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??導語

??假設江核的需求大幅好轉，去化速度提升50%，且嚴控廣義庫存項目的上市節奏，預計也需要2-3年才能恢復平衡。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??作為國家級新區、南京的成交主力板塊之一，近一年南京江北新區核心區庫存壓力為何急劇攀升？預期轉變的關鍵沖突點在哪里？怎樣才能走出當前的困境？

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??板塊現狀：近一年江核新房成交量僅19萬平方米，較2021年流速降幅超八成

??2024年前9月，南京商品住宅銷售面積僅290萬平方米，同比2023年同期降幅高達41%，成交規模大幅收縮。去化周期也由18個月拉長至24個月，庫存壓力逐漸加大。 

??剛剛過去的9月，新房供求低位運行，全月成交建面僅38萬平方米。全月南京推盤17次，共計1215套房源，環比下滑12%，整體去化率僅26%。“十一”國慶期間，南京全市認購面積8.13萬㎡，同比上漲3%，認購550套房源，同比下滑15%1，仍為近5年十一假期認購量低谷。

??細分到板塊，從成交規模上來看，大校場、江北核心區、河西南成交規模相對較高，位居前三，成為TOP3板塊。其中，曾經的頂流區域——江北核心區，新房去化遭遇了前所未有的困境。截至2024年9月底，庫存達45萬平方米，去化周期拉長至29個月，庫存壓力處于較高水平。

??值得注意的是，2021年，江北核心區曾經是南京成交規模最大的板塊，成交建面高達102萬平方米，近一年（2023.9-2024.8）該板塊成交建面降至18.8萬平方米，降幅高達82%，取而代之的成交規模榜首板塊則是更為高端的大校場板塊，其成交建面由48萬平方米降至27.5萬平方米，降幅相對較小。不僅僅是大校場外，河西南板塊新房成交規模的降幅較之也相對溫和。

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??原因探析（一）：逆市下土地供應嚴重過量
近七成廣義庫存項目仍未開盤

??相比狹義庫存而言，江核的廣義庫存去化壓力更為嚴峻，目前廣義庫存超過200萬平方米，超過板塊近一年新房交易量的10倍，其中在售項目廣義庫存68.6萬平方米，占比僅32%；待入市項目廣義庫存146萬平方米，占比接近七成。從項目開發商來看，大部分未入市項目多為城投項目，入市計劃大都尚未公布。

??按出讓時間統計，目前南京的廣義庫存主要來自于2022、2023年成交地塊，廣義庫存分別為56、74萬平方米，占比超過六成。固然，作為2021年新房成交量領先、狹義庫存周期健康的板塊，在客觀事實上，大量出讓土地的江北核心區，在土地財政方面為江北新區做出了更多貢獻。但考慮到2022年后的市場下行，在市場波動下土地供應的高位過量，也是江核目前廣義庫存高企的最根本原因。而這，也正是2024年以來江核低密宅地出讓頻頻遇冷、底價成交的最關鍵原因所在。

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??原因探析（二）：次新房價格腰斬
拉低新房去化率

??江核的去化壓力攀升，一方面是受到江北核心區連續多年過量土地供應的影響；另一方面，二手房市場也在持續擠占板塊的購房需求，當前江核次新小區二手房價格較新房有明顯的優勢，以華潤國際社區項目為例，該項目為2018年入市的次新房，當前二手房成交均價23434元/平方米，較其歷史高點價格47216元/平方米，降幅已經達50%，正榮潤錦城與之類似，降幅也高達46%，老業主為了盡快止損、低價掛牌，板塊內次新房源大量入市。CRIC監測數據顯示，近一年板塊二手房成交量達12萬平方米，是同期新房成交規模的1.7倍，二手房也在一定程度上拖累了新房去化。

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??原因探析（三）：2022-2023年新房成交規模大幅收窄，進一步推高庫存壓力

??從新房供求來看，江北核心區供應相對適度，近些年供求比在1-1.36之間。但是受宏觀環境的影響，尤其是在次新房價格大幅下降的影響下，供求規模明顯下降。2023年，江北核心區新房價格下跌勢頭明顯，成交頹勢加劇，全年成交規模僅42萬平方米，僅有歷史高點的四成（2021年全年新房成交規模102萬平方米，去化周期僅有2個月，其時成為南京各大板塊成交規模之首），2023年底去化周期增至13個月。這種趨勢在2024年進一步加劇，2024年前9月江北核心區成交量也僅有7萬，去化流速十分緩慢，去化周期急劇拉長，到了9月底，已經增至29個月，庫存量增至45萬平方米。

??綜上，受土地過量供應、二手房價格大幅下調等多方面影響，僅僅三年的時間，江北核心區從南京的頂流逐步陷入庫存泥淖，去化周期增至29個月，供求關系失衡。不過，受政策利好的影響，十一假期期間各項目來訪及認購量與平日周末相比，整體提升量集中在20%-30%。案場優惠加碼，以特價房、工抵房以及房源普惠下探形式為主，優惠力度較大，市場小幅回溫。譬如，9月最后一天領取銷售許可證的江核純新盤揚子保利·江韻瑧悅，首發第四代住宅受到市場熱捧，市場熱度有一定地提升。

??不過由于此前庫存積壓過多、去化壓力“積重難返”，即便江核的需求側預期大幅好轉，去化速度提升50%，且嚴控廣義庫存項目的上市節奏，據我們估算，也需要2-3年才能恢復平衡。

??在去化壓力高企的當下，板塊自身需求恢復的作用有限，重塑供需關系，關鍵還是要依靠地方主管部門的合理引導：首先，要嚴控新增土地供給，并合理管控已出讓地塊的開發進度，避免狹義庫存增加，推高營銷成本，導致當前在售項目更難去化，“所幸”的是近年來出讓土地大多為地方城投獲取，在項目開發周期的承壓能力方面強于民營企業。其次，可考慮適當收回未開發項目用地，或對于未開發項目用地適當改變容積率、用途等規劃指標。在需求難以提振的情況下，從供給側減輕廣義庫存高企的問題。再者，可結合新興產業的進駐和發展進度，適當收購在建項目用于保障性住房，尤其是2022年以來托底成交的部分宅地可納入其中，在加速板塊庫存去化的同時，也可助推板塊產業規劃預期的加快落地。