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??“忙不過來真的忙不過來，杭州樓市新政以后，案場來訪量訪量增加了將近5倍。”，位于杭州市拱墅區(qū)鐵路北板塊的錦翠金宸府置業(yè)顧問告訴記者，新政后的半個月以來，人流一下擠爆了售樓處，平均每天要接待30~40組客戶，如果不是有經(jīng)紀(jì)人帶看，我們連喝口水的時間都沒有。

??一切的變化始于10月17日。10月16日，杭州出臺樓市新政，新政規(guī)定，杭州市將住房限購范圍調(diào)整為主城上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，除主城四區(qū)外，其他區(qū)域不再限購，這一樓市新政稱為“杭六條”。除了取消限購，“杭六條”的內(nèi)容還涉及信貸政策放寬、搖號規(guī)則微調(diào)等等，同時對“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二手住房公積金貸款年限延長、新建商品住房公證搖號公開銷售規(guī)則等進(jìn)行了說明和調(diào)整。

??業(yè)內(nèi)人士指出，“杭六條”的出臺，目的還是在于激活杭州市場。新政之下，非限購區(qū)增加，余杭、蕭山等區(qū)域的市場于浙江省內(nèi)乃至全國的購房者而言，無異于完全放開，而限購區(qū)限制門檻也大幅松綁，非杭州戶籍只要在杭州市區(qū)范圍繳納一個月社保或有個人所得稅記錄即可購房，這意味著將新增一大波“房票”（獲得購房資格的人群）。“房票”的增加，將有力提升樓市活躍度，釋放更多購買力。

??隨著“杭六條”的出臺，杭州樓市可謂“一夜變天”，“溫州購房團”“通宵買房”等現(xiàn)象又重新出現(xiàn)在杭州樓市，乘著新政的東風(fēng)，周末售樓處開啟了“人從眾”模式。

??真的有外地看房團紛至沓來？售樓處人氣到底怎么樣？這波新政的效果又能持續(xù)多久？新政出臺后的第二周，中國房地產(chǎn)報記者實地探訪杭州各大售樓處，還原市場真相。

??新房市場“一夜變天” 先到先得

??新政的效應(yīng)率先傳導(dǎo)至新房市場。杭州樓市新政出臺后，許多新房項目售樓處來訪量劇增，一些熱門板塊的新房案場更是出現(xiàn)了大排長龍參觀樣板間的現(xiàn)象。

??記者注意到，這些熱門板塊的新房登記量也出現(xiàn)大幅增加，完全止住了此前市場下行的趨勢，從市場反饋來看，新政的效果立竿見影。

??有的項目認(rèn)籌登記時恰逢新政發(fā)布，如錢江世紀(jì)城板塊的望闕軒項目，此次推出148套房源，吸引了超3000組客戶登記，最終入圍2412組，綜合中簽率僅6.14%，進(jìn)入社保排序環(huán)節(jié)的同時觸發(fā)限售，成為新政后首個“限售”紅盤。

??位于錢江新城板塊核心位置的芝瀾月華軒項目，是新政首周中簽率最低的樓盤之一。據(jù)案場銷售人員介紹，限購放開前，項目累計來訪量就達(dá)幾千組，平均每天來訪量200~300組。兩次開盤，入圍搖號的超過600組。

??目前，芝瀾月華軒的綜合中簽率已經(jīng)從首次開盤時的30%下降至約11%。

??再如新政后取證的望瀾翠印府項目，此次房源加推的中簽率較上期開盤降幅超30%，僅21.05%。

??除了新政前后依然熱門的項目外，有些項目在新政前后變化較大，這類項目在新政出臺前基本上處于“需要搖號、但無法售罄”的狀態(tài)，隨著新政的出臺后對銷售起到了明顯的助推作用。

??位于錢江新城板塊的翡云潤府就是這樣一個典型項目。今年6月開盤時，項目整體去化率在50%左右，續(xù)銷過程也一直處于不溫不火的狀態(tài)。這一情況在10月17日后出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。

??“我們是乘了新政的東風(fēng)”，翡云潤府項目營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，由于首次開盤時反響平平，使得公司上下對于二次開盤倍感壓力，但項目二開時恰逢新政的出臺，登記人數(shù)一下增加了近1倍，項目開盤當(dāng)日，去化率一舉上升到了80%，一周的成交量就超過了過去一個月的總量。

??位于錢塘區(qū)金沙湖板塊的紫棠園項目也是新政受益者，從新政前的“零登記”到新政后的“需搖號”，本次開盤中簽率約67.37%。

??此前，該樓盤因體量較大在公司內(nèi)部一度被列入“重點關(guān)注項目”，去化周期相對較長，該項目前幾次開盤，都處于市場行情比較冷的情況，整體去化流速、案場來訪量受到一定影響。如今，新政以后，項目去化率已經(jīng)接近90%。

??位于鐵路北板塊的錦翠金宸府，新政前后，項目來訪量增加了將近5倍，成交量也有3倍的增長。

??該項目的營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，新政之后，案場銷售人員平均每天要接待40~50組客戶。

??記者在售樓處里遇到了難得一見的“奇觀”，十幾名購房者將置業(yè)顧問團團圍住，還有一波又一波的購房者從大門和樣板房通道出現(xiàn)。

??位于拱墅區(qū)大觀板塊臻和雅頌項目，前兩次開盤均出現(xiàn)了“流搖”（因項目登記人數(shù)少于推盤套數(shù)導(dǎo)致項目搖號取消）的情況，而自10月16日新政以后的一周內(nèi)，項目就成交了100多套房源，甚至一度出現(xiàn)了“搶房源”的情況，由于客戶實在太多，案場因此停了中介渠道。

??除了蜂擁而至的購房者，案場的成交也是十分火熱。某項目營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，行情好到甚至出現(xiàn)了幾個銷售人員搶一套房源的情況，“交完定金后必須在合同約定時間內(nèi)，即三天內(nèi)簽約付清首付，過時不候。”

??這一波新政如及時雨般灑下，對于市場而言，已經(jīng)等待了太久。

??同時，外地客明顯增加了許多，前述翡云潤府項目營銷負(fù)責(zé)人介紹，這部分新增客群中，基本都來自于非杭戶籍客戶。“有的客戶連夜從外地趕過來，通宵買房。”

??受新政大幅放松限購影響，本地客戶與外地客戶訪問均呈上漲趨勢。從占比來看，省內(nèi)非杭籍客戶占比明顯增加，以金華、溫州、臺州來客增加最為明顯；省外客戶增量以上海客戶為主。

??這部分非杭籍的成交周期往往不超過3天。從購買動機看，自用兼職投資是成交的主要原因。非杭籍客群占到新增客群中的近4成。

??新政后，貝殼找房平臺數(shù)據(jù)顯示，杭州區(qū)域全站訪客上漲41%，咨詢量上漲141%，用戶訪問深度和鏈接意愿明顯增加，目前線索量依然保持在歷史高位；且從客戶返回率來看，新政后3天客戶持續(xù)關(guān)注訪問量一直保持上漲。

??板塊分化進(jìn)一步加劇 后勁不足

??隨著杭州部分區(qū)域的限購的解除，大量“房票”陸續(xù)進(jìn)場，新房市場也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。

??某房企杭州區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人表示，高凈值人群會全部涌向主城區(qū)的熱門板塊的“紅盤”，這些“紅盤”往往地段好、有價格倒掛差、配套設(shè)施齊全。

??從區(qū)域分布、價格水平、到產(chǎn)品類型，體現(xiàn)著市場的多元化和復(fù)雜性。新政后最明顯的就是帶動市場改善需求進(jìn)一步釋放。

??相較之下，外圍的剛需板塊明顯面臨著更大的銷售壓力，甚至存在去化難度提升的情況。

??記者注意到，新政第一周，星橋、崇賢等板塊內(nèi)新房的登記人數(shù)與新政前并沒有明顯區(qū)別，位于蕭山新塘板塊的某項目，新政出臺后，登記人數(shù)相比上一次少了一半，富陽、臨安等區(qū)域去化也更加困難。有的項目由于開了“老帶新+中介渠道”，所以來訪量和認(rèn)購量都有了明顯提升，但相比主城區(qū)限購區(qū)域還有明顯差距。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，這一輪政策利好的是主城區(qū)，主要是限購放松后，非杭州戶籍的客戶，只需繳納1個月個人所得稅，就可以在主城區(qū)擁有購房資格。對于外圍區(qū)域來說，由于供應(yīng)量大，且市場的需求并沒有同步提升，并且部分需求還在向主城區(qū)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致銷量短期內(nèi)出現(xiàn)減少。

??前述某房企杭州區(qū)域的營銷負(fù)責(zé)人者表示，杭州主城區(qū)的銷量明顯提升，主要原因是房源數(shù)量相對較少，供應(yīng)量有限。同時，主城區(qū)作為城市的核心區(qū)域，具有更好的配套設(shè)施和更高的生活品質(zhì)，這也吸引了更多的投資和自住需求。

??目前，杭州新政后不同板塊之間的分化情況正在加劇。這種分化主要體現(xiàn)在成交量、房價和投資熱度等方面。

??一方面，外圍區(qū)域的成交量并沒有明顯提升，甚至有些新房樓盤表現(xiàn)得并不溫不火。張波表示，這主要是因為外圍區(qū)域房源數(shù)量較多，供應(yīng)量較大，而且交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施建設(shè)還需加強，導(dǎo)致購房者對該區(qū)域房產(chǎn)信心不足。

??另一方面，價格也是影響購房者決策的重要因素，相較于主城區(qū)，外圍區(qū)域的價格相對較低，以剛需盤為主，對于的客群對于價格更為敏感，這類客群往往出手較慢。

??前述營銷負(fù)責(zé)人之言，對于剛需群體可而言意義不大，由于項目總價本來就不高，“客戶缺的不是名額，而是資金”。

??目前，杭州市場出現(xiàn)了核心區(qū)新房“打新”難度上升、優(yōu)質(zhì)二手房再次向“賣方市場”偏移的情況，而外圍市場則更加偏向“買方市場”。

??記者在走訪的多個項目中發(fā)現(xiàn)，新政持續(xù)半個月后，一些非熱門板塊的項目交易量又遇到了瓶頸。購房人對于政策的感知所帶來的買房沖動已經(jīng)逐漸消失。

??二手房市場波瀾不驚

??來自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，杭州新政落地的第一個周末，該平臺顯示的杭州區(qū)域日均帶看量4400組，達(dá)到了2023年以來最高峰。與此同時，該平臺的二手房掛牌量也激增，每天新增掛牌量1000多套。

??不少房東也借此機會，將手里一直賣不掉的存量二手房降價售出“落袋為安”，或者拿著賣房的現(xiàn)金去搖“紅盤”。

??“政策來得太及時了”，業(yè)主張明終于賣掉了手上的房子。他的房子位于創(chuàng)世邸小區(qū)，屬于奧體板塊，新政出臺后，他的房子因為掛牌價較低，順利出手。而在此之前，他的房子盡管已多次調(diào)價，依然無人問津，每個月數(shù)萬元的按揭貸款也讓張明倍感壓力。

??盡管價格和心理預(yù)期相比有所降低，張明最終得以解套。之后，張明打算去“搖”奧體板塊的新房。

??記者注意到，未來科技城和奧體板塊的一些典型二手樓盤，在新政后的帶看量均出現(xiàn)不同程度的增加，以奧體板塊的君品名邸為例，新政后的兩周時間，帶看量超200人次。

??新政出臺后，二手房掛牌量猛增。背后原因不難理解，“無限房票”，加上購房門檻和交易稅費雙雙降低，趁勢出貨者自然洶涌而至。

??另一個明顯的變化是，新掛牌的房源中不少是“滿二非唯一”（購置房屋已滿2年）房源，即原來有增值稅，新政后無稅。奧體板塊的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這些房源大部分是2021年前后成交的房源，基本是投資客想趁機出貨。

??從早忙到晚，幾乎沒工夫吃飯，是所有經(jīng)紀(jì)人的真實感受。鏈家地產(chǎn)位于奧體門店的經(jīng)紀(jì)人杜俊告訴記者，新政第一周，他所在的門店帶看量增漲了50%。整個奧體板塊的二手房幾乎每天都有四五套房子成交，他所在的門店一周也成交了好幾套。

??由于成交的增加，杜俊告訴記者，他所在的奧體板塊，一些房東已經(jīng)趁著這波行情悄然調(diào)高了掛牌價格。

??根據(jù)杭房數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布前一天杭州整體二手房庫存為27.69萬套，新政發(fā)布當(dāng)天二手房庫存26.64萬套。

??新政出臺后，購房者于市場有了積極的預(yù)期，也有部分人打算“再等等”。

??章女士就遇到了類似的情況，她告訴記者，新政之后，她獲得了新的購房資格，雖然也有入市的打算，但她手上有一套房源尚未出手，雖然前來看房的人數(shù)有所增加，但還沒有到“價格談判”的地步。

??目前來看，新政帶來的是短期內(nèi)的行情反彈，遠(yuǎn)沒有達(dá)到困境反轉(zhuǎn)的地步。二手房市場的恢復(fù)尚需時日。

??業(yè)內(nèi)人士表示，受二手房市場的低迷的影響，置換客還未入市，杭州樓市尚未完全激活。

??換言之，大部分置換客并沒有入市。同時購買端人群也開始形成兩極分化，一部分人群兩極分化的原因，這類人是買房資金充足，或者購房資格后，積極入市買房。但這批人只占少部分。

??新政后的第二個周末，新房市場又基本恢復(fù)到新政出臺前的狀態(tài)。

??某房企杭州營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，受經(jīng)濟下行的影響，購房人的信心尚未完全恢復(fù)，另一方面，購房人并不看好未來的樓市走向。

??克而瑞研究機構(gòu)分析認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，杭州樓市的熱度能否持續(xù)還是主要取決于二手房市場能否復(fù)蘇，只有二手房市場活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進(jìn)而對新房市場形成有效支撐，使得杭州市場變得更加健康平穩(wěn)發(fā)展。新政如同秋日暖陽一般，讓杭州市場回暖躁動，但這一縷遲來的陽光能否讓市場繼續(xù)升溫，能持續(xù)多久，還需要看后續(xù)市場走勢。