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??在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，關(guān)于新一輪“房改”的消息傳來，并引起廣泛熱議。

??起因源于媒體一則報(bào)道：8月25日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（國發(fā)【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），由國務(wù)院于9月1日正式印發(fā)。近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。

??該文件被解讀為“新房改方案”。

??那么，“14號文”有哪些重要內(nèi)容？

??首先，明確兩大目標(biāo)：

??1、在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難。

??2、推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。

??這也意味著，未來的房地產(chǎn)市場將迎來“低端有保障、高端有市場”的新格局，即住房市場和保障體系雙循環(huán)。

??其次，明確保障性住房體系運(yùn)作的基本原則：

??提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等多個(gè)方面原則。隨著上述問題被不斷健全的制度解決，房地產(chǎn)行業(yè)將平穩(wěn)過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段。

??實(shí)際上，近年來行業(yè)都在不斷探索新發(fā)展模式，而“14號文”給出了可實(shí)施性探索。

??原文是這樣表述：大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期。推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

??這個(gè)目標(biāo)可以從兩方面來拆解：

??一是通過保障性住房解決部分群體的住房難問題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性，從而穩(wěn)定“房住不炒”預(yù)期。保障對象為工薪和人才階層、家庭限一套，由地方擬定收入及面積標(biāo)準(zhǔn)。

??二是助力構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場”的新格局，也就是說，未來基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來滿足，而商品房則主要面向改善性需求。

??同時(shí)，原有的人才住房、共有產(chǎn)權(quán)房等調(diào)整為符合規(guī)定的配售保障性住房。

??“14號文”對房地產(chǎn)行業(yè)各參與主體有哪些影響？我們認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

??1、對于住房體系建設(shè)而言，穩(wěn)定了“房住不炒”預(yù)期，助力構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場”的新格局。

??2、對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，保障性住房建設(shè)建設(shè)能一定程度拉動投資。

??3、對于地方而言，盤活閑置土地和存量住房建設(shè)保障房，能有效提高資源利用率，抬升了閑置土地價(jià)值。

??4、對于開發(fā)商而言，“商改保”能幫助房企去化庫存。

??5、對于普通居民而言，緩解其住房困難問題。

??今年以來，中央會議多次提及保障性住房建設(shè)。

??4月28日，中央政治局會議明確，規(guī)劃建設(shè)保障性住房。

??7月24日，中央政治局會議明確要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??9月4日召開的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議曾指出，建設(shè)保障性住房面臨的困難較多，如“建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列問題，為真正實(shí)現(xiàn)保障房體系的可持續(xù)發(fā)展，政策體系仍待完善。9月28日財(cái)政部等發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》。

??隨著“14號文”施行，保障性住房的建設(shè)和供給，將成為繼保障性租賃住房之后，未來住房供給的重要組成部分。

??我們發(fā)現(xiàn)“14號”文重點(diǎn)提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，體系框架已初步成型。

??具體來看：

??1、資金來源：中央補(bǔ)助資金、地方專項(xiàng)債、公積金發(fā)放開發(fā)貸

??指導(dǎo)意見明確了未來建設(shè)保障性住房的三大資金來源：一是中央補(bǔ)助，例如2022年中央財(cái)政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金708億元，主要投向了建設(shè)公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項(xiàng)債；三是利用公積金發(fā)放開發(fā)貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點(diǎn)，截止2022年末，全國公積金累計(jì)向373個(gè)保障性住房試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款872.15億元，不過2021年以來，貸款發(fā)放已經(jīng)實(shí)質(zhì)性停止，以貸款回收為主。

??2、明確保障對象：工薪和人才階層、家庭限一套，由地方擬定收入及面積標(biāo)準(zhǔn)

??也就是說，保障性住房的保障范圍將以收入作為主要劃定依據(jù)，限于中低收入工薪群體，體現(xiàn)“保基本”原則，具體收入標(biāo)準(zhǔn)將實(shí)行“一城一策”，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際擬定。面積標(biāo)準(zhǔn)上，過去公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、保租房都有明確的住房面積限制，基本都在50-70平方米區(qū)間內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)房并無統(tǒng)一規(guī)定，考慮到保障人群定位差異，預(yù)計(jì)配售保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)可能略高于公租房。

??3、用地供給：以劃撥方式供應(yīng)土地，利用閑置土地、商品房改造

??指導(dǎo)意見明確了保障性住房籌建的兩大渠道，一是利用閑置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房項(xiàng)目的土地來源于劃撥而非出讓，這與共有產(chǎn)權(quán)房的土地供給方式存在明顯差異。

??4、配售規(guī)則：“土地成本+建安成本+利潤”保本微利定價(jià)

??保障性住房與商品房、共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)差值主要是地價(jià)，由于土地以劃撥形式供應(yīng)，僅需繳納較少的成本費(fèi)用，相當(dāng)于政府讓渡了部分土地出讓金收益。在建安成本和利潤空間方面，與商品房所能拉開的差距不大。

??5、運(yùn)營管理：封閉管理不得上市交易，閑置轉(zhuǎn)讓由政府回購

??保障性住房新規(guī)明確實(shí)行封閉管理，不得上市流通，這有別于北京等地現(xiàn)行的共有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則，比如北京，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿五年的共有產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。政府回購保障性住房標(biāo)準(zhǔn)由地方自行擬定，預(yù)計(jì)價(jià)格將參照購房原價(jià)、折舊率、物價(jià)增減等因素綜合確定。

??“14號文”明確，以需定建，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目儲備。商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。

??按照七普數(shù)據(jù)，目前城區(qū)人口超過300萬的城市共35個(gè)，這些城市將成為保障性住房建設(shè)的先行試點(diǎn)。

??值得注意的是，允許高庫存城市將存量商品房改建作保障性住房，對于長春、大連等高庫存城市而言無疑是利好，借此契機(jī)這些城市既可以完成保障房供給目標(biāo)，又能去化高企的新房庫存，緩解商品房市場壓力。

??過去，在推進(jìn)保障性住房建設(shè)往往會遇到一些阻力，比如資金來源、供需錯配、購房者積極性不高等問題，這就造成保障性住房推進(jìn)緩慢。

??隨著指導(dǎo)意見落實(shí)進(jìn)入實(shí)操層面，之前保障性住房建設(shè)和供給方面的問題也將會被不斷健全的制度解決，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段，行業(yè)將進(jìn)入“低端有保障、高端有市場”的新格局。

??但我們需要認(rèn)清的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，新一輪調(diào)整仍然需要更長的時(shí)間。