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??“你聯(lián)系一下，看有多少位領(lǐng)導(dǎo)過來。”何濤一邊搬著凳子，一邊給同事打電話。

??何濤是海口市海甸島碧海云天小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，他在電話里提到的“領(lǐng)導(dǎo)”，實際上是海口市不動產(chǎn)登記中心的工作人員。4月25日上午，該中心工作人員要給小區(qū)業(yè)主送不動產(chǎn)權(quán)證書。

??當天，本次48本不動產(chǎn)權(quán)證書被發(fā)放到業(yè)主手中。一領(lǐng)證的業(yè)主拿起桌上的糖果分發(fā)給在場的業(yè)主和媒體記者，她說：“大家吃糖哦，今天是小區(qū)的大喜日子。”

??這是遲來20年的不動產(chǎn)權(quán)證書——小區(qū)業(yè)主早在2006年前后就在碧海云天項目購房，但由于開發(fā)商的原因，遲遲未能辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。在長達近10年時間里，小區(qū)業(yè)主為此不停地四處奔走呼號，數(shù)次向相關(guān)職能部門訴說著他們的苦惱。

??碧海云天小區(qū)業(yè)主的購房遭遇，只是海口不動產(chǎn)登記歷史遺留項目之一。海口市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，此類不動產(chǎn)登記歷史遺留項目，在海口多達444宗，通過長達4年時間的消化，截至目前大部分已經(jīng)得到解決。

??但對于這些遭遇相同、故事各異的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，它們究竟是怎么產(chǎn)生的？這無疑留給我們太多的思考。

??48本產(chǎn)權(quán)證

??4月25日上午，海口碧海云天小區(qū)物業(yè)經(jīng)理何濤給同事打電話詢問“幾位領(lǐng)導(dǎo)來”，是便于他決定擺幾張凳子。

??發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書的場地十分簡陋，就設(shè)在該小區(qū)“云天閣”的樓前。由于場地并不寬敞，一開始小區(qū)物業(yè)工作人員僅在主席臺上擺了一張小桌子和兩把木質(zhì)靠背椅。何濤覺得這樣不合適，萬一現(xiàn)場多來了幾位“領(lǐng)導(dǎo)”就沒地方坐。

??情急之下，何濤親自動手在樓棟里四處找凳子——簡易的主席臺加了一張小桌子，算上簡易塑料凳，臺上一共湊了五六個座位。

??除此之外，何濤還在桌上擺了一盤水果和一盤糖果。他覺得今天的這個儀式很重要。

??實際上，前來發(fā)證的“領(lǐng)導(dǎo)”沒人往主席臺上落座，一名辦事人員將一摞厚厚的不動產(chǎn)權(quán)證擱在桌上后，也是站立在桌旁。

??發(fā)證的過程很簡單，海口市不動產(chǎn)登記中心工作人員本次帶來了48本不動產(chǎn)權(quán)證書。這也是碧海云天小區(qū)業(yè)主第二批獲證，此前共有5戶業(yè)主首批獲得此證書。

??但對于碧海云天小區(qū)266戶住戶，上述獲證業(yè)主是幸運的。

??“說來有點話長，為了辦證，8年前就有業(yè)主開始維權(quán)。”首批拿到不動產(chǎn)證的業(yè)主王先生告訴記者，他是2007年在碧海云天小區(qū)買的現(xiàn)房，“當時這個項目是‘五證’齊全的，怎么會想到后來發(fā)生這樣的事情呢？”

??業(yè)主王先生所說“后來發(fā)生的事情”，就是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書受阻。他告訴記者，買了房后，開發(fā)商也代收了房屋契稅、維修基金等費用，要為購房業(yè)主代辦產(chǎn)權(quán)證。“后來開發(fā)商主要負責(zé)人涉案被抓了，辦證的事就一直擱下來了。”王先生說。

??“這個項目有點復(fù)雜，是開發(fā)商從別人的手中接手的地塊開發(fā)的。”另一名業(yè)主告訴記者，這個項目實際上是期房銷售，好在開發(fā)商出事前已將項目建好。

??業(yè)主抱團辦證

??海口碧海云天小區(qū)（原為麒麟大廈項目）并不大，屬于“袖珍版小區(qū)”：占地面積僅8.17畝，兩棟地上22層/地下2層商住與辦公綜合樓，總建筑面積為3.4萬平方米。

??據(jù)2022年10月海口市資規(guī)局發(fā)布的一則公示內(nèi)容記載，碧海云天項目建設(shè)單位為海南某某實業(yè)發(fā)展聯(lián)合總公司，該項目2002年5月經(jīng)停緩建工程項目處置后，重新批建并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證》；2005年4月該項目方案變更，批建2棟地上22層/2層商住與辦公綜合樓，建筑面積地上25613.8平方米、地下6827.84平方米，計容面積25613.8平方米。

??但后來，碧海云天小區(qū)在辦證上遇到了麻煩。

??從當?shù)芈毮懿块T公開的信息來看，碧海云天項目申請辦理不動產(chǎn)登記存在的障礙，包括該項目涉及違法建設(shè)、土地增容、土地改變用途及補繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等問題。

??但從業(yè)主的角度來看，小區(qū)辦證最大的障礙，就是開發(fā)商主要負責(zé)人涉案被查，該項目沒有進行竣工驗收。

??“開發(fā)商連項目總產(chǎn)權(quán)證都沒辦，怎么可能辦理我們的分戶產(chǎn)權(quán)證呢？”王先生等人告訴記者，該項目的土地在2008年前后被河南省平頂山市人民法院查封，“實際上，這個項目的土地被多家法院輪候查封。”

??在該小區(qū)“云天閣”樓棟口，仍張貼著一份海口市資規(guī)局于2024年9月30日向平頂山市人民法院出具的《告知函》。該函件稱，開發(fā)商海南某某實業(yè)發(fā)展聯(lián)合總公司申請辦理碧海云天(原麒麟大廈)房屋首次登記，該項目已納入海口市解決不動產(chǎn)歷史遺留問題處置范疇。

??碧海云天項目“辦證難”問題是如何解決的？

??業(yè)主告訴記者，首先要有政策的支持，其次就是要解決資金問題。對于資金上的問題，小區(qū)業(yè)主事后湊了160多萬元，用于辦理小區(qū)產(chǎn)權(quán)總證的相關(guān)費用。在該小區(qū)張貼的一份繳費明細表顯示，小區(qū)業(yè)主每戶少則數(shù)千元，多則近2萬元。

??歷史遺留問題化解

??“買房辦不了證，是業(yè)主最擔(dān)心的事情。”碧海云天小區(qū)一業(yè)主告訴記者，他們此前就將契稅、房屋維修基金等費用支付給了開發(fā)商代辦，現(xiàn)在已經(jīng)是第二次繳費。

??記者了解到，對于碧海云天小區(qū)存在辦證歷史遺留問題，政府部門采取將該項目涉及的違法建設(shè)、土地增容、土地改變用途及補繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費問題，按“證辦分離”“證繳分離”的原則，依照相關(guān)程序進行處置和解決。

??海口市資規(guī)局相關(guān)負責(zé)人介紹，自2021年以來，該局采取“一類一策、分類施策”的方式，海口市共排查444宗不動產(chǎn)歷史遺留問題項目。

??而此類項目的排查，得益于海口市、海南省在近年來，相繼出臺“關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題”等系列政策文件，在政策上得到了相應(yīng)支撐。

??如2024年8月，海南省資規(guī)廳、省財政廳、省住建廳以及國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》，加快解決城鎮(zhèn)國有土地上已出售住宅所面臨的登記難題，特別是針對歷史遺留問題的處理。

??上述負責(zé)人稱，截至目前，海口市已完成了392宗不動產(chǎn)登記歷史遺留項目化解工作，涉及1186.22萬平方米，惠及群眾10.365萬戶。今年，海口排查新增8個項目，涉及50750平方米，共計406戶。

??記者了解到，為進一步落實《海南省集中整治不動產(chǎn)“登記難”問題實施方案》，海口市資規(guī)局于4月21日發(fā)布公告征集“登記難”線索，再次摸排群眾未辦證問題。

??“對于滿足轉(zhuǎn)移條件的歷史遺留項目，逐一進行張貼公告，通知業(yè)主及時繳納稅費后辦理轉(zhuǎn)移登記，切實維護群眾權(quán)益，解決群眾急難愁盼問題。”上述負責(zé)人表示。