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??在卸任執(zhí)行董事一職后，黃奉朝的身影真正從雅生活淡出。

??4月17日晚間，雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（03319.HK，下稱(chēng)“雅生活”）發(fā)布公告稱(chēng)，執(zhí)行董事黃奉潮將于2025年5月28日正式辭任。這標(biāo)志著這位在雅居樂(lè)體系內(nèi)效力超25年的“元老級(jí)”人物徹底退出公司管理層。

??黃奉潮的辭任公告中明確提到，其原因是“工作安排”，且與董事會(huì)無(wú)意見(jiàn)分歧。這一表述在2025年1月辭去董事長(zhǎng)等職務(wù)時(shí)也曾使用。雅生活強(qiáng)調(diào)，黃奉潮的貢獻(xiàn)得到董事會(huì)高度認(rèn)可，公司正在積極尋找繼任者以符合上市規(guī)則。

??黃奉潮的離場(chǎng)并非突然，而是近年來(lái)分階段淡出的延續(xù)。自2020年辭去首席執(zhí)行官職務(wù)后，其職位逐步收縮至董事會(huì)聯(lián)席主席、執(zhí)行董事，最終僅保留執(zhí)行董事頭銜，直至此次完全退出。

??關(guān)于黃奉潮為何分階段退出雅生活，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了雅生活方面人士，截至發(fā)稿前，未得到回復(fù)。

??與此同時(shí)，雅生活在2024年財(cái)報(bào)中顯示總收入為138.67億元，同比下降10.2%，凈虧損達(dá)31.27億元，折射出物業(yè)管理行業(yè)普遍面臨的增長(zhǎng)瓶頸與戰(zhàn)略調(diào)整壓力。黃奉潮的退出恰逢公司業(yè)績(jī)“滑鐵盧”，而接任者王海洋被寄予厚望，能否帶領(lǐng)雅生活走出困境，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

??黃奉潮分階段退出

??管理層更迭進(jìn)行時(shí)

??黃奉潮是雅居樂(lè)創(chuàng)始人陳卓林的“左膀右臂”，其職業(yè)生涯與雅居樂(lè)的擴(kuò)張高度綁定。1999年加入雅居樂(lè)后，他主導(dǎo)了海南清水灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目2009年成為三亞銷(xiāo)冠，奠定了雅居樂(lè)在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的地位。2016年，黃奉潮被委以重任，推動(dòng)雅生活分拆上市。通過(guò)收購(gòu)綠地物業(yè)、引入戰(zhàn)略投資者，雅生活于2018年登陸港交所，市值一度超百億港元。

??在上市進(jìn)程中，雅生活不僅實(shí)現(xiàn)了一邊上市一邊全資收購(gòu)上海綠地物業(yè)并完成交割的重大舉措，而且在隨后的2017年6月正式收購(gòu)綠地物業(yè)100%股權(quán)，同年8月綠地控股更是投資10億入股雅生活，進(jìn)而獲得雅生活集團(tuán)20%的股權(quán) 。

??然而，自2020年起，黃奉潮開(kāi)始逐步退出核心管理層。2020年辭任CEO后，其職權(quán)范圍收窄至戰(zhàn)略規(guī)劃監(jiān)督；2025年1月，他卸任董事長(zhǎng)及法定代表人等所有管理職務(wù)，僅保留執(zhí)行董事頭銜；此次辭任后，其與雅生活的關(guān)聯(lián)徹底弱化。市場(chǎng)觀察人士指出，這一過(guò)程既體現(xiàn)其個(gè)人職業(yè)周期的“謝幕”，也反映雅生活管理層迭代的需求。

??事實(shí)上，黃奉潮的退出早有預(yù)兆。其持股比例從2019年的6%降至2024年的0.87%，通過(guò)多次減持套現(xiàn)逐步退出財(cái)務(wù)關(guān)聯(lián)。分析人士認(rèn)為，這一行為或與其個(gè)人財(cái)務(wù)規(guī)劃及對(duì)公司未來(lái)預(yù)期調(diào)整相關(guān)。一位不愿具名的證券分析師表示：“高管的持續(xù)減持通常傳遞謹(jǐn)慎信號(hào)，尤其在行業(yè)下行期，可能引發(fā)市場(chǎng)對(duì)戰(zhàn)略方向的疑慮。”

??公司陷業(yè)績(jī)“滑鐵盧”

??王海洋轉(zhuǎn)型大考迫在眉睫

??黃奉潮的退出恰逢雅生活業(yè)績(jī)“滑鐵盧”。2024年財(cái)報(bào)顯示，該公司總收入138.67億元，同比下降10.2%；凈虧損31.27億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。這一數(shù)據(jù)背后，折射出物管行業(yè)普遍面臨的增長(zhǎng)瓶頸與戰(zhàn)略調(diào)整壓力。

??雅生活的虧損主因之一是商譽(yù)減值。2024年，其商譽(yù)減值虧損達(dá)4.3億元，主要源于早前收并購(gòu)的子公司業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期。例如，2017年收購(gòu)的綠地物業(yè)雖助力上市，但后續(xù)整合效果有限。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年～2023年，物管行業(yè)收并購(gòu)金額從355億元銳減至33.7億元，雅生活亦從“規(guī)模優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量?jī)?yōu)先”，2023年在管面積增速降至8.2%，較2020年的60%大幅縮水。

??雅生活的收入結(jié)構(gòu)亦暴露短板。2024年，外延增值服務(wù)收入同比暴跌46.6%，毛利率下滑8.6個(gè)百分點(diǎn)至15.8%。該業(yè)務(wù)高度依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的案場(chǎng)服務(wù)及營(yíng)銷(xiāo)代理，受房地產(chǎn)下行沖擊顯著。相比之下，物業(yè)管理服務(wù)收入雖保持增長(zhǎng)，但毛利率持續(xù)承壓。行業(yè)專(zhuān)家指出：“過(guò)度依賴(lài)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)是雙刃劍，在地產(chǎn)寒冬中反而成為負(fù)擔(dān)。”

??黃奉潮退出后，接任者王海洋被寄予厚望。作為雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)原總裁，王海洋的履歷充滿(mǎn)地產(chǎn)基因：曾主導(dǎo)雅居樂(lè)2018年“裂變式”區(qū)域重組，推動(dòng)銷(xiāo)售額突破千億元。然而，其缺乏物管經(jīng)驗(yàn)，能否帶領(lǐng)雅生活轉(zhuǎn)型仍是未知數(shù)。

??王海洋上任后提出“產(chǎn)業(yè)融合”與“城市更新”兩大方向，試圖復(fù)制其在地產(chǎn)領(lǐng)域的“裂變”經(jīng)驗(yàn)。雅生活管理層在2024年投資者會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，未來(lái)將聚焦“現(xiàn)金流佳、盈利能力強(qiáng)”的項(xiàng)目，淡化規(guī)模指標(biāo)。這一策略與行業(yè)趨勢(shì)吻合，但執(zhí)行難度極高。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)鐘楚涵分析：“物企需在存量市場(chǎng)中挖掘增值服務(wù)潛力，但創(chuàng)新業(yè)務(wù)如社區(qū)養(yǎng)老、智慧物業(yè)尚處培育期，短期難成支柱。”

??王海洋的“空降”亦引發(fā)內(nèi)部整合擔(dān)憂(yōu)。雅生活原有團(tuán)隊(duì)以物業(yè)背景為主，而王海洋擅長(zhǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與戰(zhàn)略重構(gòu)，雙方管理風(fēng)格的磨合或影響轉(zhuǎn)型效率。一位物管行業(yè)資深人士評(píng)論：“地產(chǎn)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯差異顯著，如何平衡短期止血與長(zhǎng)期戰(zhàn)略，考驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)層智慧。”

??雅生活的困境并非個(gè)案。2024年，碧桂園服務(wù)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)262.8%，但其城市服務(wù)收入下降14.7%；同期，弘陽(yáng)服務(wù)凈利潤(rùn)暴跌84.8%。頭部企業(yè)分化加劇，行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”。

??黃奉潮的退出標(biāo)志著雅生活一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，而王海洋的接任能否開(kāi)啟新篇章，取決于多重變量。