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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年，房地產(chǎn)銷售TOP100企業(yè)業(yè)績(jī)同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，延續(xù)筑底行情。土地市場(chǎng)方面，2023年房企拿地金額繼續(xù)下跌，房企投資意愿仍處低位，有近半數(shù)銷售百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。

??銷售百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比降低16.5%，千億房企進(jìn)一步減少

??從房企銷售情況來(lái)看，2023年12月銷售TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4512.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年內(nèi)高位。雖然年底各大房企加大供貨量和營(yíng)銷力度，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、銷售端也未有明顯起色。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，銷售百?gòu)?qiáng)房企1-12月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??報(bào)告顯示，2023年銷售百?gòu)?qiáng)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%。

??不過(guò)，市場(chǎng)調(diào)整之下仍有部分房企展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、大華集團(tuán)等銷售均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。其中，聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等多家地方國(guó)企的增幅均在20%以上。

??另外，值得注意的是，2023年房地產(chǎn)銷售TOP100企業(yè)的銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低。TOP10房企保持了較高的發(fā)展韌性，銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599.0億元和379.4億元；TOP50門檻降低20.9%至234.8億元，TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。從“千億”房企數(shù)量來(lái)看，2023年僅16家房企全口徑規(guī)模超過(guò)千億元，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少。

??拿地百?gòu)?qiáng)房企金額同比下降6%，近半數(shù)未拿地

??拿地方面，經(jīng)歷了2022年的“腰斬”后，2023年房企拿地金額TOP100總量為15485億元，同比下降6%。另外，房企新增貨值和建面TOP100總額分別為31515億元、13359萬(wàn)平方米，同比分別下降10%和3%。

??克而瑞研究中心指出，房企投資意愿仍然處在低位。2023年銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比回升至0.21，但分梯隊(duì)來(lái)看，僅銷售10強(qiáng)房企全年拿地銷售比超過(guò)百?gòu)?qiáng)均值，達(dá)0.28，較2022年提升0.06，相較于其他梯隊(duì)，投資意愿最強(qiáng)。但與2021年之前相比，投資力度仍大幅下滑。而銷售后50強(qiáng)房企拿地銷售比低至0.09，中小房企仍面臨較大的生存困境。

??根據(jù)不同類型房企全年拿地情況看，2023年企業(yè)投資格局依然維持“央國(guó)企強(qiáng)勢(shì)、民企弱復(fù)蘇、城投逐漸退出”格局。拿地金額TOP100的企業(yè)中，央國(guó)企是絕對(duì)主力，雖然數(shù)量少但金額占比高。其中，央企2023年拿地金額占百?gòu)?qiáng)比例接近四成，與地方國(guó)企合計(jì)占比達(dá)到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。但在數(shù)量分布上，2023年拿地金額TOP100中近半數(shù)為城投企業(yè)，仍是穩(wěn)定土地市場(chǎng)的重要力量， 

??聚焦到銷售百?gòu)?qiáng)房企來(lái)看分化更為明顯，2023年有近五成企業(yè)投資停滯，但仍有25家房企拿地金額超過(guò)百億，以央國(guó)企為主，部份房企拿地金額較2022年有顯著提升。

??信心修復(fù)尚需時(shí)日

??克而瑞研究中心認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清期，雖然近期政策面不斷優(yōu)化、釋放利好，監(jiān)管層支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、提振市場(chǎng)信心，但購(gòu)房者信心和行業(yè)預(yù)期的修復(fù)尚需時(shí)日。

??2024年1月將迎來(lái)春節(jié)前淡季，房企推盤積極性不會(huì)太高，供求預(yù)期走低，環(huán)比持降，考量到2023年1月基數(shù)較低，整體同比持平或微降。

??同時(shí)，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，謹(jǐn)慎投資的主旋律還將延續(xù)至2024年，在影響房企投資的兩大因素，即資金與預(yù)期未有明顯好轉(zhuǎn)之前，拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。因此，未來(lái)房企投資也將延續(xù)兩大分化走勢(shì)：

??從城市層面看，土地市場(chǎng)還將低熱運(yùn)行、持續(xù)分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞。

??從企業(yè)層面看，在聚焦策略下，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)顯得更為稀缺，結(jié)合核心城市土拍松綁的舉動(dòng)來(lái)看，土地競(jìng)拍將回歸市場(chǎng)化，房企拿地從過(guò)去的“拼運(yùn)氣”回歸“拼實(shí)力”，對(duì)于房企的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)實(shí)力都提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，行業(yè)的集中度或?qū)⒊掷m(xù)走高、繼續(xù)分化。