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??2023年10月土地市場(chǎng)整體熱度低迷，1-10月新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻55.7億元，同比下降23%，10強(qiáng)門檻值與上月保持一致。拿地百?gòu)?qiáng)的投資金額同比下降14%，降幅較9月末縮窄4個(gè)百分點(diǎn)。

??從市場(chǎng)來(lái)看，10月雖然北京、上海、廣州、無(wú)錫、蘇州等城市進(jìn)行了集中土拍，但由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，月份平均溢價(jià)率3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來(lái)新低，就連一直以來(lái)的熱度標(biāo)桿——杭州溢價(jià)率也降至歷史低位。

??隨著四季度土地市場(chǎng)迎來(lái)政策調(diào)整，內(nèi)容涉及建議取消地價(jià)限制等，但我們認(rèn)為放開(kāi)土拍限價(jià)不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)，核心地塊熱度競(jìng)爭(zhēng)度或?qū)⑻嵘?/p>

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年10月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交7423萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。

??各能級(jí)表現(xiàn)不一，一線環(huán)比量漲價(jià)跌，二線量?jī)r(jià)均降，三四線量跌價(jià)漲。一線城市成交建面434萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲138%；成交金額908億元，環(huán)比大漲129%。二線城市中，成交建面僅1161萬(wàn)平方米，環(huán)比大降20%；同比降幅更為突出，高達(dá)57%。三四線城市中，長(zhǎng)三角依舊是成交主力；熱度來(lái)看，多以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至低位。

??從企業(yè)端來(lái)看，投資愈發(fā)分化和謹(jǐn)慎：10月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為55.7億元，與上月末相比僅增加了2.6億元，同比仍有23%的降幅；各梯隊(duì)的門檻值均同比下降，其中50強(qiáng)門檻值的降幅最大，降幅達(dá)到34%。其次是30強(qiáng)和20強(qiáng)，降幅分別達(dá)到28%和25%，同比變化最少的是前10強(qiáng)，同比降幅僅16%。

??總量方面，2023年1-10月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為25724億元、12314億元和10149萬(wàn)平方米，和往年同期相比，出現(xiàn)了進(jìn)一步的下降。拿地金額方面，同比下降14%，但同比降幅比上月縮小4個(gè)百分點(diǎn)。

??2023年前10月，10強(qiáng)房企新增貨值占63%，較上月減少3個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于個(gè)別位于10強(qiáng)以外房企本月新增拿地較多導(dǎo)致。

??與2022年相比，10強(qiáng)房企新增貨值障蔽從2022年同期的50%上升至63%，新增貨值高度集中的趨勢(shì)并未有改變，且后50強(qiáng)房企的新增貨值占比為6%，較上月繼續(xù)減少1個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)行業(yè)分化的趨勢(shì)仍將持續(xù)。

??拿地銷售比方面，1-10月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比持續(xù)為0.19，持續(xù)保持低位。分梯隊(duì)來(lái)看，10強(qiáng)房企1-10月累計(jì)拿地銷售比達(dá)到0.27，仍是各梯隊(duì)中最高，且大幅領(lǐng)先于其他梯隊(duì)；其次11-20強(qiáng)房企的拿地銷售比為0.19，較9月末提升0.05，漲幅較大，主要得益于該梯隊(duì)內(nèi)的中國(guó)鐵建、華發(fā)、金茂等在核心城土拍均有收獲。拿地銷售比最低的為21-30強(qiáng)及51-100強(qiáng)房企，皆為0.07。

??拿地企業(yè)格局依然呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、集中的態(tài)勢(shì)。截止10月末，仍有近五成百?gòu)?qiáng)房企2023年投資幾乎暫停，且多數(shù)集中于銷售50強(qiáng)之后。從單月來(lái)看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業(yè)10月份未有新增土儲(chǔ)入賬，整體延續(xù)了二季度末投資愈發(fā)趨緊的走勢(shì)。

??值得一提的是，拿地金額TOP100中，央國(guó)企拿地金額占比達(dá)到66%，民企僅有22%。全年來(lái)看“國(guó)央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉(zhuǎn)變。

??2023年10月17日，媒體報(bào)道稱9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

??據(jù)報(bào)道：濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價(jià)上限”這一動(dòng)作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價(jià)上限等內(nèi)容。

??從政策本身來(lái)看，我們認(rèn)為不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，因此預(yù)計(jì)接下來(lái)土地市場(chǎng)接下來(lái)還會(huì)維持三季度的整體水平和熱度。

??從10月份土拍熱度來(lái)看，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，月份平均溢價(jià)率3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來(lái)新低。月末進(jìn)行集中土拍的杭州掛牌的4宗地僅1宗搖號(hào)，其余三宗底價(jià)，整體溢價(jià)率僅有0.82%，降至集中供地以來(lái)新低；南京表現(xiàn)也不佳，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。

??市場(chǎng)仍在筑底企穩(wěn)過(guò)程中，企業(yè)投資更加聚焦，優(yōu)質(zhì)地塊投資競(jìng)爭(zhēng)度會(huì)加碼，但對(duì)于核心城市遠(yuǎn)郊地塊效果幾無(wú)，短期謹(jǐn)慎氛圍下還是維持底價(jià)成交的態(tài)勢(shì)。

??我們認(rèn)為，接下來(lái)央國(guó)企+城投+少量?jī)?yōu)質(zhì)民企格局不會(huì)轉(zhuǎn)變，一旦土地限價(jià)放開(kāi)在多城執(zhí)行，央國(guó)企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加大，但考慮到整體市場(chǎng)處在底部修復(fù)階段，企業(yè)投資繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。