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??“無法預期下半年會有很大反轉，尚不能明確。”

??8月26日，“新閩系”代表建發房產上市平臺建發國際集團（HK01908，以下簡稱“建發國際”）召開2024年上半年業績發布會，建發國際執行董事兼行政總裁林偉國在會上作出了上述判斷。

??就在2023年年底，建發國際剛實現“增長10％~20%”的銷售目標，同時歸屬母公司凈利潤保持在正增長狀態，無疑是地產界的“一匹黑馬”。短短半年時間，建發國際卻陷入了增收不增利的“怪圈”。

??根據中期業績報告，今年上半年，建發國際實現營業收入合計327.5億元，同比增長約34.46%；歸屬母公司凈利潤為8.17億元，同比下降36.37%。業績發布會上，建發國際表示，歸屬母公司凈利潤同比大幅下跌主要由兩個原因導致：一是期內毛利潤率同比下降至11.9%，二是上半年結轉項目的平均權益同比相應降低。

??基于此，建發國際董事會已決議不就本期宣派中期股息。

??值得注意的是，在房地產行業進入深度調整的近些年，建發國際在土地市場上頗有逆勢“追高”之勢，銷售成本也在逐年攀升。對此，建發國際表示，下半年將優先考慮去化周期和風險，加強改善庫存的流動性。

??業績發布會后，建發國際股價出現小幅波動。8月27日收盤，報收于12.1港元，下跌4.72%；8月28日收盤，報收于11.72港元，下跌3.14%。

??“狂飆2023”

??“激進”是近幾年貼在建發國際身上的標簽。

??從2016年借殼上市開始，建發國際銷售規模開始猛增。2021年，其更以超100%的增長邁進了千億銷售俱樂部。即使進入市場調整期，建發國際也未停止大步向前的發展。在2022年的業績會上，林偉國為建發國際定下了2023年銷售目標：增長10%~20%。

??2023年對建發國際來說，亦是“狂飆”之年。

??在拿地方面，2023年，建發國際新增78宗土地，全口徑拿地金額1169億元，全口徑拿地貨值2180億元，拿地權益比（貨值口徑）73%；截至2023年底，公司土地儲備貨值2668億元，其中一二線城市占比84%，2022年以來新獲取項目占比7成。

??建發國際“搶地”的決心也很強烈。

??據媒體統計，2023年上半年建發所拿地塊超90%為溢價獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%、臺州市椒江區地塊溢價率也達到49%，而在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發所拿地塊均是觸頂競價所得。

??2023年下半年，還拿不少“地王”項目。比如，2023年7月建發國際以總價26.56億元拿下的佛山大瀝河西沿江片區改造項目3D地塊，溢價率超52%，折合樓面價約24350元/平方米，刷新了佛山樓面價紀錄；2023年7月，建發國際以樓面價約25999元/平方米拿下東莞市南城宏偉六路一宗地塊，刷新了東莞南城的地塊樓面價紀錄，并躋身全市第3。

??除了拿地外，建發國際的各項成本也在“猛踩油門”。

??根據業績報，2023年，建發國際的銷售成本為1195億元，同比2022年的844.2億元增長約41.56%；銷售開支為43.08億元，同比2022年的35.64億元增長了20.86%。

??成本飆升，利潤率則開始走低。

??2023年，建發國際毛利率11.1%，較2022年的15.28%減少了4.18%，較2019年高點時期的25.86%減少近一半。同時，凈利率4.71%，較2022年減少0.87%，平均凈資產收益率15.47 %，較2022年的16.84%減少1.3%。

??負債方面，2023年建發國際的負債總額達到3363.38億元，同比上漲約7.1%。另觀察其流動負債的增加，一年之內從2295.33億元上升至2608.6億元，與合約負債總額、貿易及其他應付款、應付關聯公司款項的增加分不開關系。

??“狂飆”之下，建發國際迎來了令人滿意的2023年成績單。

??2023年，建發國際全口徑簽約金額?達?1889億元?，同比增長?12%?；全口徑回款金額?為?1843億元?，回款比例達到?98%?；權益合同銷售金額約1379.6億元，同比增長13.5%；營業收入?為?1344.3億元?，同比增長?12%?；歸屬母公司凈利潤?約為?50.3億元?，同比增長?2%?。

??要知道，2023年上市房企的平均營業收入增速在2.1%~5%區間。同時，營業收入同比下滑的房企占比超過一半，歸屬母公司凈利潤同比下滑的房企占比超過60%。

??從“激進”到“謹慎”

??? 或許是2023年太難超越，也或許是意識到了風險。對于2024年的銷售目標，今年3月的建發國際業績發布會上，林偉國多次提到“不確定”。林偉國稱，目前形勢，沒辦法去判斷中長期的規模，很難去估計，2024年的目標“相當難確定”。

??建發國際管理層在業績會上坦言，“從去年下半年到現在，市場整體下行比較嚴重。今年1~2月份整體下降了很多，3月份從整體來訪人數、市場反饋等來看似乎有所好轉，但目前最主要的問題是這種可持續性存在不確定性。”

??今年上半年的業績印證了管理層口中的“不確定性”。

??業績報顯示，2024年上半年建發國際及其合營公司和聯營公司實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約為508.7億元，歸屬公司股東權益的累計合同銷售建筑面積約245.9萬平方米，同比分別減少約31.9%和約26.3%。此外，截至2024年6月末，建發已售未結金額約為2317億元，較2023年末增長11%。其中，2021年以后拿地項目的已售未結金額為1742億元，占比約75%。

??由于對市場預期的不確定，讓建發國際接下來對于投資更加“謹慎”。林偉國表示，2024年，公司在投資規模上，會結合銷售進度，確保土地儲備規模不會太大，確保安全性。

??據建發國際介紹，在2024年上半年的結轉項目中，94%結轉項目為2020年~2021年期間拿下的項目，在計提資產減值下，毛利率都偏低。這也被看作建發國際上半年歸屬母公司凈利潤同比大幅下跌的主要原因

??查閱建發國際2020年上半年~2024年上半年業績報可知，建發國際毛利率水平已連續5年呈現下跌態勢，分別為21.89%、12.5%、15.05%、15.25%和11.9%。

??2024年上半年，建發國際在國內共有334個項目，土地儲備可供銷售總建筑面積達1444.8萬平方米。其中，2020年~2021年拿地的占比超過20%，2022年及之后拿地的“新庫存”占比77%。如何將拿地成本較高的項目進行去化，是擺在建發國際面前最為棘手的問題。

??“公司要考慮市場容量問題和產品問題，可以接受項目的利潤水平低一點，會重點考慮新獲取項目未來售價的抗波動能力。”對此，林偉國給出上述策略。

??庫存去化不均，也是建發國際上半年存在的問題。

??根據業績報，2024上半年建發國際銷售金額排行前10名的城市中，杭州可謂“獨占鰲頭”。據統計，排名前10名的城市合計銷售額約為317.09億元，杭州的銷售額約101.29億元，占比達31.94%。第2名北京、第3名蘇州、第4名上海上半年合計銷售額約94.38億元，比杭州還少約6.90億元。

??不過，從上半年的拿地數據看，建發國際并未刻意規避這一情況。

??2024年上半年，建發國際在上海、杭州、廈門、武漢和長沙等核心城市招拍掛拿地14個項目，總貨值約586億元。另外，還有4個項目是去年大股東或合作方參與拿地，于今年上半年完成股權收購轉讓，總貨值約156億元。以此計算，18個項目合計貨值約742億元。

??林偉國認為：“建發國際一直以來庫存就比較小，進行補充庫存能夠保持一定的庫存規模。”

??盡管已從“激進”走到 “謹慎”，建發國際的負債在上半年也仍在升高。

??業績報顯示，截至2024年6月30日，建發國際錄得凈負債439.58億元比2023年末增加了超百億元負債額，凈負債權益比率約為45.72%，相比2023年末的33.64%進一步攀升。截至報告期末，建發國際的負債比率增至96.9%，而在借款總額當中，約98.18億元須于一年內償還。

??如何走出增收不增利的“怪圈”，建發國際的下一步動作至關重要。