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??2023年初，根據中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發布環節“預供地”，受此影響，今年重點城市供地計劃公布時間較往年偏早，截止4月11日，已經有超2/3的重點城市公布了2023年度土地供地計劃。在當前大部分城市面臨高庫存壓力的當下，2023年典型城市的宅地計劃供地量表現如何？首批集中供地的規模怎樣？接下來的土地市場走向又將如何？

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??房地產開發用地減少，工礦倉儲供應規模增加

??一二線表現更為突出

??就已經公布供地計劃的15個一二線城市數據來看，2023年房地產開發用地明顯減少，尤其是租賃用地（含保租房和市場化租賃）規模僅有419公頃，同比降幅達51%；其次，普通商品住宅用地也明顯減少，同比降幅達19%；只有保障性產權住宅用地略有增加，增幅為5%，一二線保障性住房供給力度不減。

??在房地產開發用地減少的同時，工礦倉儲、公共管理等用地供應規模增加，同比增幅分別為10%和11%。典型城市如呼和浩特、海口、南寧，工礦倉儲用地增幅均在70%以上，這也是希望通過增加產業用地供應，進一步提升城市經濟活力。

??三四線城市與一二線城市變動趨勢基本一致，也呈現出宅地減少、產業類用地增加的趨勢，不過在宅地計劃減量比例方面，不及一二線城市突出，普通商品住宅用地同比降幅僅有10%。不過，與一二線城市不同的是，三四線城市保障性住房供應力度不及一二線，保障性產權住宅用地量較2022年有所下滑，同比降幅為5%。

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??核心城市宅地供應規模仍較穩定

??“高庫存”重慶、長春同比降幅達六成

??從典型城市2023年普通商品住宅計劃供應量較2022年變化情況來看，多數城市普通商品住宅供應量較2022年均有不同程度的下滑。其中，去化壓力較大的長春降幅最顯著，降幅近七成。CRIC數據顯示，截止2022年末，長春商品住宅去化周期超35個月，去化壓力巨大。受此影響，長春2023年大幅削減了宅地供地計劃，2023年全年普通商品住宅用地計劃供應量僅187公頃，同比2022年降幅高達66%。與之類似的還有重慶、呼和浩特、南寧等，這些城市去化周期均超18個月，并且2023年普通商品住宅用地計劃供應量同比降幅均在38%以上。

??但上海、蘇州等核心城市宅地供應規模還是較為平穩的，這些城市商品住宅去化速度較好、庫存壓力也相對較輕，地方規土局在供地規模上也保持相對穩定。譬如上海，截止2022年末，其去化周期僅有6.9個月，2023年普通商品住宅用地計劃供應量為505公頃，與2022年基本持平。廣州住宅用地供應計劃更是連續五年保持增長，2023年普通住宅用地供應計劃同比增長26%，廣州規土局亦就此表態，充足的住宅用地供應量是實現“穩地價、穩房價、穩預期”的有力保障。

??03

??典型城市首輪集中供地提質縮量

??滬廣相對積極、蘇甬相對保守

??截至4月11日，已經有10余個城市開啟了首批集中土拍（由于目前實現集中掛牌、分散土拍，部分城市僅完成了首輪集中土拍的部分地塊，因此本節這些城市暫未計算規模占比）。從已經集中掛地的城市來看，首輪集中供地大都采用提質縮量的供地策略，規模較去年首輪偏小。

??其中，供地比較積極的城市有上海、廣州、長春等，首次集中供地量占2023年全年宅地計劃供應量的比重接近或超過兩成，尤其是上海，一次性掛牌出讓地塊19宗，占用地面積超過98萬平方米，掛牌總價超過483億元，且全部為涉宅地塊，這一體量占全年宅地計劃供應量的比重高達20%，宅地供應相對積極；并且從供地質量上來看，上海表現也不俗，徐匯、靜安、普陀、閔行等中心城區均有涉及，供地質量相對較佳。

??相比之下，蘇州、寧波等城市首批供地節奏比較緩慢，尤其是蘇州，首次集中出讓地塊面積僅占全年商品住宅用地計劃供應量507萬平方米的8%，僅涉及11宗宅地，出讓地塊面積約39萬平方米，供地十分謹慎。這也與近兩年來蘇州新房流速偏緩、庫存壓力顯著上升有關。截止2023年2月底，蘇州庫存消化周期接近16個月，尤其是吳江區，消化周期已經高達27個月，因而首輪供地規模相對保守，供應建面與2022年五輪供地規模相比，除與第三輪基本持平外，均不及其余輪次；雖然供應體量持續低位，但是本次供應從質量上相對較佳：本輪11宗地塊中，就有3宗來自園區、4宗來自獅山，均位于配套完善的熱點板塊，均屬于比較優質的土地資源。

??綜上，在行業規模下行、庫存壓力持續高位的當下，大部分重點城市在供地計劃中都縮減了宅地供應量，同時一二線城市小幅增加了保障性產權住宅用地的供應，整體來看，重點城市的宅地計劃供應量是適度的。另外，從已經集中掛地的城市來看，首輪集中供地大都采用提質縮量的供地策略，規模較去年首輪偏小，質量上有明顯提升，深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點城市優質地塊依然備受追捧，這些城市均有多宗地塊觸頂成交，在此助力之下，3月份溢價率升至7.3%，創下2021年8月以來新高。

??對于未來走勢，結合土地市場網“預公告”地塊進行梳理可見，大多數城市首批預公告會在5月份結束。考慮到“集中供地”已經取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，不少城市已經實行集中掛牌、分散土拍的土拍方式，自5月之后，整體來看集中供地的波峰和谷底將逐漸淡化，向常態化土地市場轉變。但從個體城市角度而言，在年中或三季度初，天津、成都等宅地計劃供應量較大但供應節奏偏緩的城市將迎來一波供地小高峰，在全年供地規模縮量提質之下，有意補倉的企業屆時可適當關注優質地塊的投資機會。