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??天津老牌國資房企天津津投城市開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“津投城開”）業(yè)務轉型取得新進展。

??6月25日，津投城開發(fā)布公告稱，其重大資產(chǎn)置換、發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金的方案已經(jīng)獲得實際控制人天津市國資委的同意批復。

??此前6月9日，津投城開就曾發(fā)布公告表示，擬置入天津津能股份有限公司（以下簡稱“津能股份”）100%股份、天津市熱力有限公司（以下簡稱“天津熱力”）100%股權和天津港益供熱有限責任公司（以下簡稱“港益供熱”）100%股權等一系列資產(chǎn)，同時擬置出截至評估基準日的全部資產(chǎn)及負債。

??公開資料顯示，津投城開此前的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而在此次交易完成后，津投城開主營業(yè)務將變更為城市集中供熱業(yè)務。

??不過，該交易還需提交津投城開股東大會審議，并且最終需獲得有權監(jiān)管機構的批準后才能正式實施，因此交易的順利進行仍存在不確定性。

??房產(chǎn)業(yè)務承壓 轉型供熱公司

??津投城開此次轉型主要還是迫于原有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的經(jīng)營壓力。

??津投城開表示，在此次交易之前公司主要通過債務融資等方式籌集資金以支持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，負債規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率偏高，面臨較大的償債壓力。而公司預計房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的經(jīng)營壓力在當前及今后一段時間內還將持續(xù)。公司面臨較大的業(yè)務經(jīng)營及盈利壓力，具有置出原有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、釋放經(jīng)營和財務風險，同時置入優(yōu)質資產(chǎn)、實現(xiàn)業(yè)務轉型的需求。

??從其最新年報數(shù)據(jù)來看，2024年，津投城開營業(yè)收入同比減少11.19%至27.12億元；歸屬上市公司股東凈利潤則由盈轉虧，為-2.1億元，業(yè)績明顯承壓。

??作為天津老牌國資房企，津投城開前身是1981年由天津市政府住宅統(tǒng)一建設辦公室改建而成的天津市建設開發(fā)公司，原名為天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司。2001年，該公司成功上市，并于2023年將名稱變更為津投城開。

??津投城開上市后的十幾年時間里，業(yè)績都較為穩(wěn)定。但從2020年起，在地產(chǎn)行業(yè)下行的影響下，津投城開主要布局的天津市場供銷兩端逐步雙減，市場存量降低，銷售周期延長，這也導致了津投城開業(yè)績連續(xù)下滑至虧損。數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，津投城開凈利潤分別為-25.17億元、-18.44億元、-2.96億元。雖然2023年扭虧為盈，但主要原因是政府收儲使得營業(yè)收入增加、利潤增加，而實際上津投城開的經(jīng)營狀況并未好轉，因此2024年，津投城開再次陷入虧損狀態(tài)，公司凈利潤為-2.1億元。

??此外據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，津投城開資產(chǎn)負債率長期處于高位，尤其是2024年達到96.32%，2025年一季度繼續(xù)增至97.76%，負債規(guī)模持續(xù)增長。

??或許是為了扭轉業(yè)績頹勢，也可能是早有轉型的打算，在此次資產(chǎn)重組之前，津投城開曾多次出售旗下資產(chǎn)。

??比如2021年12月和2022年6月，津投城開先后兩次發(fā)布公告，將控股子公司天津吉利大廈有限公司的部分股權轉讓給津投資本，價格分別為2.11億元、5.36億元。2022年3月，津投城開發(fā)布公告，公開掛牌轉讓控股子公司天津市天薊房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司60%股權，價格約為2.99億元，但此次掛牌交易未能成功。2024年11月，津投城開再次公告擬轉讓控股子公司天津市華馳租賃有限公司90%股權、參股子公司天津市華富宮大飯店有限公司46.33%股權和參股子公司天津市天房物業(yè)管理有限公司31.89%股權。

??但顯然，出售資產(chǎn)并未解決津投城開的難題，于是公司選擇全面轉型。

??未來發(fā)展前景未定

??相比置出資產(chǎn)，此次擬置入津投城開的資產(chǎn)明顯質量更佳。

??具體來看，此次擬置入資產(chǎn)包括津能股份、天津熱力和港益供熱的全部股權。數(shù)據(jù)顯示，2024年，津能股份歸屬母公司所有者的凈利潤為3.47億元；天津熱力歸屬母公司所有者的凈利潤為1659.46萬元；港益供熱歸屬母公司所有者的凈利潤為2489.88萬元。

??據(jù)此前公告顯示，津能股份賬面值為28.78億元，股東全部權益價值評估結果為46.59億元，增值率為61.88%，交易價格為46.59億元；天津熱力賬面值為6.48億元，股東全部權益價值評估結果為8.12億元，增值率25.27%，交易價格為8.12億元；港益供熱賬面值為3.06億元，股東全部權益價值評估結果為3.91億元，增值率為27.62%，交易價格為3.91億元。

??“此次交易的擬置入資產(chǎn)主要從事城市集中供熱業(yè)務。城市化率提升及“雙碳”戰(zhàn)略背景下國家出臺的相關產(chǎn)業(yè)政策將對上述行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)、有力支撐，城市供熱行業(yè)未來市場空間廣闊。“津投城開表示，上市公司主營業(yè)務變更為供熱業(yè)務后有利于改善上市公司經(jīng)營狀況，降低資產(chǎn)負債率，增強流動性，提升上市公司抗風險能力和持續(xù)發(fā)展能力。

??津投城開披露，此次交易將以“現(xiàn)金+發(fā)行股份”方式進行。津投城開擬向天津市津能投資有限公司（以下簡稱“津能投資”）、天津燃氣集團分別支付現(xiàn)金3.06億元和1.94億元購買其持有津能股份100%股份和港益供熱100%股權的等值部分；擬向津能投資發(fā)行股份購買津能股份100%股份除現(xiàn)金支付部分，向天津燃氣集團發(fā)行股份購買天津熱力100%股權。綜上，此次交易中，津投城開支付現(xiàn)金對價總規(guī)模為5億元，支付股份對價總規(guī)模為51.65億元。

??此外，津投城開擬向不超過35名特定投資者發(fā)行股份募集配套資金，計劃募集資金不超過5億元，募集配套資金在扣除相關費用后，將全部用于支付本次交易的現(xiàn)金對價。

??同時，津投城開置出資產(chǎn)將由天津燃氣集團指定的承接方承接。根據(jù)資產(chǎn)評估報告顯示，截至評估基準日，置出資產(chǎn)凈資產(chǎn)賬面價值為36.36億元，資產(chǎn)基礎法評估后的評估價值為1.98億元，減值率為94.57%。合并口徑歸屬母公司凈資產(chǎn)賬面價值為0.17億元，凈資產(chǎn)評估值為1.98億元，增值率為1067.95%。經(jīng)交易各方友好協(xié)商，此次交易中擬置出資產(chǎn)的交易價格為1.98億元。

??值得注意的是，這并非津投城開首次發(fā)布重組方案，在去年年末，津投城開曾發(fā)布資產(chǎn)重組相關預案，與彼時發(fā)布的預案相比，此次置入的資產(chǎn)有所減少，其中津能風電98.18%股權和津能新能源100%股權不再納入此次置入資產(chǎn)范圍。對這一變化，津投城開并未作出解釋。中國房地產(chǎn)報記者也給津投城開發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿，并未得到回復。

??在一位國企人士看來，津投城開轉型能源領域雖然有高利潤潛力，但是能源行業(yè)相對專業(yè)，技術門檻高，而且從房地產(chǎn)企業(yè)過往轉型情況來看，成功案例并不多。不過該人士也進一步表示，因為津投城開這次轉型可以看作是天津市國資委內部資產(chǎn)重組，所以其未來發(fā)展如何，現(xiàn)在下結論還為時過早。