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??導(dǎo)語(yǔ)

??9月法拍房掛牌微增，中西部城市突出，預(yù)計(jì)成交率維持高位，低總價(jià)法拍房市場(chǎng)份額將擴(kuò)大。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??9月，法拍房供求規(guī)模環(huán)比均漲。典型城市月內(nèi)掛牌法拍房成交了5821套，環(huán)比上月微增2%。分城市來(lái)看，重慶月內(nèi)法拍房成交規(guī)模領(lǐng)先，高達(dá)251套，其次是杭州、廣州等城市，成交套數(shù)均超150套。就成交金額來(lái)看，上海居首，成交金額達(dá)6.3億元，其次是深圳、北京等城市，成交金額也超5億元，居于領(lǐng)先位置。成交率來(lái)看，9月掛牌房源平均成交率16.9%，較上月小幅下降。其中，寧波、蘇州、重慶、杭州、深圳等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過(guò)40%。價(jià)格方面，9月掛拍法拍房起拍價(jià)平均折價(jià)率約為29%，就拍賣結(jié)果來(lái)看，折價(jià)率在40%及以上的法拍房成交率達(dá)37%，高于本月平均成交率20個(gè)百分點(diǎn)。

??核心要點(diǎn)

??· 掛拍量：9月新增掛拍3.84萬(wàn)套，環(huán)比微增2%，較年內(nèi)均值高出9.4%。

??· 交易量：典型城市法拍房成交量環(huán)比微增2%，重慶成交量仍高居首位、上海成交金額超6億元。

??· 成交率：本月掛拍房源成交率環(huán)比小幅下降，甬、蘇、渝、杭、深等成交率突破四成。

??· 折價(jià)率：成交房源平均折價(jià)率35%，折價(jià)率高于年內(nèi)平均2個(gè)百分點(diǎn)。

??后市展望

??9月法拍房掛牌量環(huán)比微增，重慶、鄭州、成都等中西部城市法拍房規(guī)模較為突出，月內(nèi)新增法拍房掛拍套數(shù)均超1000套。結(jié)合國(guó)慶市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，在房?jī)r(jià)降幅趨緩、需求端預(yù)期企穩(wěn)的趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)法拍房整體成交率會(huì)延續(xù)二成左右的高位。對(duì)于市場(chǎng)熱度更低、價(jià)格敏感度更高的低總價(jià)段，法拍房將占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，并且在低總價(jià)新房供應(yīng)占比較低的杭州、蘇州等城市，這一結(jié)構(gòu)性特征會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。

??01
新增掛拍

??中西部城市掛拍量激增
前9月法拍房規(guī)模同比增6%

??供應(yīng)端，9月新增掛拍套數(shù)38391套，環(huán)比8月微增2%；與前8月月均值相比，增加了9.4%。截止9月30日，法拍房累計(jì)掛牌套數(shù)31.9萬(wàn)套，同比2023年同期增加了6%。

??分城市來(lái)看，重慶、鄭州、成都等中西部城市法拍房規(guī)模較為突出，月內(nèi)新增法拍房掛拍套數(shù)均超1000套，尤其是重慶，9月新增法拍房掛拍量1350套，位居首位。

??一線四城中，除深圳新增法拍房達(dá)406套、環(huán)比上升外，其余三城法拍房新增掛拍量環(huán)比均持平或下降，均在300套以下，廣州、北京分別為258、223套，上海最低，不足200套。

??02 成交

??9月法拍房成交套數(shù)環(huán)比增2%
上海月內(nèi)法拍房金額超6億元

??成交方面，典型城市9月掛牌法拍房成交了5821套，環(huán)比上月增加了2%。與前8月均值相比，也增加了11%。截止9月30日，2024年法拍房累計(jì)成交套數(shù)47689套。

　　與供應(yīng)基本一致，重慶月內(nèi)法拍房成交規(guī)模領(lǐng)先，高達(dá)251套，其次是杭州、廣州等城市，成交套數(shù)均超150套。就成交金額來(lái)看，上海居首，成交金額達(dá)6.3億元，其次是深圳、北京等城市，成交金額也超5億元，居于領(lǐng)先位置。

　　03 成交率

??9月法拍房成交率小幅下降，降至16.9%

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，掛拍截止日期在9月的有效掛拍房源共有34440套，全月成交了5821套，平均成交率16.9%，較8月下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　分城市來(lái)看，月內(nèi)寧波、蘇州、重慶、南寧、杭州、深圳等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過(guò)40%。以月內(nèi)供應(yīng)較高的重慶為例，成交率為45%，僅次于寧波和蘇州等少數(shù)城市，不過(guò)寧波和蘇州兩個(gè)城市有效供應(yīng)不及重慶，實(shí)際成交套數(shù)均在25套以下。

??04 折價(jià)率

??掛牌房源折價(jià)率達(dá)29%
“二進(jìn)宮”成交折價(jià)率增至39%

??價(jià)格上來(lái)看，9月掛拍法拍房起拍價(jià)平均折價(jià)率約為29%。細(xì)分來(lái)看，約有15%的法拍房折價(jià)率在40%及以上，較8月下降了一個(gè)百分點(diǎn)。并且就拍賣結(jié)果來(lái)看，折價(jià)率在40%及以上的法拍房成交率達(dá)37%，較上月增加了4個(gè)百分點(diǎn)，更是顯著高于本月平均成交率16.9%。由此可見(jiàn)，高性價(jià)比的房源還是具有較大吸引力。此外，對(duì)成交的法拍房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，平均折價(jià)率達(dá)35%，較年內(nèi)均值高出約2個(gè)百分點(diǎn)。

??值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上會(huì)再度掛拍。CRIC不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月掛牌的31.9萬(wàn)套法拍房中，二拍及以上房源約11.7萬(wàn)套，占比接近四成。從折價(jià)率方面來(lái)看，首拍和“二進(jìn)宮”成交房源也存在較大差異。首次競(jìng)拍就成交的房源平均折價(jià)率為27%，“二進(jìn)宮”成交的房源折價(jià)率增至39%，性價(jià)比更高，這與房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境有極大關(guān)系，為了解或緩解債務(wù)，房產(chǎn)持有人不得不加快房產(chǎn)的處置速度和價(jià)值變現(xiàn)速度，因而“二進(jìn)宮”房源折扣力度更大、出售率也相對(duì)更高。