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??截至5月6日收盤，新大正物業集團股份有限公司（以下簡稱“新大正”，002968.SZ）股價報收9.77元/股，較2019年12月3日上市發行價26.76元/股累計跌幅達63.5%，市值縮水超六成。當前股價僅相當于發行價的36.5%，凸顯資本市場對其業績持續承壓的擔憂。

??4月28日，新大正發布2024年年報，該公司全年實現營業收入33.87億元，同比增長8.32%，但歸屬母公司凈利潤僅為1.14億元，同比大幅下滑28.95%，扣非凈利潤降幅亦達22.79%。

??這一“營收向上、利潤向下”的背離走勢，不僅折射出物管行業集體面臨的轉型陣痛，更暴露出新大正戰略擴張中的隱憂——被寄予厚望的“城市合伙人計劃”，在加速全國化布局的同時，拖累了新大正凈利潤。

??機構數據顯示，2024年物管行業已進入“存量博弈”時代，百強企業凈利潤均值同比下降4.71%，凈利潤率跌破5%至4.98%。

??機構華南分院總經理、華南城市研究會副會長張化學指出，“行業正經歷結構性出清，非業主增值服務收縮、不良并購后遺癥、人力成本剛性上漲形成三重壓力。”

??這一判斷在新大正身上得到充分驗證：社保及社平工資增長導致基礎業務成本上升9.45%，城市服務成本激增13.17%，而城市合伙人計劃更讓第四季度歸屬母公司凈利潤同比暴跌80.11%。

??資料顯示，新大正成立于1998年，總部位于重慶市渝中區，2019年12月在深交所上市，是國內首家以公建物業管理為核心的上市民營物企，被譽為“公建物業第一股”。該公司專注于智慧城市公共建筑及設施管理，業務涵蓋綜合物業管理服務、專業管理服務和增值服務，主要服務于學校、航空、公共機構、醫養、商住等領域。

??這家曾被譽為“公建物業第一股”的企業，如今正站在戰略調整的十字路口。

??增收難掩利潤下滑

??行業共性問題凸顯

??新大正2024年營業收入33.87億元的業績看似穩健，但拆解財務數據可見深層危機。該公司毛利率從12.82%降至11.69%，凈利率更跌破4%至3.76%，這意味著每創造100元收入，最終落入股東口袋的利潤不足4元。第四季度數據尤為觸目驚心：當季歸屬母公司凈利潤僅為674.49萬元，同比銳減80.11%，環比降幅達73.29%。

??“這不是個別企業的困境，而是行業系統性風險的顯性化。”張化學指出。2024年62家上市物企凈利潤平均下降20.66%，平均凈利潤率僅3.47%。

??新大正28.95%的凈利潤跌幅雖高于均值，但其暴露的問題具有行業共性：非業主增值服務收入收縮（如案場服務、尾盤代銷）、社區增值服務毛利率下滑（從35%降至28%）、關聯方應收賬款減值（部分房企流動性危機傳導）形成“利潤三殺”。

??同策研究院聯席院長宋紅衛則從商業模式角度剖析困局：“物管行業仍被困在‘費難漲、本難降’的囚徒困境中。”他列舉三重壓力：其一，物業費調價機制缺失，在資產價格下行周期中，部分項目收費標準不升反降；其二，人力成本占比超60%，2024年社保基數上調導致新大正人力成本多支出近億元；其三，增值服務轉型滯后，行業創新業務平均占比不足5%，新大正該板塊收入僅2.99%，難擔利潤修復重任。

??值得注意的是，新大正“壯士斷腕”式的業務調整反而加劇了短期陣痛。年報顯示，公司主動退出5%的低質效項目，雖然優化了長期資產結構，但直接造成千萬級處置損失。這種“以空間換時間”的策略，在資本市場信心脆弱的當下，加劇了業績波動性。

??營業成本上漲

??城市合伙人計劃成四季度利潤“黑洞”

??宋紅衛進一步分析稱，“增收不增利”已成為物管行業近兩年的普遍困境。“物業服務費調價機制缺失、運營成本持續攀升、增值服務貢獻不足，這三座大山短期內難以移除。”

??數據顯示，新大正創新服務收入占比不足3%，城市服務雖被視作“第二增長曲線”，但其7.37%的營收貢獻尚無法覆蓋13.17%的成本增速。

??在這場行業寒冬中，新大正的遭遇頗具典型性——通過城市合伙人計劃完成16個重點城市布局的背后，是期間費用率攀升至7.17%、財務費用暴漲91.18%的代價。

??如果說行業困境是“天時”不利，那么城市合伙人計劃帶來的成本激增，則是新大正必須面對的“人為”挑戰。這項旨在通過股權合作加速區域擴張的戰略，在2024年顯示出“雙刃劍”效應：既推動業務覆蓋百余城市，也導致期間費用增加3093.45萬元，其中管理費用激增13.61%，財務費用暴漲91.18%。

??“城市合伙人本質是‘利潤換規模’的賭注。”張化學分析稱，該模式涉及股權讓渡、管理權分潤、團隊搭建補貼等多重成本。

??年報數據顯示，新大正第四季度凈利率跌至1.2%，較三季度再降2.17個百分點，這與合伙人計劃的績效兌現壓力直接相關。一般來說，四季度通常是費用結算高峰期，疊加合伙人激勵支出的集中確認，導致新大正單季利潤“失血”。

??一位不愿具名的業內人士特別指出合伙人計劃的“隱性成本”：“為吸引優質合伙人，企業往往需要承諾保底收益、承擔前期虧損，這些或有負債雖未完全體現在報表中，但會持續侵蝕現金流。”

??數據顯示，新大正經營現金流凈額同比下降37.1%，與應收賬款周轉天數增加15天形成印證。

??“行業正從資本驅動回歸服務本質。”宋紅衛強調，物企需要重新審視增長邏輯，“與其盲目追求管理面積，不如深耕單項目盈利能力”。

??上述業內人士指出，“若將人均管理面積從當前的6523平方米提升至8000平方米，企業可降低人力成本約15%，這或許比城市合伙人計劃更能解利潤之渴。”

??站在2025年的起點，新大正的困境與突圍，恰是物管行業轉型升級的縮影。當“規模至上”的狂熱褪去，如何在高成本時代構建可持續的盈利模型，將成為所有參與者的必答題。