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??房地產行業正由商品房主導的舊模式轉變至“租購并行”新模式。

??2024年，央行、財政部、金融監管局等部門頻繁提及要通過多項金融支持政策提升行業融資環境，進一步提升完善住房租賃金融支持體系。

??同時，2024年中共中央政治局、國務院等頂層部門多次表態支持存量盤活工作，鼓勵存量收購用作保障房等相關工作，助力去庫存、保交樓等。

??在金融支持和存量盤活共同發力下預計頂層對租賃利好的態度將延續至“十五五”。

??然而從市場來看，個人房源業主“以租代售”策略助推新增掛牌量走高，但整體預期不足致使租金回調，集中式公寓方面則由于保租房加速入市，影響行業供需結構，租金普跌。

??市場競爭壓力之下，租賃企業不斷“修煉內功”，目前已“卷”出天花板，配置功能、健康環保、設計顏值全方位發力。

??近幾年租賃政策出臺頻繁，政策體系不斷完善，“組合拳”疊加效應逐步釋放；2024年全年全國各地出臺約192條政策租賃政策，多集中在一線城市及強二線城市。

??其中廣州租賃政策出臺頻次最高，為14次，明顯高于其他城市。

??2024年政策類型中，規范類政策最多，占比54%，其次為指導類占比36%；從典型城市政策導向來看，行業發展已從重指導供應類（強調行業發展方向，如保租房、存量收購等）走向供需雙側發力（城市供給與市場需求匹配，滿足租賃客戶的實際需求），并持續規范行業邊際穩健發展，同時金融監管端政策亦在不斷強化。

??2024年中央聚焦金融支持與存量盤活，地方圍繞供需兩端改善行業環境，在房地產行業轉變至“租購并行”新模式背景下預計利好態度延續至“十五五”。

??從市場來看，2022年以來，房地產市場進入調整期，多數業主選擇出租房源等待合適時機進行房產出售，導致個人房源年度新增供應達620.5萬套最高峰，同比上漲超55%；到2023年，前期存量租賃房源持續消化，新增供應得到一定程度抑制；然后進入2024年，由于房地產市場持續低迷出售難度大，疊加經濟壓力持續影響，個人業主仍通過出租存量房以獲得額外增收，掛牌量波動走高，2024年新增供應592萬套，同比上漲21%；

??分城市看，京滬兩城供應49萬套以上，持續斷層領跑；其次為沈陽、杭州、成都、青島、南京等強二線城市，供應均23萬套以上；同比變化中，約52城供應規模上漲，其中沈陽、青島、成都漲幅超50%。

??受房地產市場整體影響，疊加市場供需結構持續調整影響，導致競爭相對激烈，目前個人房源租金坪效為32.7元/㎡/月，同比下滑1.1個百分點，較2021年48.5元/㎡/月仍有較明顯差距。

??一方面是整體租賃房源（含機構化房源）的增多帶來的供應基數的變化，另一方面是優質租賃社區、保租房等房源依靠產品力搶客帶來的產品方面的競爭，個人房東只能利用降價來應對市場變化以提升自身房源競爭力。

??分城市來看，同比約40城下滑，其中衡陽、杭州、福州等降幅最大，約5-9%，成都、南京、武漢、上海受掛牌區域主要集中核心區拉動影響，結構性上漲5-8%；分城市能級平均租金坪效看，一線城市97.7元/㎡/月，二線城市31.6元/㎡/月，三四線城市22.3元/㎡/月；

??2024年全國55城個人房源套均總價約2448元/月，一線城市6205元/月，二線城市2290元/月，三四線城市1974元/月。

??集中式公寓方面，截至2024年底，核心八城整體供應規模合計超115萬套，呈年度持續上漲趨勢。

??分城市表現來看，一線城市在房源規模擴張上展現出強勁勢頭，其中上海、深圳兩地保租房規模持續攀升，城市正穩步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅的發展格局；北京新增保租房項目更多聚焦于集體用地，因而上市規模相對有限；二線核心城市中，杭州在集中式公寓領域的發展較快，目前供應規模達17萬套，南京、成都與武漢三城規模均未達到6萬套量級。

??租金坪效方面，2024年集中式公寓重點8城中7城因保租房集中入市與政策管控租金影響，整體租金呈現下滑態勢。

??分城市看，成都降幅最大，達10%，主要因租金政策管控較嚴且每季度都有指導價；上海次之，降幅達7%，主要受新增超7萬間保租房影響，且多在外環，拉低整體租金。僅北京因供應不足逆勢上漲5%。

??從企業表現來看，截至2024年末，TOP30企業管理規模超175萬間，同比增長12.39%；從年度新拓規模來看，近一年TOP30企業累計拓店超19.3萬間，在政策積極推動下，租賃企業規模仍保持穩健步伐；

??需要注意的是TOP30頭尾企業的管理規模相差約22.8萬間，首尾管理規模差距繼續拉大，行業競爭愈發激烈。

??從開業規模表現來看，截至2024年末，TOP30企業開業規模約124.9萬間，相較三季度121萬間，環比增長3.2%，對比去年104.9萬間，同比上漲19%；TOP30企業持續保持穩健的增長勢頭；

??此次TOP10門檻為4.1萬間，相較于2023年提升7998間，伴隨著行業整體規模的上漲，頭部企業呈現出更為快速的拓展優勢。

??從企業類型來看，受參與主體多元化影響，房企系企業市場份額相較于去年同期下滑4個百分點，但仍處于主導地位；國企系企業受政策影響，側重于通過重資產模式進行規模擴張，企業保租房持續加速入市，實現年內開業規模增幅26%，體現出的強勁增長勢頭和日益擴大的影響力；與此同時，資管系承接國企輕資產服務機會持續增多，這也助力這類輕資產資管企業的規模快速擴張，2024年資管類企業開業規模同比上升29%。

??面對市場競爭壓力的升高以及消費者更加多元的租住需求，租賃企業不斷提升產品力，2024年多家頭部租賃企業迭代產品，提供更多人性化、多元化的服務配置。

??各企業在產品打造中，重點關注市場與客戶需求進行房間配置，收納模塊上注重功能性，通過玄關/廚房等提升收納空間；衛浴模塊上注重干濕分離，避免淋浴積水等問題；另全屋智能系統配置，滿足客戶對智能設備需求；通過室內的不同的模塊進行精細化考量，綜合提升租戶的居住體驗感與舒適度。

??同時，室內空間設計仍是企業產品力升級的重點關注點，部分企業通過打造既符合主流審美，又多樣化的裝修風格，以匹配當下租賃客戶的不同需求、不同喜好，同時采用綠色健康的技術及安全性能強的材料，為租戶提供健康的居住環境；

??當前市場競爭激烈，公寓運營方持續從裝修方面“節流”，“內卷”自身裝修成本管控能力，但在同一裝標水平下，項目實際呈現仍差異明顯；頭部企業在管控裝修成本的同時，兼顧產品細節與室內呈現的視覺效果。

??從目前來看，保租房的入市使得短期供需失衡，整體租金承壓下行。根據測算模型，預計到2025年新增入市保租房量為880萬方，2026年為850萬方，而后市場在歷經2023-2026年的供應高峰后，開始逐步回落至年均340萬方左右。

??反觀需求端，以核心八城外來常住人口為例， 2023年同比減少34萬人，其中一線下降23萬，二線下降11萬，作為租房主力軍的基數階段回落，短期需求抑制，在供應上漲、需求穩中微降背景下，租金壓力較大，部分城市面臨回落風險。

??對于租房客群來說，保租房申請門檻低，保租房入市會讓居住更方便。未來隨著保租房發展，未來保租房租金也將回歸市場邏輯。

??對企業而言，隨著供應量持續走高，各參與主體間競爭加劇，產品本身作為企業亙古不變的核心競爭力，不僅能促進單項目在競品中脫穎而出實現叫好叫座、賦能營收，還能隨著租客之間的口口相傳，樹立更加良好的企業口碑。