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??導語

??聚焦行業數據，11月銷售、竣工等指標有望持續改善。

??11月15日上午，國家統計局公布了前10月宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，國民經濟運行保持穩中有進、穩中有升，一系列存量政策和增量政策協同發力、持續顯效，消費、服務業、進出口等主要經濟指標明顯回升。地產行業層面，得益于中央和地方政策面“穩市場”的有力推進，商品房銷售面積、金額顯著轉好，新開工、開發投資低位維穩，竣工規模出現積極信號，一二手房價環比降幅收窄，11個重點城市二手房價出現轉增。

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??10月經濟提速回穩

??M1增速年內首次反彈，與M2增速差收窄

??得益于中央一系列穩發展政策的有力推進，10月份國民經濟各項指標均明顯轉好，主要指標明顯回升，積極因素累積增多。 

??整體來看，第一，工業生產增勢穩定，裝備制造業和高技術制造業較快增長?！?0月份，全國規模以上工業增加值同比增長5.3%，環比增長0.41%。裝備制造業增加值同比增長6.6%，高技術制造業增加值增長9.4%，分別快于全部規模以上工業增加值1.3和4.1個百分點。第二，市場銷售較快回升，高技術產業投資增長較快，貨物進出口較快增長。1-10月份，社會消費品零售總額398960億元，同比增長3.5%，比1-9月份加快0.2個百分點。全國固定資產投資（不含農戶）423222億元，同比增長3.4%，增速與1-9月份持平；扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長7.6%，其中高技術制造業和高技術服務業投資分別增長8.8%、10.6%。貨物進出口總額360219億元，同比增長5.2%，其中10月份，貨物進出口總額37007億元，同比增長4.6%，比上月加快3.9個百分點。第三，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率下降。1-10月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.1%，比上年同期下降0.2個百分點。10月份，全國城鎮調查失業率為5.0%，比上月下降0.1個百分點。 

??從10月金融數據來看，M1增速止跌回升，結束了2024年以來的持續單邊下行，M2增速亦延續回升。值得注意的是，本月M1-M2增速差距亦有所減小，一方面是10月房地產市場轉好，推動居民定期存款流向企業購房款，另一方面則是得益于近期中央財稅政策的扶持，企業活期存款有所上升。 

??10月末，廣義貨幣(M2)余額309.71萬億元,同比增長7.5%。狹義貨幣(M1)余額63.34萬億元,同比下降6.1%。流通中貨幣(M0)余額12.24萬億元,同比增長12.8%。前十個月凈投放現金9003億元。10月末人民幣貸款余額254.1萬億元，同比增長8%。月末人民幣存款余額301.48萬億元，同比增長7%。2024年10月末社會融資規模存量為403.45萬億元，同比增長7.8%。

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??政策利好促供求信心回升

??商品房網簽成交同比回正

??10月國慶期間企業營銷力度明顯加強，銷售規模顯著轉好，再加之月內增量政策的扶持，隨著購房者信心的回歸，核心地段的高品質住宅和高性價比剛需產品銷售明顯轉好。據住建部公布網簽數據，10月份我國商品房成交同比實現上升，自去年6月份以來連續下降后首次實現增長。就統計局數據來看，前10月銷售面積和金額分別減少15.8%和20.9%，降幅較前9月收窄了1.3和1.8個百分點。

??10月新房市場的如期回升，首先是得益于政策面的轉好，月內國新會接連三度發聲穩地產，“四取消、四降低、兩增加”組合拳行之有效地提振了市場信心，其二各地高品質住宅進入密集開盤銷售期，促成了大量觀望改善客群的需求釋放，其三，企業端也很好地抓住了本月的營銷機會，推盤積極性和營銷力度明顯加強，月內典型城市平均開盤當日去化率達到三分之一，較上個月提升了6個百分點。

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??70城一二手住宅銷售價格下跌趨緩

??11市二手房價環比轉增

??以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，10月份房價下跌趨勢明顯趨緩。新房整體較2021年初下降7.0%，二手房較2021年初下降16.1%。一手房環比下降5.1%，月內環比上漲城市數量增加3個，二手房環比下降4.8%，月內有11個城市房價環比轉增，是2023年下半年以來，二手房房價環比上升城市最多的一個月。

??事實上，10月份重點二線城市二手房成交面積環比增長30%，而新房成交面積環比增長40%，一手房成交規模的轉好速度明顯好于二手房。2021以來二手房成交份額攀升的根本原因，除了存量房規模的不斷攀升以外，主要還是受行業預期轉冷影響，部分家庭選擇減少持有住房數量，導致賣二手房、買一手房的交易鏈條中斷所致。如今隨著行業預期的轉好，以及資產配置的完成，再加之各地加強高品質住宅新房建設，隨著改善需求的回流，一手房成交占比回升正是理所應當。但從房價角度來看，相比面對壓力的一手房供給端，二手房房東在價格上更為敏感，再加之前期房價跌幅更深，因此在市場回暖期中，房價環比指數的環比回升較一手房也更為突出。

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??新開工低位持穩

??竣工面積同比降幅大幅收窄

??1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積720660萬平方米，同比下降12.4%。房屋新開工面積61227萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積44569萬平方米，下降22.7%。房屋竣工面積41995萬平方米，下降23.9%。其中，住宅竣工面積30702萬平方米，下降23.4%。
本月新開工面積同比低位維穩，竣工面積降幅同比降幅明顯收窄。前10月新開工面積同比降幅穩定在二成左右。當前行業仍處于去庫存、穩市場的關鍵時期，在施工面積回落到合適規模之前，新開工的持續低位有利于行業發展預期的持續穩定。

??10月房企竣工面積為5179萬平方米，環比增加51%，同比下降20%，同比降幅收窄11個百分點。累計同比下降23.9%,較前三季度收窄了0.5個百分點。月內工程進度的快速推進，除了10月份的季節性因素之外，也是得益于地方“保交樓”的快速推進。不過相較銷售數據的同比止跌而言，竣工面積受施工工期、前期開發規模等因素影響較大。隨著政府化債資金的投放、土地收儲的執行，隨著行業資金面的轉好，竣工面積同比指標有望在年末持續改善，并助力行業發展預期進一步企穩。

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??前10月投資額同比降一成

??存量土地開發降速促供求平衡

??1-10月，全國房地產開發投資86309億元，同比下降10.3%，降幅較前三季度擴大0.2個百分點。但本月土地成交規模延續回升，10月全國300城經營性土地成交面積10708萬平方米，環比增長29%，年內首次突破1億平方米。開發投資與土地成交規模走勢的相悖，一方面是由于部分期內成交土地尚未轉化為投資額統計口徑，另一方面也說明存量土地的開發力度正在持續下降，開發投資額增速的適度回落，意味著廣義存量形成新房供應的減緩，有利于行業供求關系加速恢復平衡。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：預判11月，基于中央及地方層面利好政策不斷，尤其是財政部在三方面減免稅費，對一二手房、企業與購房者均帶來實質性利好，促進購房置換、增強企業投資信心，再加之國土資源部關于土地收儲的相關文件的印發，為各地運用專項債券用于土地儲備，啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導和工作依據，也在加快扭轉行業庫存風險預期。

??結合11月上半月成交走勢來看，重點城市交易規模、開盤去化仍維持在年內高位。再加之10月份以來重慶、廣州等重點城市二手房成交占比出現下降，高品質住宅的上市為新房市場迎回了更多購房需求，預計年末購房者信心將穩步提振，新房市場供求關系將持續回穩。

??聚焦行業數據，11月銷售、竣工等指標有望持續改善：11月各項利好新政仍在持續推出，一二手置換鏈正在持續恢復，預計商品房銷售面積、金額將延續年內高位，累計同比降幅將進一步收窄，行業資金面的改善也將推進竣工指標持續好轉。對于開發投資和新開工而言，得益于閑置土地收儲和土地增值稅減免的落地，行業開發投資熱情將有所回升，預計新開工面積、開發投資增速均有望出現邊際好轉。