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??近來陷入多事之秋的興城人居迎來了“新帥”。

??12月5日，成都興城人居地產投資集團股份有限公司（以下簡稱“興城人居”）發布公告，康瑛自2024年12月起擔任公司董事長一職，同時免去王磊董事長及董事職務。從企查查上得知，12月11日興城人居已發生工商信息變更，法定代表人已顯示為康瑛。

??在成都樓市的增長景象中，作為成都本土市場成長起來的國有開發企業，興城人居卻逆勢下跌，其業績和財務狀況均引發廣泛關注。

??今年1至11月，興城人居實現銷售額60.2億元，在成都房地產企業銷售業績TOP30榜單中排名第十四，與去年全年198.5億元銷售額、位居榜單第五的輝煌成績形成鮮明對比。

??業績的大幅下滑只是冰山一角，興城人居在財務指標上的表現更令人擔憂。2024上半年，公司凈虧損達到4.97億元，資產負債率持續攀升，經營性現金流量凈額連續為負，顯示出公司在經營和財務上的雙重困境。

??困境或源于其激進擴張的策略。自母公司提出沖刺世界500強目標后，興城人居加速發展，積極儲備土地資源，但在房地產市場全面下行的背景下，這種策略卻埋下了隱患。中國房地產報記者近日實地探訪了興城人居開發的都江堰人居·濱江城項目，發現項目現場雜草叢生，部分房源已建好卻未銷售，甚至有房源被曝出因價格問題而空置。此外，興城人居的多個項目還頻繁曝出質量問題、購房者被騙等輿情事件，直指公司內部運營及監管缺失。

??新任管理層能否帶領公司走出困境，實現轉變？記者針對某些事項向興城人居發送了采訪函請求進行采訪，但截至發稿，興城人居未能對相關問題給出回應。

??激進擴張

??機構12月4日發布數據顯示，11月成都商品住宅成交面積228萬平方米，同比上升66%，環比上升19%。其中TOP30房企銷售額繼10月勁增80%后，11月環比繼續增長19%，單月同比增長33%。

??在成都市場一派火熱增長局面下，從本土成長起來的興城人居卻逆勢下跌。

??在今年1~11月，興城人居實現銷售額60.2億元，在成都房地產企業銷售業績TOP30榜單中排名第十四。而在2023年，興城人居還曾以全年198.5億元的銷售額排在華潤、中鐵建、龍湖及保利幾家全國性房企后，位居榜單第五。興城人居今年業績下滑幅度之大，由此可見一斑。

??不僅業績下滑嚴重，興城人居在幾項主要財務指標的表現更令人憂心。在今年9月其發布的2024半年報合并利潤表可以看到，2024上半年興城人居凈虧損4.97億元，最近三年及一期資產負債率分別為80.03%、80.35%、82.35%和83.73%，經營性現金流量凈額分別為-83.49億元、-38.88億元、-11.61億元和-47.56億元。

??此前，興城人居就曾因2023年度報告凈虧6億元、資產負債率持續走高、經營現金流三連負等表現引起業界高度關注。在分析業績下滑原因時，公司坦陳由于經營規模持續擴大，拿地步伐加快，導致支付土地款增加，影響經營活動現金流表現。若未來經營性凈現金流持續減少或者長期處于較低水平，將為公司融資帶來一定壓力。

??據公開報道介紹，自2017年9月成都興城投資集團有限公司（興城人居母公司）提出2022年沖刺世界500強目標后，興城人居即組織調整四年戰略規劃，以“自有開發+股權并購+資本賦能”為發展模式加速進入到“滿負荷、翻番式、連級跳”的超常規發展軌道。

??為搶占市場份額，興城人居積極儲備土地資源。在2017年四季度至2021年三季度期間，累計獲取土地5150畝，重點布局了都江堰、青白江、新都等地。到2021年下半年，房地產市場已全面下行，許多企業都在收縮戰線，但興城人居依舊在大力拿地。繼2021年以96.2億元位列成都市房地產企業拿地排行榜第二名后，2022年和2023年又分別以107.8億元和73.3億元連續兩年位列第一名。

??項目問題頻發

??當時所拿的那些土地，現在的開發情況如何？

??記者近日對興城人居開發的都江堰人居·濱江城項目進行了實地探訪。據了解，該項目體量約348畝，占據了都江堰高鐵站、江安河及岷江等多個地理及生態優勢，因興城人居首次以“EOD模式”開發而引發關注。

??通過搜索高德地圖，記者來到位于都江堰市天府大道636號的“興城人居濱江城城市美學展廳”，卻看到多臺車輛堵住了“濱江城”大門。進入院內，到處雜草叢生，看起來已經許久無人使用。經路人指引，記者來到已經交付使用的濱江城柏云府瑞云閣。門口物業保安介紹，小區7號樓整棟一直處于空置狀態，聽說是公司那邊因為價格太低所以不想賣。保安指著不遠處的江安河說，河對岸那邊一大片房屋也是濱江城，已經基本建好但好像也沒賣。記者跨過江安河，果然在都欣路上看到署名為臻云府云水閣和臻云府牧水閣兩個小區分立兩旁。兩個小區的建筑外墻、圍墻及大門包括門牌標識等都已建好。經查詢公開信息得知，兩個小區合計占地約172畝，已分別于2021年9月17日和2023年8月10日取得商品房預售許可證。

??記者撥通了一項目負責人電話，他并未解釋不予銷售的原因，只說這兩個項目暫時不賣，至于什么時候賣要等公司決策。附近某中介機構置業顧問介紹說，濱江城的房子現在不賣估計是因為當時拿地價格較高，如果按現在市場價格銷售可能出現虧損，但這個責任又沒人敢擔，所以干脆就不賣了。據說興城人居正在與都江堰相關部門協商，欲將部分房源轉換為保障房進行銷售。

??10月16日，中國房地產報曾以《業主收房后投訴不斷，都江堰興城人居·濱江城現質量問題》為題，對興城人居開發的都江堰濱江城所存在的商品房建筑工程質量問題進行了報道。此后興城人居多個項目又陸續有輿情曝出，直指公司內部運營及監管缺失等問題。

??10月22日，代表其高端品牌林語系的沁川林語項目被曝出購房者被騙120萬元購房款。令人詫異的是，騙子身著置業顧問的統一制服及胸牌，拿著蓋了興城人居鮮章的制式合同，提供的是“成都興城人居地產”抬頭的POS簽購單，這些“真實”物料再加上身處售樓中心現場內，120萬元購房款堂而皇之被騙走。由于被抓獲的騙子已經沒有償付能力，所以這筆款項是否該由興城人居償還還需等待司法裁決，但由此讓興城人居在營銷管理及監控等方面的疏漏暴露無遺。

??此外，同為其高端改善產品的云縵林語近期陸續曝出交房時減配嚴重，引發業主集體維權并要求整改。業主王先生向記者介紹說，他們收房時才發現開發商擅自將合同列明的12Ar玻璃更換為12A玻璃，將智能門鎖的主選品牌（小米）更換為備選品牌，燃氣采暖爐被更換為低功率產品。同時，房屋外墻面管道暴露形成安全隱患，樓梯、車位及大門等公區建設未達標，他們已向開發商提出了詳細的整改要求。

??發稿前記者再次聯系王先生，他說在眾多業主據理力爭下，開發商已經開始整改，但整改力度明顯不足，許多答應的項目均未落實，他們將繼續予以關注。

??新管理層能否帶來轉變

??據公開報道，在履職興城人居之前，康瑛在成都天府綠道建設投資集團有限公司（以下簡稱“綠道建設”）擔任董事長期間就成績斐然。

??正是在其主政下，規劃總長近1.7萬公里全球最長的成都綠道體系已初具雛形。由成都繞城高速（四環路）兩側各500米范圍及周邊七大楔形地塊跨經12個區合計133平方公里構成的成都環城生態區已建成500公里綠道、4級配套服務體系、2萬畝水體及10萬畝糧油產業帶，如同給成都中心城區戴上一串翡翠項鏈，而綠道建設憑借該案例成為中西部地區唯一榮獲“2023年度中國ESG卓越實踐企業”稱號的單位。

??不只是建設，在天府綠道的商業開發及運營等方面康瑛更顯功力。在她的努力下，天府綠道已經被打造為生態綠地和國際時尚的結合體，各項世界頂  級展覽、親子馬術、皮劃艇、低空滑翔等新消費場景不時上演，各類生活服務配套、特色商業、賽事演出等多業態貫穿園區，天府綠道因此被稱為“網紅制造機”，成為廣大市民和外地游客打卡的好去處。

??相比于天府綠道，興城人居不僅業務體量更大，而且還涉及成都的新區開發及保障房建設等多方面城市運營工作。同時，今年正值興城人居成立20周年，諸多問題逐步集聚和爆發讓興城人居正處于一個關鍵節點，康瑛此時履新可謂任重道遠。

??記者針對某些事項向興城人居發送了采訪函請求進行采訪，但截至發稿，興城人居未能對相關問題給出回應。