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??全年實現營業收入146.51億元，同比大幅增長37.3%；歸屬上市公司股東的凈利潤為15.08億元，同比增長5.31%。

??這是上海本土國企上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（以下簡稱“陸家嘴”，600663.SH）交出的2024年經營成績單。

??這一業績看似亮眼，但細究財務數據，其經營質量卻暗藏隱憂：2024年，陸家嘴經營活動產生的現金流量凈額僅為13.16億元，同比驟降88.44%，幾乎創下近年來最大跌幅。

??對于現金流的下滑，陸家嘴在年報中解釋稱，是2024年住宅銷售回款減少以及支付梅園社區地塊土地款導致。

??具體而言，2023年開盤的世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯和川沙錦繡云瀾等項目進入續銷階段，而2024年新開盤的陸家嘴太古源源邸（第一批）和世紀臻邸推盤面積有限，導致銷售回款同比下降；同時，子公司戎邑置業為獲取梅園社區2E8-17地塊支付大額土地出讓金，進一步加劇現金流壓力。

??值得關注的是，陸家嘴的短期債務風險正在積聚。截至2024年末，陸家嘴短期借款達198.14億元，同比增長42.24%，疊加一年內到期的非流動負債130.23億元，短期債務合計328.37億元，但期末現金及等價物余額僅77.43億元，缺口高達250.94億元。這一資金鏈緊繃的現狀，與其收入和利潤的增長形成強烈反差。

??針對一系列問題，4月30日中國房地產報記者致電陸家嘴董秘辦，但電話無人接聽。

??推盤縮量 項目去化呈現兩極分化趨勢

??作為上海浦東新區四大老牌國企之一的陸家嘴，成立于1990年，是上海市浦東新區國資委旗下重點企業。

??成立初期，陸家嘴主要負責上海陸家嘴金融貿易區的開發建設，因此其布局的項目均集中在上海浦東新區，可以說，陸家嘴是浦東新區最重要的建設者之一，不僅打造了知名的陸家嘴金融城，近年上海熱度較高的前灘商務區也出自陸家嘴之手。

??按說擁有這樣的背景，陸家嘴不缺資源和資金。但2024年，其經營現金流卻出現暴跌，這背后也折射出這家地方國企的經營難題。

??2024年，陸家嘴在上海的新增土地儲備近乎停滯，全年僅以34.41億元競得浦東梅園社區商辦地塊，而同期上海土地市場成交金額突破3000億元，民營房企與央企國企頻頻出手。

??根據年報顯示，截至2024年末，陸家嘴住宅項目主要分布在上海地區和蘇州地區，但蘇州綠岸項目因”毒地”事件暫停開發，實際可售資源進一步受限。截至報告期末，陸家嘴的土地儲備約67萬平方米。

??在項目端，陸家嘴在上海市場呈現”老盤續銷乏力、新盤供給不足、去化兩極分化“的困境。

??以續銷項目錦繡云瀾為例，該項目在經歷2023年入市的高光時刻后急速降溫：2024年4月第三次加推135套房源時，實際認購客戶僅36組，不足推盤量的27%。據網上房地產顯示，錦繡云瀾共有1064套房源，但截至今年4月30日，累計已售823套，仍有241套未售完，整體去化率約77%。

??此外在浦東新區航頭板塊，陸家嘴錦繡瀾灣項目于2023年8月首批320套小高層拿證開盤，到去年7月加推120套房源。項目總套數440，但截至目前已售185套，去化率僅42%。

??按照陸家嘴年報中所述，2024年公司新開盤項目包括陸家嘴太古源源邸（第一批）和世紀臻邸，合計推盤面積較少。

??但即便是有限的新項目，市場表現也冷熱不均。

??太古源源邸是陸家嘴與太古地產合作的豪宅作品，一經推出便受到市場熱捧，目前該項目幾乎已經清盤。與之對應的是，同樣作為高端項目，世紀臻邸均價13.18萬元／平方米，于2024年7月和9月共推出59套房源，但截至目前僅售出14套，整體去化率不足24%。

??年報披露，2024年，陸家嘴累計住宅物業合同銷售面積同比下降52%至6.77萬平方米，銷售金額同比下滑49%至73.02億元，這與2023年住宅銷售額、面積雙增長的態勢形成鮮明對比。

??引入大批營銷人員 銷售費用激增42%

??面對銷售困局，陸家嘴也深知不得不變。

??一個明顯的舉措是，錦繡云瀾項目在第三次加推時已經顯露出銷售頹勢，但當時項目仍堅持依靠自銷團隊，到了第四批房源上架，項目開啟了渠道分銷模式。

??變化背后是陸家嘴在2024年就開始整頓營銷條線。

??根據公開資料顯示，陸家嘴去年下半年就調整了分管營銷的領導，由集團副總經理賈偉直接分管營銷工作。

??與此同時，陸家嘴還引入了一批市場化營銷人才。比如萬科原南通營銷負責人文穎加入陸家嘴任營銷二部片區營銷負責人；金茂原華東營銷負責人邵明月加入陸家嘴任營銷一部片區營銷負責人；此外，金地原華東區域品牌策劃負責人耿安寧也加入了陸家嘴營銷一部。

??這些調整對陸家嘴的銷售業績是否會有助力短期內還看不出效果，但在公司費用端已經出現立竿見影的影響。

??由于加大營銷投入，2024年，陸家嘴的銷售費用同比激增41.83%至1.87億元，增速遠超營業收入增幅。

??“渠道依賴的代價是利潤空間的持續壓縮。”一位民營房企營銷負責人表示，以上海市場為例，新房渠道傭金普遍達到2%～3%，部分遠郊項目甚至超過5%。按陸家嘴2024年房產銷售現金流入95.51億元計算，僅渠道費用就可能吞噬近2億元至3億元利潤。

??另外，從外部不斷擴招也導致人力成本上升。

??年報披露，2024年末陸家嘴員工總數達6250人，較2023年增加1.7%；薪酬支出總額12.98億元，人均年薪20.76萬元，同比上漲4.6%。這一趨勢與行業整體收縮形成反差：有機構數據顯示，2024年百強房企人均效能同比持續下滑，超六成企業實施人員優化。

??“從市場化房企引入管理人員，尤其是營銷人才，能夠看出陸家嘴試圖強化自身營銷與運營能力，這種調整肯定有益處，但也伴隨一些挑戰，比如不同體制的企業人才能否順利融合，成本支出是否在可控范圍，等等。”上述房企營銷負責人表示，陸家嘴這類企業就好比上海的“親兒子”，現在央企、國企要做大做強，陸家嘴也試圖轉型，短期出現財務指標波動也比較正常，需要注意的就是不要走一些民營房企的老路，在發展過程中平衡規模訴求與財務安全，保持長久發展才是正確的路。