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??短短一個月時間，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）已經(jīng)收了萬科兩處物業(yè)的股權(quán)。

??根據(jù)11月29日的公告，該公司收購了萬科子公司——上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海祥大”）45%股權(quán)，7.12億元的代價中有5.9億元是用對萬科的到期應(yīng)收款項進(jìn)行抵償。

??這種以資抵債的交易，萬物云在11月1日已經(jīng)做了一次。當(dāng)時該公司以1.5億元的對價向萬科收購武漢新唐50%股權(quán)，以到期應(yīng)收款項進(jìn)行抵償。武漢新唐持有的新唐廣場是一個成熟的商業(yè)綜合體，目前出租率超過9成。

??12月3日，萬物云方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，這次交易的性質(zhì)與上次一樣，都是選擇了蝶城內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)、自用物業(yè)以及其他戰(zhàn)略上可以協(xié)同的資產(chǎn)。上海祥大持有的資產(chǎn)主要為上海濱江萬科中心，地處陸家嘴核心地段，周邊消費群體購買力強(qiáng)，具有較大的商業(yè)潛力。

??據(jù)了解，在該項目輻射范圍內(nèi)，萬物云在管項目19個，其中10個為住宅樓盤，在管小區(qū)戶數(shù)10766戶。此外，其為商業(yè)綜合體，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋商場及寫字樓。萬物云認(rèn)為，商場部分有助于該公司構(gòu)建“蝶城+社區(qū)商業(yè)”的互利發(fā)展模式。

??萬物云的公告中沒有披露上海濱江萬科中心的出租率，但從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，該項目過去兩年的經(jīng)營壓力比較大。2022年、2023年，上海祥大的除稅前凈利潤分別為35.3萬元、3167.2萬元，除稅后的凈虧損則分別為254.6萬元、1313.2萬元。萬物云強(qiáng)調(diào)，上海祥大2022年的虧損主要是由于疫情及項目周邊道路施工影響經(jīng)營，2023年是源于對項目歷史地價契稅、所得稅進(jìn)一步完成清理，并非受其業(yè)務(wù)盈利能力影響。

??交易雙方約定，7.12億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中，有5.9億元將用于償還萬科及其直接、間接持股主體或關(guān)聯(lián)方對萬物云的既存?zhèn)鶆?wù)，剩余款項則由上海萬科投資管理有限公司（以下簡稱“上海萬科投資”）預(yù)留作為交易保證金并用于清理上海萬科投資應(yīng)付上海祥大的賬款，需要之時可用于上海祥大內(nèi)部運營。

??值得關(guān)注的是，上海祥大為上海萬科投資的全資子公司，但本次萬物云只收購了其45%的股權(quán)。對此，該公司的解釋是：“在公司洽談時，該項目亦有其他實質(zhì)買家，出于萬物云自身及股東利益考慮，公司優(yōu)先選擇了購買45%股權(quán)，以實質(zhì)推動抵債事宜。”

??在應(yīng)收款的催收方面，以資抵債并不是萬物云的首選方案，排在前面的是現(xiàn)金回籠。不過，從萬科A當(dāng)前的經(jīng)營情況來看，現(xiàn)金回籠的方案很難執(zhí)行。前三季度，萬科A錄得歸屬母公司的凈虧損179.4億元，同比下降231.73%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-48.5億元，同比下降2159.99%。

??萬物云曾表示，資產(chǎn)選擇上，會優(yōu)先選擇住宅及車位這類能夠快速變現(xiàn)且單價相對較低的資產(chǎn)作為抵償，在沒有容易變現(xiàn)資產(chǎn)的情況下，才考慮蝶城內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)。從這兩次交易的標(biāo)的來看，相較住宅，成熟的商業(yè)物業(yè)對萬物云更具吸引力。

??商辦等大宗資產(chǎn)的變現(xiàn)是萬科A實現(xiàn)“瘦身健體”的重要一環(huán)。2023年，該公司在大宗交易、資產(chǎn)退出等方面實現(xiàn)了123億元的交易金額，截至2023年底仍有203個已開業(yè)的商業(yè)項目。今年，萬科A繼續(xù)推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，前三季度的簽約金額已達(dá)到232.6億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個項目。

??作為關(guān)聯(lián)企業(yè)，在抵債標(biāo)的的選擇上，萬物云自然有先天優(yōu)勢。不過這類關(guān)聯(lián)交易也更容易被放在聚光燈下審視。例如，就這兩次的以資抵債，有聲音認(rèn)為將應(yīng)收款變?yōu)楹诵某鞘械膬?yōu)質(zhì)持有物業(yè)很劃算，也有投資者表示如果市場認(rèn)為這不是優(yōu)質(zhì)的折扣資產(chǎn)，而是某種交易，那就多少有為關(guān)聯(lián)方輸血的嫌疑。