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??商品房市場銷售持續(xù)改善

??1—10月，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，其中住宅銷售額下降22.0%。

??1-10月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比跌幅較上期分別收窄1.3和1.8個百分點，月度改善幅度是今年以來最大的，主要是受到住宅市場拉動。10月份，各地積極抓緊落實存量政策、加快出臺增量政策，還通過政府部門指導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會倡議等方式，在全國范圍開展“10月商品住房促銷月”“百城千企促銷活動”“方便看房”等活動，在政策利好釋放和企業(yè)積極營銷影響下，銷售市場呈現(xiàn)出初步回穩(wěn)態(tài)勢。

??從數(shù)據(jù)趨勢看，今年4月份之后無論是商品房銷售金額累計同比還是銷售面積累計同比，跌幅都呈現(xiàn)逐月收窄態(tài)勢，在利好政策不斷出臺，效果不斷釋放的作用下，全年商品房銷售面積跌幅有望回到-10%以內(nèi)，銷售金額跌幅有望收窄到-15%左右。

??市場出現(xiàn)的積極變化能有效提振參與主體的信心，但能否長期持續(xù)仍然存在不確定性。11月財政部又落地了一系列房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，旨在降低購房者交易成本和緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困難。自然資源部也印發(fā)通知，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)，將幫助前期拿地但無力開發(fā)的企業(yè)回籠資金，減輕債務(wù)壓力。隨著各項政策效能進(jìn)一步釋放，將繼續(xù)強(qiáng)化市場的修復(fù)節(jié)奏，加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。

??10月商品房單月銷售面積7646萬平方米，同比減少1.6%，跌幅較上月縮小9.2個百分點；銷售金額7975億元，同比減少1.4%，跌幅較上月縮小14.6個百分點。雖然10月整體成交量價規(guī)模不及9月（9月份成交量高有季節(jié)統(tǒng)計方面的因素），但同比跌幅明顯回升，在各項稅收、土儲政策利好支持下，這一趨勢有望在今年最后兩個月得到鞏固。

??分類物業(yè)類型看，商品住宅銷售面積和金額跌幅連續(xù)6個月收窄，本期改善幅度更為明顯；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，商業(yè)波動更為明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，兩項指標(biāo)依然同比明顯下滑，金額跌幅高于面積跌幅，整體跌幅較上期收窄約1—2個百分點，表現(xiàn)均好于上期。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為46.5%、61.4%，較上期降低0.2個和0.1個百分點。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅再次擴(kuò)大

??1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86309億元，按可比口徑計算同比下降10.3%；其中，住宅投資65644億元，下降10.4%。

??1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅較上期再次擴(kuò)大，和銷售市場呈現(xiàn)的積極變化走勢不同，開發(fā)企投資積極性短期內(nèi)很難明顯改善。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年以來有近五成房企投資處于暫停態(tài)勢，前十月已拿地的企業(yè)中，有近58%的企業(yè)投資額同比下降，華潤、招商、中海等頭部央企同比跌幅在50%以上。在企業(yè)角度，財務(wù)困境未得到實質(zhì)性改善前投資拿地只會越來越謹(jǐn)慎。近期雖然重磅政策密集出臺，但政策重點是偏向去存量、保交付，并且政策也強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)控增量”，這對于開發(fā)投資是一個負(fù)面信號。對于投資增量，可預(yù)期的未來，其規(guī)模還會繼續(xù)下跌，只有解決好市場存量的去化，包括項目及土地的合理去化，政策面和資金面對于投資增量才能逐步回暖。從市場銷售到投資拿地到項目開工各個環(huán)節(jié)止跌走穩(wěn)，還有需要經(jīng)歷較長一段時期。

??月度數(shù)據(jù)方面，10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7629億元，同比減少11.8%，跌幅較上月擴(kuò)大1.4個百分點；但10月住宅投資同比減少8.8%，跌幅較上月收窄1.1個百分點。可以看出，在利好政策影響下，開發(fā)企業(yè)對于住宅投資的信心呈現(xiàn)改善跡象。

??從物業(yè)類別投資上看本月住宅投資同比跌幅收窄，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅較上月持續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.1%，較上月提升0.2個百分點。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資下降趨勢未改，東北地區(qū)同比跌幅最大，超過兩成，東、中、西三區(qū)域跌幅相對較小；中、西部地區(qū)投資較上月有積極變化，跌幅分別收窄0.5個和0.8個百分點。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.1%，較上月降低0.1個百分點。

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??房屋新開工規(guī)模低位徘徊

??1—10月，房屋新開工面積61227萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積44569萬平方米，下降22.7%。房屋竣工面積41995萬平方米，下降23.9%。其中，住宅竣工面積30702萬平方米，下降23.4%。

??1-10月，新開工面積同比跌幅在連續(xù)7個月小幅收窄后，本期擴(kuò)大0.4個百分點，整體規(guī)模持續(xù)處于較低水平。單月來看，10月新開工規(guī)模5176萬平方米，同比減少26.6%，跌幅較上月擴(kuò)大6.6個百分點。10月新開工規(guī)模的下降，一方面原因是我國西部和東北地區(qū)進(jìn)入冬季，不具備開工的氣候條件，影響了開發(fā)總量；另一方面仍是在“去庫存”背景下，企業(yè)減少拿地，控制新開發(fā)項目的數(shù)量。未來新開工、竣工規(guī)模大概率是低基數(shù)下止跌走穩(wěn)，不會大幅提升。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金跌勢繼續(xù)小幅改善

??1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87235億元，同比下降19.2%。其中，國內(nèi)貸款12400億元，下降6.4%；利用外資30億元，下降19.1%；自籌資金31483億元，下降10.5%；定金及預(yù)收款26444億元，下降27.7%；個人按揭貸款12436億元，下降32.8%。

??1-10月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌幅較上月小幅收窄0.8個百分點，連續(xù)7個月改善。具體來看，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比跌幅依然較大，受銷售市場改善影響，均較上期收窄2.1個百分點；國內(nèi)貸款和自籌資金同比跌幅相對較小，較上期分別擴(kuò)大0.2個和1.4個百分點。占比方面，自籌資金占全部資金的36.1%，較上月降低0.4個百分點；定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占44.6%，較上月提高0.6個百分點。

??當(dāng)前銷售市場邊際改善，但短期市場回升不能實質(zhì)性改變開發(fā)企業(yè)財務(wù)困境。根據(jù)上市企業(yè)2024年三季度報告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)營收承壓、利潤下滑的總體態(tài)勢仍在持續(xù)。國家稅務(wù)總局發(fā)布公告，降低土地增值稅預(yù)征率下限0.5個百分點，房企預(yù)繳的稅收降低能有效緩解資金壓力。在企業(yè)利潤率持續(xù)下降的背景下，稅收減免政策為企業(yè)提供了盈利恢復(fù)的空間，對穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期有積極影響，同時還有助于開發(fā)商專注于高質(zhì)量項目建設(shè)。

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??商品房待售面積小幅減少

??10月末，商品房待售面積73057萬平方米，較上月減少120萬平方米。其中，住宅減少156萬平方米，辦公樓增加4萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少2萬平方米。

??10月末庫存總量較上月小幅減少，較去年同比上漲12.7%，按當(dāng)前銷售計算仍有9.4個月的去化周期。商品住宅庫存總量依然較高，同比漲幅19.6%，較上月再縮小1.2個百分點。政策支持下多路資金為地方收儲工作提供保障，未來存量商品房去庫存將提速。