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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）一年一度的地產(chǎn)盛會(huì)，如約而至。

??3月23日，“2023房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高峰論壇”在北京舉行。會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布了《2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)成果正式揭曉（點(diǎn)擊查看完整測(cè)評(píng)研究成果>>）。這項(xiàng)開(kāi)展了15年的測(cè)評(píng)研究工作，已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??本次發(fā)布的測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，房企格局近十年間發(fā)生巨大變化，頭部房企雖然相對(duì)穩(wěn)定，但依然出現(xiàn)半數(shù)變更，中大型房企則經(jīng)歷了更大幅度的洗牌，2023年企業(yè)需要重新思考生存和發(fā)展問(wèn)題。

??那么，對(duì)于2023年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)格局和市場(chǎng)走勢(shì)分析，對(duì)代建模式和不動(dòng)產(chǎn)私募基金的思考，以及智能化如何推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)等話題，參與本次高峰論壇的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、業(yè)內(nèi)專家、優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)領(lǐng)袖和金融投資機(jī)構(gòu)精英代表都給出了答案。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 馮俊

??馮俊：房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需具備四種能力

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊在致辭中表示，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整。持續(xù)之長(zhǎng)、調(diào)整之深，歷史上前所未有。通過(guò)供給端和需求端多項(xiàng)政策的扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行的趨勢(shì)已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)。但房地產(chǎn)發(fā)展深層次的矛盾還沒(méi)有完全解決，完善機(jī)制、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整發(fā)展模式、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、提振消費(fèi)信心，還面臨很艱巨的任務(wù)。

??而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力進(jìn)行測(cè)評(píng)，目的是引導(dǎo)企業(yè)正確發(fā)展，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展能力。在馮俊看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要具備四種能力：

??一是，防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。今后的發(fā)展中，仍然必須把降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。盡快改善房企的資本結(jié)構(gòu)、融資模式，改善資產(chǎn)負(fù)債表。

??二是，識(shí)別需求變化的能力。必須清醒的認(rèn)識(shí)到，住房需求特征發(fā)生了變化，群眾對(duì)住房的需求逐步從數(shù)量的追求過(guò)度到質(zhì)量的追求，以數(shù)量擴(kuò)張的模式恐怕不會(huì)再是發(fā)展的主導(dǎo)因素。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品和服務(wù)的改進(jìn)，必須要能夠識(shí)別需求的變化，否則就很難適應(yīng)市場(chǎng)。

??三是，依靠科技進(jìn)步提高產(chǎn)品質(zhì)量和效益的能力。工業(yè)化建造、數(shù)字化建造，應(yīng)該是房地產(chǎn)領(lǐng)域科技進(jìn)步的主要途徑。今后房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力，質(zhì)量和效益恐怕是主要因素。房企主要的活動(dòng)不能只局限于找錢(qián)、拿地、賣(mài)房，而要更多地投入于技術(shù)進(jìn)步。

??四是，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、筑牢信用基礎(chǔ)的能力。一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，必須認(rèn)真解決與上游企業(yè)、消費(fèi)者交易關(guān)系中存在的問(wèn)題，以平等的市場(chǎng)主體角色建立互惠、互利、合作、共贏的交易規(guī)則，以誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)建立企業(yè)的信譽(yù)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、易居中國(guó)董事局主席  周忻

??周忻：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)大有作為

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、易居中國(guó)董事局主席周忻在致辭中表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，特別是這次把房地產(chǎn)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)又一次提上了議事日程，說(shuō)明市場(chǎng)空間巨大。不管是增量市場(chǎng)十幾萬(wàn)億，存量市場(chǎng)上百萬(wàn)億，對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)和中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來(lái)大有作為。

??在周忻看來(lái)，今天不管是民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)，以及受影響的中下游企業(yè)，碰到的問(wèn)題都非常多。但在這個(gè)過(guò)程中，依然要相信整個(gè)市場(chǎng)、整個(gè)行業(yè)的未來(lái)大有可為。在這個(gè)過(guò)程中，每個(gè)企業(yè)要找到新時(shí)期的不同角色。相信未來(lái)會(huì)有更多的房地產(chǎn)以及中下游企業(yè)誕生，持續(xù)的發(fā)展。還是那句話，信心比黃金更加重要。

??周忻認(rèn)為，上一輪房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)對(duì)下游產(chǎn)業(yè)鏈影響非常大。如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，那支撐起這個(gè)產(chǎn)業(yè)的是這些中下游企業(yè)。希望在房企走出困境，進(jìn)入下一輪發(fā)展的同時(shí)，中下游的企業(yè)、供應(yīng)商們，這些傳統(tǒng)的500強(qiáng)企業(yè)也可以伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展，能夠有進(jìn)一步的發(fā)展，從而受到更多的關(guān)懷與關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??丁祖昱：2023年房地產(chǎn)銷售有望止跌

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，政府工作報(bào)告當(dāng)中繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，專門(mén)提到了防風(fēng)險(xiǎn)和促需求。從今年的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心。2023年的市場(chǎng)是一個(gè)修復(fù)市場(chǎng)，是一個(gè)緩慢的回穩(wěn)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷售規(guī)模有望止跌，需要行業(yè)各方面對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)一步呵護(hù)。

??測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，房企償債壓力繼續(xù)加大。由于整體“三道紅線”和兩個(gè)集中度的相關(guān)限制，房企到位資金總體出現(xiàn)較大幅度回落。在丁祖昱看來(lái)，這也是償債出現(xiàn)較大壓力的主要原因。2022年，房企都在夯實(shí)基礎(chǔ)，重新修煉內(nèi)功、調(diào)整架構(gòu)，從總部到區(qū)域到城市甚至到項(xiàng)目上的架構(gòu)層級(jí)開(kāi)始縮短，回歸產(chǎn)品和初心，將交付放到了最重要的位置。

??而對(duì)于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，丁祖昱判斷，從橫向角度看千億房企維持在20家左右，2021年有43家，2022年下降到20家，今年可能還會(huì)保持在20家左右。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理 邵宇

??邵宇：房地產(chǎn)相關(guān)投資能否穩(wěn)定將決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)位置

??東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理邵宇表示，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)要達(dá)到什么位置，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)相關(guān)投資能不能穩(wěn)定下來(lái)。做金融也要做預(yù)判，現(xiàn)在市場(chǎng)的一致預(yù)期在3%，如果能夠持平已經(jīng)是非常好的消息。整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟著陸，特別是地產(chǎn)的著陸今年就可以實(shí)現(xiàn)，這是目前非常關(guān)注的指標(biāo)。

??邵宇認(rèn)為，現(xiàn)在比較困擾的問(wèn)題是居民的行為。為什么覺(jué)得現(xiàn)在銷售比較費(fèi)勁？整個(gè)房地產(chǎn)銷售，豪宅是一個(gè)小樣本，更重要是普通的中產(chǎn)居民加杠桿購(gòu)買(mǎi)就有一個(gè)存貸差，已經(jīng)達(dá)到了歷史的高位。特別是去年，居民報(bào)復(fù)性消費(fèi)沒(méi)有看到，報(bào)復(fù)性的還貸卻出現(xiàn)了，意味著居民對(duì)房地產(chǎn)趨勢(shì)變化多多少少存在不確定性。在邵宇看來(lái)，房地產(chǎn)投資品屬性應(yīng)該說(shuō)以去年為最終節(jié)點(diǎn)。

??邵宇表示，幾乎所有的決策者和政策制定機(jī)構(gòu)都在討論，如何在不透支土地和房子、基礎(chǔ)設(shè)施的情況下，能夠使產(chǎn)業(yè)和科技含量快速提升。這就是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)模式，希望大家在這個(gè)過(guò)程中找到自己的定位，支撐房地產(chǎn)城市化到科技到金融到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司董事長(zhǎng) 郝一斌

??郝一斌：代建是實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享的好賽道

??金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司董事長(zhǎng)郝一斌指出，長(zhǎng)期來(lái)看整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模進(jìn)入收縮階段，投資和開(kāi)發(fā)以及專業(yè)服務(wù)在逐步分離，代建行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

??郝一斌認(rèn)為，代建是非常好的賽道，這兩年規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。一方面代表未來(lái)輕重分離，資本和開(kāi)發(fā)能力分離的趨勢(shì)。另一方面，大家有短期的壓力，過(guò)去的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較多，隨著資金到位的下降，資源情況的下降，投資增速放緩。希望通過(guò)代建的渠道進(jìn)行管理輸出，穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)。

??郝一斌表示，代建不是一個(gè)簡(jiǎn)單收費(fèi)的過(guò)程，而是以價(jià)值創(chuàng)造為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享的過(guò)程。這個(gè)價(jià)值創(chuàng)造也需要一個(gè)合理分配機(jī)制，所以金地堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，用專業(yè)的服務(wù)和價(jià)值創(chuàng)造說(shuō)服委托方，但要有一個(gè)公平合理的分配機(jī)制，這樣可以保證這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

鼎信長(zhǎng)城投資集團(tuán)有限公司總裁 王健飛

??王健飛：金融和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)結(jié)合模式需要做五方面探索

??鼎信長(zhǎng)城投資集團(tuán)有限公司總裁王健飛表示，從房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期來(lái)看，過(guò)往二十年的量?jī)r(jià)支撐非常明確，不管是養(yǎng)老安全角度、資產(chǎn)保值增值角度、投資渠道匱乏角度都是支持整個(gè)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期。從現(xiàn)在的情況來(lái)看，雖然有小波折，但總體還是向上。

??政策方面，王健飛認(rèn)為政策工具箱還沒(méi)有用盡，整個(gè)“房住不炒”的大基調(diào)下還有很多政策可用。如果“三只箭”圍繞發(fā)債、股權(quán)融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，相信箭還沒(méi)有射完，不動(dòng)產(chǎn)配套基金后面還有政策可以期待。

??而房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、金融業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)結(jié)合的模式需要一個(gè)重大調(diào)整。在王健飛看來(lái)，運(yùn)營(yíng)模式從買(mǎi)轉(zhuǎn)向租，需要做五方面的探索。第一是去杠桿，第二是降周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在很多地方采取了比較高的預(yù)售監(jiān)管措施，雖然覺(jué)得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現(xiàn)實(shí)的預(yù)期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來(lái)，就變成的現(xiàn)房銷售模式。第三是提升行業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的科技含量，不管是房屋的設(shè)計(jì)上還是各種裝配式，新科技的運(yùn)用。第四個(gè)是租售并舉，第五個(gè)是延長(zhǎng)房子的壽命。

信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司董事、總經(jīng)理 郭偉

??郭偉：城市存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型賦能領(lǐng)域大有可為

??信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司董事、總經(jīng)理郭偉表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)存量資產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國(guó)只有16%，世界同行有30%，在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)行業(yè)也在加速轉(zhuǎn)型。都在講房地產(chǎn)新發(fā)展模式，適合不同企業(yè)的發(fā)展模式是不一樣的，但是房地產(chǎn)行業(yè)在加速轉(zhuǎn)型，這樣的現(xiàn)狀是共識(shí)。

??郭偉認(rèn)為，房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中有一個(gè)特點(diǎn)，就是由銷售轉(zhuǎn)向持有，會(huì)成為其中一部分。今年以來(lái)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類型不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心，包括目前比較火熱的長(zhǎng)租公寓，養(yǎng)老社區(qū)等等，已經(jīng)伴隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為城市存量資產(chǎn)賦能做了大量探索，相信在未來(lái)這些領(lǐng)域大有可為。

美的置業(yè)睿住智能總經(jīng)理 朱春晨

??朱春晨：智能空間是房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)風(fēng)口

??美的置業(yè)睿住智能總經(jīng)理朱春晨表示，智能空間也許就是房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)風(fēng)口。他認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，空間的概念不僅僅是房子內(nèi)部，還有社區(qū)、商業(yè)、云園區(qū)，智能空間應(yīng)該在體驗(yàn)升級(jí)、場(chǎng)景、創(chuàng)新方面帶來(lái)更多的體驗(yàn)。

??對(duì)于“房地產(chǎn)的底層邏輯調(diào)整是不是箭在弦上”這個(gè)問(wèn)題，朱春晨表示，基于用戶的需求重新梳理空間應(yīng)該是智能空間的底層邏輯。朱春晨強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的未來(lái)不只是房子，而是基于房子的生活方式。希望大家真正把房子當(dāng)做一個(gè)產(chǎn)品，當(dāng)做用戶需要購(gòu)買(mǎi)的真正改善其生活的產(chǎn)品打造。

立邦中國(guó) TUB 事業(yè)群總裁 李漢明

??李漢明：設(shè)計(jì)隨需而變，啟迪行業(yè)創(chuàng)新

??立邦中國(guó)TUB事業(yè)群總裁李漢明表示，人類的進(jìn)步就是在不斷地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，以及推動(dòng)整體社會(huì)的進(jìn)步。高品質(zhì)交付其實(shí)也不困難，無(wú)非要有好的產(chǎn)品和解決方案，同時(shí)還要有好的產(chǎn)業(yè)化工人和項(xiàng)目管理者，好的管理工具以及實(shí)時(shí)在線的管理工具。

??李漢明指出，立邦希望用刷新的力量為行業(yè)和產(chǎn)能賦能。所有的品質(zhì)首先是設(shè)計(jì)出來(lái)的，所以要做的是設(shè)計(jì)隨需而變，啟迪行業(yè)創(chuàng)新。同時(shí)，還要做品質(zhì)引領(lǐng)，嚴(yán)守可靠的標(biāo)準(zhǔn)，有方案集成能力，整合交付能力和生態(tài)協(xié)作能力。