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??克而瑞物管監測數據顯示，2023年，TOP100物企以較強的拓展能力、穩健的運營能力占據絕對領先優勢，頭部格局已定。與此同時，不同梯隊的差距呈現進一步擴大趨勢。

??就在管規模而言，2023年有5家上榜企業在管面積突破5億平方米，2023年TOP10企業在管面積門檻值達3.40億平方米，TOP30企業在管面積門檻值達1.05億平方米。

??就合約面積而言，2023年，共有7家上榜企業合約面積突破5億平方米。

??自2022年以來，行業逐漸告別高增長時代，進入平穩的高質量發展階段。企業規模增長更依賴自身直拓能力，頭部企業市場份額進一步提升，強者恒強趨勢持續。

??從目前來看，不同梯隊企業新增合約面積隨著梯隊逐漸下滑，頭部企業規模基礎大，拓展規模高，梯隊之間的差距將進一步擴大，物業市場頭部格局已定。

??克而瑞物管監測數據顯示，就在管規模而言，2023年有5家上榜企業在管面積突破5億平方米。其中，萬物云以9.69億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務以9.63億平方米的在管面積位居第二，保利物業以7.13億平方米的在管面積居第三。

??數據顯示，2023年TOP10企業在管面積門檻值達3.40億平方米，TOP30企業在管面積門檻值達1.05億平方米，TOP50在管面積的門檻值達5984萬平方米。與2022年相比，TOP10門檻提升4519萬平方米，增幅為15.32%；TOP30門檻提升953萬平方米，增幅為9.94%；TOP50門檻提升48萬平方米，增幅達0.81%；TOP100門檻提升738萬平方米，增幅達32.71%。隨著頭部物企在管規模基數的擴大，TOP10門檻增幅趨緩。

??就合約面積而言，2023年，共有7家上榜企業合約面積突破5億平方米。其中，碧桂園服務以16.83億平方米的合約面積榮登榜首，萬物云以12.12億平方米的合約面積次之，保利物業以8.88億平方米的面積居第三。

??數據顯示，TOP10企業合約面積門檻值達4.03億平方米，TOP30合約面積門檻值達1.36億平方米，TOP50合約面積的門檻值達7635萬平方米, TOP100合約面積的門檻值達3968萬平方米。

??需要注意的是，2022年以來，行業逐漸告別高增長時代，進入平穩的高質量發展階段。2023年，企業規模增長更依賴自身直拓能力，TOP10企業在規模效應、資源稟賦、品牌競爭等方面占據先發優勢，為企業存量市場拓展提供強有力的保障。

??克而瑞物管監測數據顯示，截至2022年500強企業在管面積達172.7億平方米，均值達到3453.86萬平方米，同比增長7.1%。百強企業在管面積達121.2億平方米，同比增長8.0%，增速略高于500強物企。百強企業在500強企業整體規模中占比超七成（70.2%）。上市物企在管面積60.6億平方米，同比增長18.7%。

??頭部企業市場份額進一步提升，強者恒強趨勢仍持續。500強企業市場份額 達46.6%，較上年增加0.7個百分點，2018年至2022年三年市場份額共增加4.0個百分點。百強企業市場份額為32.7%，較上年增加0.7個百分點。上市物企市場份額為16.7%，較上年增加1.8個百分點。

??2023年，TOP10企業新增合約面積均值最高為5594萬平方米，不同梯隊企業新增合約面積隨著梯隊逐漸下滑，頭部企業規模基礎大，拓展規模高，梯隊之間的差距將進一步擴大。

??就企業市場份額而言，以住宅為代表，通過各能級城市規模及百強/非百強在城市市場份額綜合計算可知，百強物企分走增量住宅約43%蛋糕，其中，關聯方輸送占比超8成。非百強物企分走57%，關聯方輸送約4成。

??隨著近年來房企土儲擴張速度放緩，銷售面積不斷下降，房地產增量規模收縮，來源于關聯房企的在管面積減少，為滿足規模擴張的需求，物企市場化外拓也在持續加碼。

??2024年1-2月，不少物企開展了2024年度工作會議，總結過往并探討未來發展方向。其中，對于投拓規劃上，不難發現，今年談聚焦、談深耕、談密度的企業越來越多；個別企業更是定下了明確的量化目標。

??而在第二曲線上，企業也有著各自的部署。

??克而瑞物管發布的《2023-2024年度中國物業管理行業發展白皮書》里，對于城市服務和設施管理市場空間做了細致測算，兩者累計規模超3萬億。其中，城市服務可公開競爭的部分接近3000億，未來三年還將持續釋放出數百億的可拓空間；設施管理市場容量已過萬億，且還在不斷增加。

??在兩個巨大的市場面前，目前又有新企業選擇躬身入局，已進入的企業則在強調堅定深入。但不得不說，大市場的背后，不僅是異常激烈的競爭，盈利難題也同樣存在。

??當前，物業管理行業競爭激烈且分散，物業服務企業規模拓展仍是其重要發展戰略之一。

??從規模來看，物業管理行業頭部企業市場份額正進一步提升，強者恒強趨勢仍持續，百強梯隊差距進一步擴大。

??隨著房地產增量規模的收縮，來源于關聯房企的在管面積減少，未來物業企業的規模增長更依賴自身直拓能力。同時，在住宅物業競爭日益加劇的形勢下，越來越多物企紛紛錨定非居業務進行拓展。

??過去，在資本助力及關聯方持續輸送下行業高速增長，但隨著行業回歸服務屬性，項目收繳率持續下滑、人工成本不斷上升等問題迫使企業回歸經營本身。

??未來，企業開始更專注于更高質量的發展，開始采取戰略性行動，包括減少并購活動、聚焦深耕區域、清退大量不符合標準的低質量項目等，因此行業頭部格局基本已定，未來行業將更多通過優化服務和提升項目質量來滿足日益提高的客戶要求。