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??核心內(nèi)容

??1、合約銷售：百強(qiáng)房企1月業(yè)績同比降低3.2%

??2、企業(yè)拿地：核心城市土拍“開門紅”，典型企業(yè)投資額同比增186%

??3、企業(yè)融資：受春節(jié)影響融資規(guī)模同比減少31.9%，繼續(xù)保持低位

??4、組織動(dòng)態(tài)：多家頭部房企啟動(dòng)大規(guī)模組織架構(gòu)與人事調(diào)整

??01合約銷售

??百強(qiáng)房企1月業(yè)績同比降低3.2%

??核心觀點(diǎn)：

??1、2025年1月，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，疊加春節(jié)假期因素影響，整體保持低位運(yùn)行。1月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2276.1億元，同比降低3.2%，環(huán)比降低49.6%，單月業(yè)績規(guī)模保持在歷史較低水平。

??2、2025年1月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻變動(dòng)分化。其中，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額門檻分別同比降低10.8%和13.4%至64.6億元和26.5億元。TOP30和TOP50房企門檻分別同比提升4.8%和11.1%至17.4億元和10.7億元。TOP100房企銷售操盤金額門檻也提升31.6%至4.9億元。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年1月絕大多數(shù)百強(qiáng)房企業(yè)績環(huán)比降低，單月業(yè)績同比提升和降低的百強(qiáng)房企，則各占到近半數(shù)。其中，中海地產(chǎn)、華潤置地、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中國金茂、中國鐵建、越秀地產(chǎn)等房企表現(xiàn)較好，單月業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比正增長。

??02企業(yè)拿地

??核心城市土拍“開門紅”

??典型企業(yè)投資額同比增186%

??核心觀點(diǎn)：

??1、在上海、北京、廣州等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動(dòng)下，頭部房企投資競(jìng)爭依然“激烈”。1月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）接近638億元，同比增長186%，顯著好于去年同期；拿地面積183萬平方米，同比幾乎持平。重點(diǎn)企業(yè)拿地平均樓板價(jià)34918元/平方米，較2024年1月提升192%，也從側(cè)面印證了當(dāng)前企業(yè)投資著重于高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。而從企業(yè)來看，能夠在核心城市拿地的依舊是“老面孔”央企和國企，其中華潤、招商單月拿地金額達(dá)到124億元、126億元。

??2、銷售到投資的傳導(dǎo)仍需修復(fù)。從1月投資情況來看，在供應(yīng)端持續(xù)提升質(zhì)量、降低規(guī)模的舉措下，北上杭等熱點(diǎn)城市已經(jīng)迎來開門紅，土拍不限價(jià)后出現(xiàn)多宗成交溢價(jià)率超過20%的地塊，頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中的競(jìng)爭依然激烈。

??但整體來看，企業(yè)投資信心的修復(fù)主要還是要等待樓市的回暖，2024年四季度一線城市和幾個(gè)熱點(diǎn)的二線城市樓市表現(xiàn)相對(duì)突出，但全國普遍性的樓市回溫還未出現(xiàn)，因此土地市場(chǎng)的熱度也僅僅局部回歸，對(duì)于很多之前進(jìn)行了全國化布局的房企來說，銷售對(duì)于企業(yè)投資的正向傳導(dǎo)還需要一定的時(shí)間。

??03企業(yè)融資

??受春節(jié)影響融資規(guī)模同比減少31.9%

??繼續(xù)保持低位

??核心觀點(diǎn)：

??1、融資總量：2025年1月65家典型房企的融資總量為329.86億元，環(huán)比減少19.8%，同比減少31.9%。融資規(guī)模的同環(huán)比大減主要是因?yàn)榇汗?jié)假期的影響，若是與2024年同為春節(jié)月的2月份進(jìn)行對(duì)比，則增長18.2%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資203.08億元，環(huán)比減少30.9%，同比減少45.6%；境外債權(quán)融資20億元，環(huán)比減少11.4%，同比減少57.9%；資產(chǎn)證券化融資106.78億元，環(huán)比增長12.7%，同比增長68.6%。

??2、融資成本：2025年1月65家典型房企新增債券類融資成本3%，較2024年提升0.07個(gè)百分點(diǎn)。本月發(fā)行的均是境內(nèi)債券，由于發(fā)債的主要是首創(chuàng)城發(fā)、中交地產(chǎn)、華發(fā)股份等央國企，因此境內(nèi)債券融資成本較2024年全年僅略微提高0.09個(gè)百分點(diǎn)，整體仍處于低位。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是金融街，企業(yè)在本月發(fā)行了1筆46億元的CMBS、1筆12億元的中期票據(jù)以及1筆3.39億元的供應(yīng)鏈ABS。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2025年1月TOP10房企的平均融資額為15.19億元，是所有梯隊(duì)中最多的。TOP51+房企的平均融資額為4.01億元，同比增長21.01%，該梯隊(duì)是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長的梯隊(duì)。從融資成本來看，TOP51+梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時(shí)比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。

??04組織動(dòng)態(tài)

??多家頭部房企啟動(dòng)大規(guī)模組織架構(gòu)與人事調(diào)整

??核心觀點(diǎn)：

??2025年1月，65家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的房企重大組織調(diào)整及人事變動(dòng)概況如下：

??1、熱度事件方面，1月27日，萬科宣布了管理層人員的大規(guī)模調(diào)整。此次調(diào)整中，深鐵董事長接任萬科董事會(huì)主席一職，郁亮則轉(zhuǎn)任為副總裁，同時(shí)祝九勝全職退出管理層，原董事會(huì)秘書朱旭將負(fù)責(zé)長租公寓事業(yè)部，并由曾任深圳地鐵集團(tuán)董事的田鈞接任董秘之職。此外，萬科還迎來了三位新的執(zhí)行副總裁，分別是來自深圳地鐵集團(tuán)的華翠和李剛，以及來自深圳特區(qū)建工集團(tuán)的李鋒。本次調(diào)整的最大看點(diǎn)在于，大股東深圳地鐵集團(tuán)全面進(jìn)駐萬科，其董事長直接出任萬科董事會(huì)主席，參與日常管理運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了深圳國資的全面介入。在保留部分資深管理層的同時(shí)，也引入了不少新面孔。

??回顧歷史，2017年6月，郁亮正式從王石手中接過萬科董事長的重任，成為萬科歷史上的第二位董事長。然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，萬科也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。2024年，萬科預(yù)計(jì)出現(xiàn)巨額虧損，這既是行業(yè)調(diào)整的必然結(jié)果，也是企業(yè)自身需要深刻反思的地方。如今，郁亮正式交出了萬科的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)杖，標(biāo)志著萬科進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。萬科將在深圳國資的引領(lǐng)下，開啟全新的管理運(yùn)營篇章。

??2、2025年1月，隨著新一年組織變動(dòng)高峰期的到來，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股等國資背景的行業(yè)領(lǐng)先房企，紛紛著手進(jìn)行重大組織變陣與人員調(diào)整。

??保利發(fā)展對(duì)江蘇、浙江、山東、遼寧等區(qū)域旗下的城市公司進(jìn)行了合并，旨在精簡架構(gòu)、優(yōu)化資源配置。此次調(diào)整中，原產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松被提名為保利上海公司總經(jīng)理，傅小君由上海調(diào)至浙江公司擔(dān)任董事長，張磊由浙江調(diào)至戰(zhàn)投中心，而朱忠偉則接任浙江公司總經(jīng)理一職。這些調(diào)整旨在提升管理效率和運(yùn)營效能，特別是針對(duì)存量運(yùn)營項(xiàng)目較多的區(qū)域，合并后有助于集中資源，聚焦核心區(qū)域發(fā)展。

??招商蛇口在華東區(qū)域也啟動(dòng)了城市公司合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。調(diào)整后，華東區(qū)域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。綠地集團(tuán)則將江蘇、安徽、浙江、江西四地的地產(chǎn)事業(yè)部合并為蘇皖和浙贛兩大新事業(yè)部，并重新任命了管理層。

??中海地產(chǎn)同樣進(jìn)行了區(qū)域整合，將沈陽和大連公司合并為遼寧公司。近年來，區(qū)域合并已成為房企組織架構(gòu)調(diào)整的主流趨勢(shì)，有助于房企減少新開發(fā)項(xiàng)目，將投資資源集中于回款有保障的安全區(qū)域，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。

??伴隨著區(qū)域公司、城市公司的升級(jí)、降級(jí)、裁撤、合并等調(diào)整，房企人員方面也出現(xiàn)了適應(yīng)性變動(dòng)。建發(fā)房產(chǎn)調(diào)整了華東、海西、東南三大集群版圖，并更換了三個(gè)集群的總經(jīng)理。金地集團(tuán)旗下金地商置則在集團(tuán)總部層面撤銷了運(yùn)營中心及華東、華南、華北區(qū)域公司，意在強(qiáng)化集團(tuán)職能、削弱地方權(quán)力，并應(yīng)對(duì)業(yè)績壓力。高管團(tuán)隊(duì)的大規(guī)模變動(dòng)表明，業(yè)績已成為房企人事任免的重要依據(jù)，只有業(yè)績突出者才能在激烈的競(jìng)爭中立足。