(xié)議。恒大汽車自2019年開始造車以來累計虧損額超千億，共生產下線1700輛恒馳5，2023年末總資產348.5億、總負債725.4億，已經嚴重資不抵債。

??交易標的物業(yè)類型看，本月多元化類并購額占比有所提升，有6筆商辦資產的出售意向，其中世茂、建業(yè)、金融街、萬科、奧園等房企均有出售旗下商辦項目。