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??據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，近期，廣州、南京、蘇州、武漢等多地部分銀行下調(diào)房貸利率加點(diǎn)優(yōu)惠力度。在降息大背景下，此類(lèi)“逆向操作”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??以廣州為例，據(jù)悉，在10月21日5年期以上LPR下調(diào)之前，廣州市首套房貸利率通常為L(zhǎng)PR-75個(gè)基點(diǎn)，即主流首套房貸利率為3.1%，但也有部分銀行優(yōu)惠幅度可以達(dá)到減85BP、90BP甚至100BP，最低首套房貸利率可以做到2.85%。隨著5年期LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3.6%，如果繼續(xù)按照此前的優(yōu)惠力度，最低首套房貸利率將降至2.85%以下。據(jù)房衛(wèi)士10月23日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州市有多家銀行更新的房貸利率低于2.85%，如平安銀行的2.63%、中信銀行和招商銀行的2.65%、民生銀行的2.70%、華潤(rùn)銀行的2.74%等。但隨即相關(guān)銀行接到通知稱(chēng)，商業(yè)貸款利率不能低于公積金貸款利率，即首套房貸利率不能低于2.85%，故下調(diào)房貸利率加點(diǎn)優(yōu)惠力度。南京、蘇州、武漢等地與此情況類(lèi)似。

??據(jù)相關(guān)從業(yè)人員介紹，自地方取消政策利率下限、允許商業(yè)銀行自行決定房貸利率加減后，部分銀行面臨較大的業(yè)績(jī)壓力，只能通過(guò)越來(lái)越低的貸款利率來(lái)吸引客戶(hù)，不乏出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況。在降息、銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇等多因素推動(dòng)下，商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄，且自2023年一季度開(kāi)始，持續(xù)處于1.8%的警戒線下方。2024年二季度，商業(yè)銀行凈息差已降至1.54%，較前期高點(diǎn)下降超過(guò)50個(gè)基點(diǎn)，處于歷史低位。此外，住房公積金是住房保障制度設(shè)計(jì)的重要一環(huán)，旨在通過(guò)低利率貸款支持中低收入家庭購(gòu)房需求。若商業(yè)貸款利率與住房公積金貸款利率出現(xiàn)倒掛，可能使住房公積金資金池面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的住房保障功能。因此，明確商業(yè)貸款利率不得低于公積金貸款利率，主要在于維系房貸利率市場(chǎng)有序調(diào)整和總體穩(wěn)定，保護(hù)銀行利潤(rùn)，防止無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，防范金融性風(fēng)險(xiǎn)。

??總體來(lái)看，部分地區(qū)部分銀行下調(diào)房貸利率加點(diǎn)優(yōu)惠幅度，并非房貸利率下降趨勢(shì)的逆轉(zhuǎn)。事實(shí)上，當(dāng)前大部分城市首套房商業(yè)貸款利率仍高于公積金貸款利率，下調(diào)仍是大趨勢(shì)。從全球環(huán)境和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍需宏觀政策加大發(fā)力。在保障我國(guó)金融市場(chǎng)總體穩(wěn)定的前提下，未來(lái)LPR報(bào)價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下降，住房公積金貸款利率調(diào)整步伐也有望加快，房貸利率下限仍有進(jìn)一步降低的可能。