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??從2021年以來，城投公司作為地方土地市場重要的拿地主體，積累了大量存量地塊，也成為了代建企業深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點。

??但隨著近兩年城投拿地規模下行、開工率保持低位，城投代建的業務競爭愈發激烈。

??在土地市場整體供應縮量及加速收儲閑置土地的政策大背景下，會對城投類代建產生何種影響？

??過去幾年，土地市場格局出現顯著變化，其中“國退民進”最為明顯，城投公司成為多數城市托底的生力軍。

??在2020年“三道紅線”和2021年“雙集中供地”的影響下，民營企業從2021年之前新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）2萬億元以上、占百強比重60%以上到2022年、2023年斷崖式下跌，拿地金額占比下降近40個百分點，拿地金額較2020年高峰下降近九成。

??同時，央國企憑借良好的信用背書和較低的融資成本繼續在土地市場上補充優質的土儲貨源。在2021年到2023年新增拿地金額的TOP100中，央國企的投資金額占百強的比例快速上升，2022年、2023年占比超過60%，較2020年低點增長了近28個百分點。

??2023年拿地金額TOP100中有近半數上榜企業為城投平臺類公司，其托底范圍甚至不乏核心一二線城市。

??與較高的拿地占比不同，由于城投運營專業度普遍不及規模國央企和高周轉的民企，城投公司拿地后的開工率明顯低于其他幾類房企。因此部分城投公司選擇與專業度更高的房企合作開發，或選擇引入代建方，也有部分地塊則長期處于不開工狀態。

??這一特定階段背景曾給代建市場帶來新的機遇。

??然而，隨著土地市場深度調整，城投拿地的規模持續下滑。尤其是2023年，成為了轉折點。

??CRIC數據顯示，2023年城投拿地建面12278萬平方米（統計口徑為30個重點城市的含宅地塊，下同）同比減少30%，2024年規模進一步萎縮，同比再降13%，若與2022年高點相比，降幅已經超過40%。

??這意味著，作為代建業務的重要一環，城投拿地總量的銳減會導致城投類代建增量需求的下降，短期對于代建賽道而言，產生一定負面影響，對于代建企業而言，項目拓展變得愈發激烈，甚至不惜降低代建費進行“惡意競爭”。

??除拿地總量下滑外，開工意愿和開工率很大程度決定了未來代建城投類項目的空間。

??結合城投拿地的總量和開工率看，截至2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月所拿的地塊中未開工地塊數量超過4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米。

??隨著市場止跌回穩，潛在的開工空間、開工意愿在提升，部分地塊存在拿地后2-3年才進行代建招標的情況。

??例如南京六合區N0.2021G94、NO.2022G107兩宗地塊分別成交于2021年和2022年，但于近期才進行項目委托管理服務招標，此外無錫、蘇州也均有2023年城投托底的地塊于近期進行代建招標。目前城投公司仍保有大量未開工地塊，這些地塊后期仍有較大可能進行代建招標。

??需要注意的是，2024年5月以來，中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業對未售商品房和閑置土地進行收儲。

??從收儲土地對象來看，絕大多數以地方國企尤其是城投和平臺公司為主。以惠州為例，惠州市自然資源局2025年2月10日公示了一批擬收購的國有建設用地土地使用權明細，共有8宗地塊，從其土地使用權人來看，均為城投類平臺公司。

??地方政府通過專項債等工具加速收儲閑置土地，對減少僵尸庫存、盤活閑置地塊、優化市場結構以及緩解拿地企業的資金壓力等多方面均有積極作用，而這一舉措對代建市場而言是一把“雙刃劍”：

??一方面，閑置地塊的回收可能會在短期內對城投公司開發積極性產生負面影響，尤其在一些市場基本面較弱的城市，城投公司可能因缺乏開發動力或能力，直接放棄相關地塊的開發，轉而等待政府收儲。換而言之，城投手中地塊被回收，代建企業潛在的客戶和資源都相應減少，競爭也會更加激烈；

??另一方面，地塊收儲可以看作地方政府代替代建企業進行項目篩選的環節。被收儲的閑置地塊通常在區位、規劃等方面條件欠佳，即使進行開發也可能面臨后續去化困難的局面。對于代建企業而言，參與此類項目的代建開發收益可能較低。經過一系列收儲行動后，剩余未被回收的地塊往往更具開發價值。

??此外，城投公司獲得土地收儲金額后，其城投債壓力和現金流壓力都將得到顯著緩解。在資金壓力減輕的情況下，城投公司開發手中剩余地塊的積極性可能會有所提升，這將為代建企業帶來新的業務機遇。

??因此，我們認為在收儲政策的推動下，城投作為代建市場委托方的開工意愿或將呈現“先降后升”的走勢。

??總體而言，盡管當前城投公司拿地總量呈現一定減少趨勢，但從絕對值來看，仍占據較大規模，是代建企業值得關注并深度挖掘的細分市場，蘊含著豐富的潛在開發空間。

??結合2025年逐步落地推廣的土地“收儲”政策，短期內城投公司手中的土地數量雖可能有所減少，但通過收儲行動的盤活，剩余地塊的整體條件將得到顯著優化。

??長期來看，城投公司仍將保持較高的代建需求，城投拿地的代建空間正處于探底回升的階段。