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??2025年銷售目標(biāo)為1205億元，同比增長5.2%，2025年可售資源2354億元。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【前三城市貢獻(xiàn)率達(dá)65%，2025年目標(biāo)銷售1205億】2024年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額1145.4億元，同比減少19.4%，完成全年1470億元銷售目標(biāo)的77.9%；位列克而瑞集團(tuán)《2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》全口徑金額榜第八名，進(jìn)入行業(yè)前十。單城銷售規(guī)模前三的廣州、杭州、北京銷售累計742.2億元，占企業(yè)整體銷售額的64.8%。2025年銷售目標(biāo)為1205億元，可售資源2354億元（不包含2025年新增項目可提供的可售資源），與2024年基本持平；其中期初庫存貨值約1102億元，占比46.8%。

??【聚焦核心城市，2025年目標(biāo)拿地權(quán)益金額300億】2024年越秀地產(chǎn)新增24宗地塊，計容總建面約271.2萬平，同比減少44.8%，新增土儲基本聚焦核心一二線城市，其中廣州單城新增109.6萬平米，占比達(dá)到了40.4%。權(quán)益投資額294.6億元，同比減少了16.1%，在北京、上海、廣州的權(quán)益投資額對總投資規(guī)模的占比達(dá)到了82.7%。2025年企業(yè)計劃投資規(guī)模達(dá)到權(quán)益金額300億元，與2024年基本持平。截至2024年底，越秀地產(chǎn)總土儲建面1970.7萬平，其中95.6%分布在一線城市和重點二線城市；總貨值約為3600億元，足以支撐企業(yè)未來兩三年的發(fā)展。

??【毛利率預(yù)計2025年觸底，核心盈利能力待改善】結(jié)轉(zhuǎn)收入806.2億元，同比增長7.2%。由于合約銷售的下降，期末包含合營及聯(lián)營公司項目的已售未入賬銷售額1700億元，同比減少14.7%；合同負(fù)債同比減少4.3%至838.4億元。但與近兩年的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模對比來看，已售未結(jié)資源仍較為充裕，可以保障后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入的穩(wěn)定。毛利率同比降低了4.8個百分點至10.5%，企業(yè)預(yù)計將在2025年觸底，近期獲取的項目毛利率都在15-20%左右。凈利率1.7%，核心盈利能力待改善。

??【融資渠道相對暢通，財務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健】2024年越秀地產(chǎn)依舊保持著較為暢通的融資渠道，共完成新的融資約416.9億元，包括境內(nèi)融資約人民幣305億元，以及境外融資約人民幣111.9億元。2024年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入217.3億元，在手現(xiàn)金同比增加8.6%至500.5億元，現(xiàn)金短債比為2.15；扣除監(jiān)控戶存款、非流動的定期存款以及其他受限存款之后，非受限現(xiàn)金297.3億元，同比增加1.6%，非受限現(xiàn)金短債比1.28，同比提高0.01。此外，越秀地產(chǎn)匯報監(jiān)管部門的扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率68.1%、凈資產(chǎn)負(fù)債率51.7%，三條紅線仍處于綠檔，財務(wù)較為穩(wěn)健。

??【“商住并舉”業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，直接持有商業(yè)儲備資源豐富】越秀地產(chǎn)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，2024年直接持有商業(yè)租賃收入6.68億元，同比提升37.1%；越秀房托（越秀地產(chǎn)持有40.02%權(quán)益）實現(xiàn)營業(yè)收入20.32億元，同比下降2.7%；越秀服務(wù)（越秀地產(chǎn)持有67.4%權(quán)益）實現(xiàn)營收約38.68億元，同比上升20.0%；越秀康養(yǎng)（越秀地產(chǎn)持有100%權(quán)益）的營收同比上升23.8%至5.2億元。在商業(yè)運(yùn)營方面，越秀地產(chǎn)年底在租商業(yè)物業(yè)面積92.4萬平米，在建物業(yè)面積32.68萬方、未建物業(yè)面積56.35萬方，商業(yè)儲備資源較為豐富，后續(xù)可保障商業(yè)租賃收入的增長。

??01 銷售

??前三城市貢獻(xiàn)率達(dá)65%

??2025年目標(biāo)銷售1205億

??2024年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額1145.4億元，同比減少19.4%，完成全年1470億元銷售目標(biāo)的77.9%；位列克而瑞集團(tuán)《2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》全口徑金額榜第八名，進(jìn)入行業(yè)前十。2025年銷售目標(biāo)為1205億元，同比增長5.2%。2025年可售資源2354億元（不包含2025年新增項目可提供的可售資源），與2024年基本持平；其中，期初庫存貨值約1102億元，占比46.8%。企業(yè)預(yù)計全年的去化率將達(dá)到51%，相比于2024年提高3個百分點。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2025年1-3月越秀地產(chǎn)已實現(xiàn)全口徑合約銷售額308.1億元，同比增長42%，完成目標(biāo)的25.6%。

??越秀地產(chǎn)在策略上保持以變應(yīng)變，實施“一盤一策”的精準(zhǔn)營銷策略和精準(zhǔn)的定價策略，繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)市場領(lǐng)先和廣州市場份額第一的地位。2024年越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)銷售額為488.4億元，占比為42.6%，其中僅廣州就貢獻(xiàn)銷售額433.7億元，占到大灣區(qū)88.8%。除大灣區(qū)外，華東地區(qū)實現(xiàn)銷售額331.4億元，占比28.9%，主要是由杭州貢獻(xiàn)銷售額221億元，占到華東的66.7%。此外，北京單城市貢獻(xiàn)銷售額87.3億元，推動北方銷售貢獻(xiàn)度同比提升2.2個百分點至11.3%。廣州、杭州、北京三城市銷售累計742.2億元，占企業(yè)整體銷售額的64.8%。

??02 投資

??聚焦核心城市

??2025年目標(biāo)拿地權(quán)益金額300億

??2024年越秀地產(chǎn)新增24宗地塊，計容總建面約271.2萬平，同比減少44.8%。權(quán)益投資額294.6億元，同比減少了16.1%；新增土儲權(quán)益面積比例為52.2%，同比提升了6.6個百分點。在穩(wěn)健投資拿地的同時，越秀地產(chǎn)也在優(yōu)化其存量土地資源，2024年成功實現(xiàn)廣州3幅地塊的收儲，累計可盤活資金約135億元。

??從布局來看，越秀地產(chǎn)持續(xù)聚焦大灣區(qū)，以拿地建面計，大灣區(qū)、北方、華東和中西部占比分別47.7%、19.7%、19.2%和13.3%；新增土儲基本聚焦核心一二線城市，一線城市拿地建面占比71.2%，其中廣州單城新增109.6萬平米，占比達(dá)到了40.4%；二線則集中于杭州、成都和合肥。從權(quán)益金額來看，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州的權(quán)益投資額分別約為93.0億元、69.0億元和81.6億元，合計占總權(quán)益投資額的82.7%。

??2025年企業(yè)計劃投資規(guī)模達(dá)到權(quán)益金額300億元（與2024年相比略有增長），但也會根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整。

??截至2024年底，越秀地產(chǎn)總土儲建面1970.7萬平，其中95.6%分布在一線城市和重點二線城市。土儲結(jié)構(gòu)方面，未開發(fā)建面605.5萬方，占比30.7%，土地儲備仍然較為充裕；以建面計，47.1%的土儲位于大灣區(qū)，中西部、華東和北方地區(qū)分別占比28.7%、22.4%和12.3%。總貨值約為3600億元，足以支撐企業(yè)未來兩三年的發(fā)展。

??03 盈利

??毛利率預(yù)計2025年觸底

??核心盈利能力待改善

??2024年越秀地產(chǎn)營業(yè)總收入864億元，同比增長7.7%；其中，物業(yè)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入806.2億元，同比增長7.2%。由于合約銷售的下降，期末包含合營及聯(lián)營公司項目的已售未入賬銷售額1700億元，同比減少14.7%；合同負(fù)債同比減少4.3%至838.4億元。但與近兩年的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模對比來看，已售未結(jié)資源仍較為充裕，可以保障后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入的穩(wěn)定。

??盈利能力方面，毛利潤同比減少26.1%至90.5億元，毛利率10.5%，同比降低了4.8個百分點。企業(yè)預(yù)計毛利率將在2025年觸底，近期獲取的項目毛利率都在15-20%左右。2024年企業(yè)共計提了約22.7億元的存貨減值，凈利潤同比減少68%至14.7億元，凈利率1.7%。此外，由于年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目的權(quán)益比有所提升，少數(shù)股東損益占比從2023年的30.4%下滑至29%，全年歸母凈利潤10.4億元，歸母凈利率1.2%，核心盈利能力待改善。

??04 負(fù)債

??融資渠道相對暢通

??財務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

??2024年越秀地產(chǎn)依舊保持著較為暢通的融資渠道，共完成新的融資約416.9億元，包括境內(nèi)融資約人民幣305億元，以及境外融資約人民幣111.9億元；其中，在公開市場發(fā)行境內(nèi)公司債和定向債務(wù)工具各25億元和18億元，加權(quán)平均借貸年利率約為2.61%和2.27%，此外還有境外人民幣點心債23.9億元，加權(quán)平均借貸年利率約為4.07%。推動企業(yè)的加權(quán)平均融資成本同比進(jìn)一步降低0.33個百分點至3.49%。

??期末越秀地產(chǎn)的總有息負(fù)債為1039億元，同比減少0.5%。短期有息負(fù)債232.7億元，占比為22.4%，與上年基本持平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于筑底企穩(wěn)階段，越秀地產(chǎn)以保障現(xiàn)金流安全為重點工作，2024年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入217.3億元，持有現(xiàn)金同比增加8.6%至500.5億元，現(xiàn)金短債比為2.15；扣除監(jiān)控戶存款、非流動的定期存款以及其他受限存款之后，非受限現(xiàn)金297.3億元，同比增加1.6%，非受限現(xiàn)金短債比1.28，同比提高0.01。此外，越秀地產(chǎn)匯報監(jiān)管部門的扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率68.1%、凈資產(chǎn)負(fù)債率51.7%，三條紅線仍處于綠檔，財務(wù)較為穩(wěn)健。

??05 多元化

??“商住并舉”業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展

??直接持有商業(yè)儲備資源豐富

??越秀地產(chǎn)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，2024年直接持有商業(yè)租賃收入6.68億元，同比提升37.1%；越秀房托（越秀地產(chǎn)持有40.02%權(quán)益）實現(xiàn)營業(yè)收入20.32億元，同比下降2.7%；越秀服務(wù)（越秀地產(chǎn)持有67.4%權(quán)益）實現(xiàn)營收約38.68億元，同比上升20.0%；越秀康養(yǎng)（越秀地產(chǎn)持有100%權(quán)益）的營收同比上升23.8%至5.2億元。

??在商業(yè)運(yùn)營方面，越秀地產(chǎn)年底在租商業(yè)物業(yè)面積92.4萬平米，出租率為80%，同比持平。與此同時，企業(yè)還有在建物業(yè)面積32.68萬方、未建物業(yè)面積56.35萬方，商業(yè)儲備資源較為豐富，后續(xù)可保障商業(yè)租賃收入的增長，也可擇機(jī)孵化注入房托平臺，獲取商業(yè)項目的變現(xiàn)，以補(bǔ)充集團(tuán)自身的現(xiàn)金流。

??越秀服務(wù)在2024年繼續(xù)保持著穩(wěn)健的增長，總合約面積同比增長了6.3%至8872.7萬平米，在管面積也同比增長了6.3%至6930.9萬平米，在管面積的增加助推了營收的增長。但是毛利率卻同比下降了3.3個百分點至23.3%，主要是因為非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率下降7.5個百分點，高毛利的車位銷售協(xié)助服務(wù)和案場及示范單位管理服務(wù)由于房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩而減少。

??越秀康養(yǎng)自2017年成立以來長期聚焦大灣區(qū)和長三角地區(qū)，截至2024年底共進(jìn)駐了3個省份的7個城市，項目總數(shù)23個，在營床位數(shù)7265張，入住率同比提升了7個百分點至71%，保持在行業(yè)的前列。在康養(yǎng)業(yè)務(wù)越來越被行業(yè)重視的背景下，越秀在該領(lǐng)域的提前布局已經(jīng)取得了一定的先發(fā)優(yōu)勢。