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??2025年在房地產(chǎn)政策仍然保持寬松的基調(diào)下，融資協(xié)調(diào)機(jī)制及盤活存量土地相關(guān)政策提速，下大氣力解決民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴問題。

??然而從前4月融資情況來(lái)看，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。2025年前4月，同比下降34%。其中2025年的2月及4月，為過去一年中融資規(guī)模最低和次低。多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

??同時(shí)，從債務(wù)到期來(lái)看，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，其中三季度是償債高峰，房企的債務(wù)壓力依然較大。

??2025年，房地產(chǎn)政策仍然保持寬松基調(diào)。1月4日，央行2025年工作會(huì)議中明確，要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解和平穩(wěn)健康發(fā)展。1月12日，金融監(jiān)管總局召開2025年監(jiān)管工作會(huì)議，指出2024年是金融監(jiān)管總局全面履職的第一個(gè)完整年度，全年“白名單”項(xiàng)目審批通過貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。

??進(jìn)入2月，相關(guān)部門釋放強(qiáng)烈信號(hào)，支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。2月17日金融監(jiān)管總局表示要保持對(duì)民營(yíng)企業(yè)穩(wěn)定有效的增量信貸供給。2月28日，央行等五部門聯(lián)合召開會(huì)議，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)“一視同仁”對(duì)待各類所有制企業(yè)，增加對(duì)民營(yíng)信貸投放，下大氣力解決民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴問題。

??對(duì)于2025年工作重點(diǎn)，3月19日住建部表示，要持續(xù)推進(jìn)城市更新，要堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購(gòu)存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。4月8日，財(cái)政部、住建部開展2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)，力爭(zhēng)通過三年探索，老舊片區(qū)宜居環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，形成可復(fù)制、可推廣的模式和經(jīng)驗(yàn)。

　　2025年房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。前4月，房企融資規(guī)模達(dá)1090億，同比下降34%。其中2025年的2月及4月，為過去一年中融資規(guī)模最低和次低。可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來(lái)看，2025年前4月的境外債券融資成本為7.62%，主要是2025年2月綠城中國(guó)發(fā)行了一筆2028年到期的3.5億美元8.45%優(yōu)先票據(jù)；此外3月首創(chuàng)城發(fā)發(fā)行了3億美元票面利率6.8%的美元債。目前境外債仍處于冰封狀態(tài)，僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，且發(fā)行利率相對(duì)較高。

??前4月，境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降至2.84%，較2024年全年繼續(xù)下降了0.07個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，我國(guó)貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；此外隨著發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，境內(nèi)債券融資成本不斷下降。2025年前4月，整體新增債券類融資成本為3.30%。

　　從各梯隊(duì)發(fā)債表現(xiàn)來(lái)看，2025年前4月TOP10房企的發(fā)債總量是216億，同比下降46%；TOP11-30房企同比上升10%。從平均融資額來(lái)看，TOP51+房企的平均融資額達(dá)到了39億。從前4月各梯隊(duì)融資成本來(lái)看，TOP10融資成本3.29%，同比增長(zhǎng)約0.43個(gè)百分點(diǎn)。TOP11-30房企的融資成本最低僅3.04%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類來(lái)看，2025年前4月國(guó)企、央企的發(fā)債量為512億元，同比下降了32%。而民營(yíng)企業(yè)的發(fā)債量為74億，同比增長(zhǎng)34%；此外混合所有制企業(yè)發(fā)債量66億，同比增長(zhǎng)232%。需注意的是，2025年前4月國(guó)企央企的發(fā)債量占比達(dá)86%，占比仍處于歷史高位。

??從成本上來(lái)看，國(guó)企、央企2025年前4月的融資成本為3.05%，而民營(yíng)企業(yè)則為3.43%，兩者之間的差距縮減到0.38個(gè)百分點(diǎn)；此外混合所有制房企的融資成本出現(xiàn)了較大上升至4%。在當(dāng)前融資環(huán)境下，有用充足抵押物及其他增信措施的優(yōu)質(zhì)房企更能夠在政策扶持中受益，同時(shí)也能夠獲取更多的低息借款。

??從債務(wù)到期來(lái)看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，房企無(wú)法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5301億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1579億元，房企的債務(wù)壓力依然較大。

??值得注意的是，當(dāng)前房企債務(wù)重組進(jìn)展加快，且化債方案從單純展期向消債轉(zhuǎn)變，有利于一勞永逸解決債務(wù)問題。如2025年4月融創(chuàng)公布境外債二次重組方案，涉及近百億美元債務(wù)全部轉(zhuǎn)股。此外，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等39家企業(yè)重整計(jì)劃草案已獲債權(quán)人高票通過，并于4月21日被法院裁定批準(zhǔn)，成為全國(guó)首個(gè)通過司法重整實(shí)現(xiàn)紓困的百?gòu)?qiáng)房企。房企通過消債或債轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重整，能夠直接有效地減輕企業(yè)債務(wù)壓力，更早回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道，整個(gè)行業(yè)更快實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清。

??企業(yè)重整的目的和意義，不僅在于實(shí)現(xiàn)債務(wù)的重組，更為重要的是能夠讓企業(yè)重獲新生，回歸正常經(jīng)營(yíng)的軌道。

??推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是當(dāng)前的重要任務(wù)，在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的眾多指標(biāo)中，房地產(chǎn)主體的最終穩(wěn)定是最重要的標(biāo)志之一。

??目前頭部房企止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯，越來(lái)越多房企破產(chǎn)重整和債務(wù)重組的成功落地，將成為“保主體、穩(wěn)主體”的重要一環(huán)。

??在信心比黃金貴的當(dāng)下，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的破繭重生，不僅是市場(chǎng)信心的恢復(fù)，還是促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、擴(kuò)大內(nèi)需、夯實(shí)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力的戰(zhàn)略支點(diǎn)。