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??房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)處于調(diào)整中。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示，一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)繼續(xù)邊際收窄。

??具體數(shù)據(jù)變化來(lái)看：商品房銷售面積和銷售額同比下降18%、23.6%，降幅較1-7月分別收窄0.6和0.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降10.2%，降幅與1-7月持平。

??8月全國(guó)商品房銷售面積、金額低位微增，環(huán)比漲幅均在5%以內(nèi)，且一二手房?jī)r(jià)降幅持續(xù)走擴(kuò)。

??在保交付背景下，竣工面積單月和累計(jì)降幅則“意外”擴(kuò)大，延續(xù)低位震蕩行情。

??預(yù)計(jì)9月商品房銷售規(guī)模、開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積等仍將保持低位回升態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)發(fā)展新模式在加快構(gòu)建，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較大潛力和空間。

??8月商品房銷售規(guī)模延續(xù)年內(nèi)低位，不過(guò)環(huán)比止跌，同比降幅收窄，市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。

??具體來(lái)看，8月新建商品房銷售面積為6453萬(wàn)平方米，銷售金額為6393億元，環(huán)比漲幅均在5%以內(nèi)，同比下降12.6%和17.2%，降幅分別較上月收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)和1.3個(gè)百分點(diǎn)，1-8月銷售面積和金額累計(jì)同比降幅分別為18%和23.6%。

??從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，8月銷售整體偏弱。一方面因行情低迷，房企推盤積極性較低，整體供應(yīng)量延續(xù)低位波動(dòng)。另一方面核心一二線城市諸如北京、上海等新政效應(yīng)持續(xù)衰退，即便高改豪宅盤成交熱度不減，對(duì)成交規(guī)模增長(zhǎng)也難以提供有效支撐。此外高溫天氣也對(duì)居民看房熱情造成一定影響。

??市場(chǎng)筑底的過(guò)程中，房?jī)r(jià)仍在下跌，且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況可以看出，70個(gè)大中城市無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下降。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌0.7%，同比下跌5.7%，同比跌幅已連續(xù)15個(gè)月下跌；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，同比下跌8.6%。

??我們以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，一個(gè)明顯的趨勢(shì)是：房?jī)r(jià)降幅仍在持續(xù)擴(kuò)大。新房整體降幅由7月末的5.26%增至8月末的5.99%，二手房降幅由7月末的12.92%增至8月末13.87%。

??從趨勢(shì)變化來(lái)看，新房和二手房降幅差距有擴(kuò)大趨勢(shì)，二手房跌幅仍超新房。

??事實(shí)上，二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量較多已達(dá)2021年以來(lái)峰值，以2021年1月為基點(diǎn)測(cè)算，截止2024年8月末，有67個(gè)城市二手住宅價(jià)格呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，而新房銷售價(jià)格同比下降城市數(shù)量增至56個(gè)。

??1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積709420萬(wàn)平方米，同比下降12.0%。房屋新開(kāi)工面積和房屋竣工面積同比分別下降22.5%和23.6%。

??單月來(lái)看，8月新開(kāi)工、竣工面積絕對(duì)量仍處年內(nèi)低位，累計(jì)降幅仍保持2成以上低位運(yùn)行。

??值得注意的是，新開(kāi)工面積累計(jì)降幅連續(xù)6月收窄，8月新開(kāi)工面積5732萬(wàn)平方米，環(huán)比微增0.39%，同比下降16.7%，從絕對(duì)量上看已經(jīng)回落至近年來(lái)最低水平。

??一個(gè)頗為“意外”的數(shù)據(jù)是，8月房企竣工面積為3377萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.5%，同比下降36.6%，降幅較7月擴(kuò)大14.8個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)同比降幅為23.6%，降幅擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??這反映出受現(xiàn)金流緊張和高溫天氣雙重制約下，房企工程進(jìn)度有放緩趨勢(shì)。考慮到保交樓仍是化解當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，預(yù)期隨著后續(xù)工程進(jìn)度的逐步推進(jìn)，竣工面積降幅有望低位企穩(wěn)，邊際修復(fù)。

??1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69284億元，同比下降10.2%，降幅與1-7月持平，累計(jì)同比降幅低位持穩(wěn)。

??8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與7月相比微增1%，一方面是房企新開(kāi)工積極性一般，對(duì)開(kāi)發(fā)投資并無(wú)顯著拉升作用；另一方面，本月土地成交規(guī)模低位回升，8月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交面積6592萬(wàn)平方米，成交金額1776億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)20%和14%，使得開(kāi)發(fā)投資額延續(xù)低位持穩(wěn)。

??隨著“金九”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季來(lái)臨，供應(yīng)放量疊加傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企推盤力度和營(yíng)銷加強(qiáng)，預(yù)計(jì)商品房銷售規(guī)模、開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積等仍將保持低位回升態(tài)勢(shì)。

??具體來(lái)看，商品房銷售面積、金額將環(huán)比持增，不過(guò)絕對(duì)規(guī)模或不及6月。開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工而言，三季度末或?qū)⒂幸惠喎帕浚鞘艿兔孕星橛绊懀科?月開(kāi)發(fā)投資熱情也將不及上半年，預(yù)期將延續(xù)低位微增，使得前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比跌幅維持10%左右趨穩(wěn)。在建施工項(xiàng)目在保交付措施逐漸落地下，竣工面積降幅有望低位企穩(wěn)，迎來(lái)邊際修復(fù)。