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??現(xiàn)金流是房企的生命線，直接影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。

??5月初，上市房企財(cái)報(bào)披露季趨于尾聲，在危機(jī)感不斷蔓延的這個(gè)財(cái)報(bào)季，誰持有現(xiàn)金最多？誰“賺錢能力”最強(qiáng)？誰又面臨著危機(jī)？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過上市房企發(fā)布的2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，整理出2024年TOP70上市房企凈利潤(rùn)榜、現(xiàn)金榜、“造血能力”榜、凈現(xiàn)比榜等若干榜單，以更多維度呈現(xiàn)上市房企真實(shí)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況。

??綜合來看，現(xiàn)金流吃緊仍是房企普遍面臨的問題。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的榜單顯示，TOP70上市房企2024年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額總計(jì)約11343.92億元，同比2023年減少4.6%。其中，有20家上市房企的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額較上一年增長(zhǎng)，中洲控股、亞通股份和天保基建這3家房企的增長(zhǎng)幅度超200%；50家上市房企2024年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額出現(xiàn)下滑，下滑房企比例超榜單總數(shù)的7成，財(cái)信發(fā)展、寧波富達(dá)、*ST南國(guó)、三湘印象這4家房企的下滑幅度超70%。

??保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、萬科A、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份和中國(guó)金茂的2024年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額排在榜單前10位，分別為1325億元、1313億元、1239億元、993.7億元、856.3億元、840.1億元、688.6億元、370.6億元、325.7億元和308.1億元。

??這個(gè)財(cái)報(bào)季，房企的盈利成績(jī)?nèi)噪y言理想。

??在被選取的70家上市房企中，有39家2024年歸屬母公司利潤(rùn)虧損，超過總數(shù)的一半。其中，萬科A、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、ST陽光城、綠地控股和金融街等房企歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損超過100億元。

??排名歸屬母公司凈利潤(rùn)榜單前十的房企分別是華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、中國(guó)國(guó)貿(mào)、上海臨港和中國(guó)金茂，在2024年分別實(shí)現(xiàn)了255.8億元、156.4億元、50.01億元、40.39億元、29.46億元、25.46億元、15.96億元、12.62億元、10.97億元和10.65億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)。

??企業(yè)通過自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流被看作其“造血”能力。由于現(xiàn)金流量指標(biāo)相對(duì)于凈利潤(rùn)表更難調(diào)節(jié)，所以衡量一家房企真實(shí)盈利狀況，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~是比凈利潤(rùn)還關(guān)鍵的指標(biāo)。

??華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團(tuán)和濱江集團(tuán)分別以465.9億元、464.5億元、319.6億元、 288.3億元、218.4億元、159億元、136.2億元、112.1億元、80.65億元和76.68億元的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額排在2024年上市房企“造血能力”排行榜前10位。

??在被選取的70家上市房企中，有34家房企2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額增長(zhǎng)。中華企業(yè)、深振業(yè)A、亞通股份、金地集團(tuán)、中洲控股、*ST榮控、渝開發(fā)、天保基建、越秀地產(chǎn)和鳳凰股份這10家房企增長(zhǎng)幅度超150%，排經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金漲幅榜前10位。其中，中華企業(yè)、亞通股份、渝開發(fā)、天保基建的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額較上一年實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn)正。

??有36家房企2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額下滑，占榜單5成以上。其中，信達(dá)地產(chǎn)、中國(guó)金茂、京能置業(yè)、*ST南國(guó)、海南高速、新華聯(lián)、沙河股份、深深房A、福星股份、南山控股和中國(guó)武夷的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額下滑幅度較上一年超100%。

??值得一提的是，70家上市房企中有29家房企2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)。其中，有19家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已連續(xù)2年為負(fù)。按照監(jiān)管部門明確規(guī)定，房企近3年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負(fù)。

??本次榜單引入了“凈現(xiàn)比”指標(biāo)，即通過經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額與凈利潤(rùn)的比值，進(jìn)一步衡量其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

??眾所周知，當(dāng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額高于或等于凈利潤(rùn)，說明該公司的凈利潤(rùn)是通過主營(yíng)業(yè)務(wù)賺來的，持續(xù)增長(zhǎng)的可能性比較大。通常而言，凈現(xiàn)比越接近于1，說明企業(yè)凈利潤(rùn)以現(xiàn)金形式實(shí)現(xiàn)的比例越高，盈利質(zhì)量越好。

??基于房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型屬性，房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流中的拿地投資支出占比較高，因此較一般行業(yè)的企業(yè)而言凈現(xiàn)比較低，屬于正常現(xiàn)象。不過，相比同行業(yè)凈現(xiàn)比過低，也可能存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??除去歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損的房企，在凈現(xiàn)比榜單中，亞通股份、合生創(chuàng)展、天保基建、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、城投控股、招商蛇口、香江控股等20家房企的凈現(xiàn)比大于1。

??亞通股份成為2024年凈現(xiàn)比榜單的冠軍，凈現(xiàn)比為145.29。在2024年，亞通股份歸屬母公司凈利潤(rùn)為0.06億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為9.23億元，證明其當(dāng)前的凈利潤(rùn)有足夠的現(xiàn)金保障。合生創(chuàng)展集團(tuán)和天保基建分別以72.85 和42.84的凈現(xiàn)比數(shù)據(jù)排在榜單第二三位；越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、城投控股、招商蛇口、香江控股、三湘印象緊隨其后，排名榜單前十。

??在本期榜單中，有11家房企出現(xiàn)了凈現(xiàn)比數(shù)值小于1的情況。其中，西藏城投、海南高速、世榮兆業(yè)、沙河股份、華聯(lián)控股、上海臨港、中國(guó)金茂、張江高科、中國(guó)武夷和浦東金橋這10家房企在2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)的情況下，分別取得了0.13億元、0.62億元、0.37億元、0.16億元、0.41億元、10.97億元、10.65億元、9.82億元、0.25億元、和10.02億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)。這一數(shù)據(jù)需要結(jié)合公司其他方面的具體情況進(jìn)行評(píng)估。

??值得注意的是，自去年10月以來，各類樓市利好政策相繼出臺(tái)，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，2025年一季度，中國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為3229萬平方米，同比增長(zhǎng)3%。

??業(yè)內(nèi)普遍判斷，隨著市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善、各類支持性政策繼續(xù)出臺(tái)，今年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)向好發(fā)展。