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??新管理層上任，一次性出清歷史包袱，計提減值335.5億元，創(chuàng)上市以來最大虧損。

??◎  作者 / 沈曉玲、陳家鳳

??核心觀點

??【銷售業(yè)績同比降幅35%，26個城市銷售金額排前三】2024年萬科銷售額2,460.2億，合同銷售面積1,810.7萬平，同比分別下降34.6%、26.6%，降幅高于行業(yè)平均，銷售承壓明顯。核心城市頭部優(yōu)勢穩(wěn)固，26個城市銷售金額排前三。加大盤活舊庫存、出清非主業(yè)以回籠現(xiàn)金，四季度單季經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入86.5億元，環(huán)比增長25.3倍，推動全年經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)38億元的凈流入。

??【聚焦一二線，權(quán)益土地支出同比降幅88%至56億】2024萬科投資態(tài)度審慎，全年新增土地計容建面137萬平方米，同比減少77%，拿地總價91.38億元，拿地銷售比0.04，投資收縮態(tài)勢明顯。全年權(quán)益土地款支出同比減少88%至55.6億元，拿地權(quán)益比例60.8%。投資聚焦一二線，一線、二線新增土地計容建面分別37.7和67.9萬方，占比分別27.5%、49.6%，主要集中在廣州、成都、杭州、上海和武漢等城市。2024年末萬科項目儲備總計容建筑面積約6,838萬平方米，較2023年末減少25.6%，可支撐未來三至四年的發(fā)展。

??【計提335.5億減值撥備，致歸母凈利虧損擴大至495億】2024年萬科開發(fā)收入3,010億元，同比降幅30%；合同負債1923.6億元，對物業(yè)開發(fā)收入覆蓋倍數(shù)不足1，預(yù)計2025年營業(yè)收入繼續(xù)筑底。計提335.5億減值撥備，存貨跌價70.6億、信用損失264億、合聯(lián)營減值0.84億、投資性房地產(chǎn)減值0.25億，至凈利虧損擴大至487億元（減值撥備占比69%），歸母凈利虧損擴大至494.8億。一次性出清財務(wù)風(fēng)險，可能緣于新管理層上任，想與前任管理層做切割，明確權(quán)責(zé)劃分，減輕未來業(yè)績減值壓力。基于2024年的低業(yè)績基數(shù)，2025年可能迎來萬科業(yè)績拐點，修復(fù)市場信心。

??【2025年迎來償債高峰，新管理層力圖優(yōu)化現(xiàn)金流】2024年萬科新增融資和再融資948億元，同比增長5.7%，融資總量相對穩(wěn)定；年內(nèi)按期償還93億元境內(nèi)債與人民幣約104億元的境外債，有息負債3,612.8億，短債規(guī)模1,582.8億，占比43.8%，2025年萬科將面臨償債高峰期。現(xiàn)金短債比0.56，若再扣除預(yù)售監(jiān)管資金后，真實的流動性進一步承壓。本次深鐵作為大股東全面接管萬科核心崗位，首要任務(wù)是化解其債務(wù)風(fēng)險、恢復(fù)市場信心，避免萬科成為行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的導(dǎo)火索。但同時可能需時間與萬科原管理團隊進行磨合，后續(xù)仍要平衡國資支持與市場化運作。

??【聚焦三大主業(yè)，穿越房地產(chǎn)深度調(diào)整期】萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入363.8億元（含向萬科集團提供服務(wù)的收入），同比增長8.9%，年末累計完成250個蝶城（包含1,555個住宅物業(yè)項目）的流程改造驗收；租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入37.02億元，同比增長7%；泊寓新拓展房源4.06萬間，凈新增開業(yè)1.11萬間。截至2024年底，泊寓共運營管理26.24萬間長租公寓，開業(yè)19.12萬間，服務(wù)企業(yè)客戶超5400家，出租率95.6%。

??01

??銷售

??銷售業(yè)績同比降幅35%
26個城市銷售金額排前三

??2024年萬科實現(xiàn)合同銷售金額2,460.2億元，合同銷售面積1,810.7萬平方米，同比分別下降34.6%、26.6%，全口徑銷售額降幅高于行業(yè)平均（百強平均跌幅約30%），銷售承壓明顯。核心城市頭部優(yōu)勢穩(wěn)固，銷售金額在15個城市位列第一，在5個城市排名第二，在6個城市排名第三。萬科銷售回款率超100%，全年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金流入2010億元，同比減少32.2%，與銷售額降幅基本匹配；加大盤活舊庫存、出清非主業(yè)以回籠現(xiàn)金，四季度單季經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入86.5億元，環(huán)比增長25.3倍，推動全年經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)38億元的凈流入。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，7大區(qū)域業(yè)績同比均有不同程度下滑，但分布格局保持相對穩(wěn)定。一線城市市場相對穩(wěn)健，全年上海區(qū)域和北京區(qū)域合計貢獻萬科58%的銷售額。其中，上海區(qū)域以422億元居首，占比32.7%，北京區(qū)域次之，實現(xiàn)銷售額296.2億元，占比22.9%，同比提升9.4個百分點。

??02

??投資

??聚焦一二線
權(quán)益土地支出同比降幅88%至56億

??2024年萬科投資態(tài)度審慎，全年累計獲取新項目13個，新增土地計容建面137萬平方米，同比減少77%，拿地總價91.38億元（以新增項目平均地價6,670元/平計算），拿地銷售金額比0.04，投資收縮態(tài)勢明顯。全年權(quán)益土地款支出同比減少88%至55.6億元，拿地權(quán)益比例60.8%。

??從投資的城市能級來看，聚焦一二線，一線、二線新增土地計容建面分別37.7萬平米和67.9萬平米，占比分別27.5%、49.6%，主要集中在廣州、成都、杭州、上海和武漢等城市；三四線（徐州、貴陽、唐山）新增土地計容建面31.4萬方，占比22.9%。

??2024年末萬科項目儲備總計容建筑面積約6,838萬平方米，較2023年末減少25.6%，盡管總土儲規(guī)模持續(xù)下降，但根據(jù)近三年的去化速度估算，可支撐未來三至四年的發(fā)展。其中在建項目總計容建筑面積約3,719.6萬平方米，規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3,118.4萬平方米(占比45.6%)；權(quán)益計容建筑面積約4,410萬平方米，整體權(quán)益占比64.5%。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計容建筑面積約356.8萬平方米。

??值得注意的是，年末萬科存貨賬面價值5,190.1億元，較2023年底下降26.0%。其中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）1,239.1億元，占比23.9%，較2023年底的15.4%增長明顯，現(xiàn)房庫存壓力上升。為緩解現(xiàn)房庫存壓力，萬科對現(xiàn)房住宅、車位和商辦等類型加強庫存去化力度，現(xiàn)房實現(xiàn)銷售352億元，準現(xiàn)房銷售556億元，車商辦銷售270億元。

??03

??利潤

??計提335.5億減值撥備
致歸母凈利虧損擴大至495億

??2024年萬科營業(yè)收入3,431.8億元，同比下降26.3%，其中物業(yè)開發(fā)收入3,010億元，同比降幅30%，結(jié)算大幅放緩。年末合同負債1923.6億元，較年初降幅37.7%，對物業(yè)開發(fā)收入覆蓋倍數(shù)不足1，預(yù)計2025年營業(yè)收入將維持低位。

??盈利能力方面，毛利349.1億元，同比降幅50.8%，受2022年前獲取的高地價項目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)的影響，結(jié)算毛利率繼續(xù)探底至9.5%。年內(nèi)計提335.5億大額減值撥備，存貨跌價準備70.6億（并表范圍內(nèi)）、投資性房地產(chǎn)減值準備0.25億、合聯(lián)營減值準備0.84億、信用損失準備264億，至凈利虧損擴大至487億元（減值撥備占比69%），歸母凈利虧損擴大至494.8億。一次性出清財務(wù)風(fēng)險，可能緣于新管理層上任，想與前任管理層做切割，明確權(quán)責(zé)劃分，減輕未來業(yè)績減值壓力。基于2024年的低業(yè)績基數(shù)，2025年可能迎來萬科業(yè)績拐點，修復(fù)市場信心。

??04

??負債

??2025年迎來償債高峰
新管理層力圖優(yōu)化現(xiàn)金流

??2024年萬科新增融資和再融資948億元，同比增長5.7%，融資總量相對穩(wěn)定；抓住新政窗口期，新增全口徑經(jīng)營性物業(yè)貸293億元，年末經(jīng)營性物業(yè)貸余額為467億元。年內(nèi)向北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等59個城市上報融資協(xié)調(diào)機制白名單項目178個。全年萬科新增融資的綜合成本3.54%，仍然保持較強的資金成本優(yōu)勢。

??年內(nèi)萬科按期償還93億元境內(nèi)債與人民幣約104億元的境外債，年末有息負債3,612.8億，較年初增長12.9%，短債規(guī)模1,582.8億，占比43.8%，2025年萬科將面臨償債高峰期。年末貨幣資金881.6億元，較年初減少11.7%，現(xiàn)金短債比0.56，若再扣除預(yù)售監(jiān)管資金后，真實的流動性進一步承壓。此外，凈負債率80.6%，較去年初增長25.9pct;剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負債率為68.5%，較去年初增長3pct。

??本次深鐵作為大股東全面接管萬科核心崗位，首要任務(wù)是化解其債務(wù)風(fēng)險、恢復(fù)市場信心。深圳國資已明確表態(tài)將動用“市場化、法治化手段”支持萬科，2024年以來支持完成深圳灣超級總部基地項目轉(zhuǎn)讓、受讓所持有的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目投資收益權(quán)等，優(yōu)化現(xiàn)金流。2025年2月深鐵分兩筆向萬科提供合計70億元的股東借款，相關(guān)借款利率低于金融機構(gòu)新獲得的融資利率。深鐵派駐管理層，可能需時間與萬科原管理團隊進行磨合，后續(xù)仍要平衡國資支持與市場化運作。

??05

??多元化

??聚焦三大主業(yè)
穿越房地產(chǎn)深度調(diào)整期

??2024年萬科制定并落地了“一攬子方案”，繼續(xù)聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，短期有望提振現(xiàn)金流，穿越房地產(chǎn)深度調(diào)整期，長期培育后有望優(yōu)化未來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

??萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入363.8億元（含向萬科集團提供服務(wù)的收入），同比增長8.9%，其中社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入210.2億元，占比57.8%，同比增長11.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入123.3億元，占比33.9%，同比增長5.4%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入30.3億元，占比8.3%，同比增長8.6%。深化蝶城戰(zhàn)略，蝶城數(shù)量從年初的621個增長至666個，萬物云新增改造100個蝶城，年末累計完成250個蝶城（包含1,555個住宅物業(yè)項目）的流程改造驗收。

??租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入37.02億元，同比增長7%。報表期內(nèi)，泊寓新拓展房源4.06萬間，凈新增開業(yè)1.11萬間。截至2024年底，泊寓共運營管理26.24萬間長租公寓，開業(yè)19.12萬間，服務(wù)企業(yè)客戶超5400家，出租率95.6%。

??其余業(yè)務(wù)板塊，如商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項目)營業(yè)收入88.9億元，同比下降2.5%。年內(nèi)實現(xiàn)上海徐匯萬科廣場、上海三林印象匯、深圳坂田萬科廣場等8個商業(yè)項目開業(yè)，年末合計開業(yè)181個商業(yè)項目（不含輕資產(chǎn)），建筑面積1081萬平；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為196萬平。運營中的商業(yè)項目中，長三角及珠三角城市規(guī)模占比超過58%，四個一線城市的占比為29%，一二線城市的占比超過94%。物流業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)經(jīng)營收入39.7億元，其中高標庫營業(yè)收入21.3億元，冷鏈營業(yè)收入18.4億元。物流倉儲業(yè)務(wù)累計開業(yè)151個，可租賃建筑面積1,043.1萬平，其中高標庫可租賃建筑面積840.7萬平，穩(wěn)定期出租率87%；冷鏈可租賃建筑面積202.4萬平，穩(wěn)定期使用率78%。