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??梁浩丨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心處長，研究員，博士

??又有房屋坍塌了。上海浦東消防發(fā)布消息，2024年2月1日1時38分，三林路430弄一處三層建筑發(fā)生局部坍塌，所幸事故未造成人員傷亡。

??但并非每次房屋事故都能如此“幸運”。2023年7月，黑龍江省齊齊哈爾市第三十四中學(xué)體育館受降雨影響，屋頂珍珠巖浸水增重，導(dǎo)致發(fā)生坍塌，造成11人死亡。同年11月，黑龍江省佳木斯市一體育館部分坍塌，3人遇難。房屋坍塌不僅發(fā)生在公共建筑，也發(fā)生在普通民房。2022年4月29日，長沙市望城區(qū)一居民自建房由于房主違建、加層擴建發(fā)生倒塌事故，造成54人死亡，直接經(jīng)濟損失超9000萬元。一系列血的教訓(xùn)都凸顯了老舊房屋安全問題的嚴重性。

??城鎮(zhèn)化進入“下半場”，房屋老化安全隱患不容忽視

??我國房屋集中老化風險加速。改革開放后，我國經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，也成為了世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設(shè)計使用年限的中后期。近年來比例還將不斷增加，預(yù)計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段。大量老房子建設(shè)標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大。

??大量自建房屋也為房屋老化維護增加了難度。根據(jù)七普長表數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)及農(nóng)村家庭自建住房的比例分別達到40%和90%。這些自建房往往缺乏專業(yè)設(shè)計和施工監(jiān)管，存在諸多安全隱患。近年來，我國自建房坍塌事故屢見報端。“4·29長沙自建房坍塌”、“7·16永安自建房坍塌”、“8·29臨汾市聚仙飯店坍塌”等事故，都造成了人民生命財產(chǎn)嚴重損失。

??超大城市房屋老化問題更為嚴重。從區(qū)域上看，我國房屋建成年代呈現(xiàn)“東老西新”的態(tài)勢，東部省份，尤其是北京、上海、廣州等發(fā)展較早的大城市，房屋將面臨更快和更大規(guī)模的老化。此外，超大城市大量城中村、村級工業(yè)園，其建筑及人口密度極高，房屋違建、功能改變等情況較為普遍，房屋維護和安全管理問題更為嚴峻。

??房屋體檢、養(yǎng)老、保險等基礎(chǔ)性制度亟待完善

??近年來，國家愈發(fā)重視房屋養(yǎng)老等基礎(chǔ)性制度建立。“4·29長沙樓房坍塌事故”發(fā)生后，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，提出要完善房屋質(zhì)量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度。

??住建部多次明確提出要探索建立房屋安全管理長效機制，完善房屋體檢、養(yǎng)老、保險等基礎(chǔ)性制度。2023年3月，住建部等15部門出臺《關(guān)于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，推動建立經(jīng)營性自建房安全管理長效機制。2023年6月28日，倪虹部長在《學(xué)習時報》上發(fā)表署名文章，提出要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。2024年1月8日，住建部與國家發(fā)改委等部門出臺《關(guān)于加強高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，明確對一定年限的學(xué)生宿舍建筑要進行定期體檢。

??筑牢房屋安全屏障，仍需加強制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新

??目前，我國房屋體檢、養(yǎng)老等制度處于探索階段，在地方操作層面仍面臨房屋體檢標準不明確、技術(shù)手段不完善、維護資金使用不靈活、財政壓力大等諸多問題，房屋安全管理仍存在諸多挑戰(zhàn)。例如，在房屋體檢制度上，我國自20世紀80年代以來建立了以危舊房屋鑒定為主的房屋安全管理制度，但制度本身重事后處置、輕事前預(yù)警，針對一般房屋的安全預(yù)警與常態(tài)化體檢機制尚未建立。與此同時，現(xiàn)有房屋安全體檢多依賴人工檢測，效率和成本有待優(yōu)化。在房屋維護資金來源上，我國已建立了住宅專項維修資金制度，但主要覆蓋普通商品住宅，大量安全隱患高的自建房、老舊小區(qū)缺乏維修資金覆蓋。與此同時，已有的住宅專項維修資金也存在使用門檻高、業(yè)主個人缺乏申請使用維修資金有效渠道等問題。

??對此，仍需完善房屋體檢、養(yǎng)老、保險基礎(chǔ)性制度，強化科技手段支撐，以制度和科技創(chuàng)新為房屋安全筑起堅實屏障：

??一是構(gòu)建房屋定期體檢制度，借助新技術(shù)為老房子設(shè)定“健康碼”。明確自建房、商品房等各類老房子體檢周期頻次和體檢指標體系。強化房屋體檢科技手段研發(fā)。進一步打通房屋全生命周期管理底層數(shù)據(jù)鏈，配合“二維碼”技術(shù)手段，強化對房屋的安全監(jiān)測。通過空天地一體監(jiān)測手段、物聯(lián)網(wǎng)傳感器、人工智能等，構(gòu)建大規(guī)模房屋自然災(zāi)害安全風險預(yù)警與單體建筑精準體檢相結(jié)合的方法體系，如應(yīng)用InSAR衛(wèi)星監(jiān)測房屋周邊地質(zhì)不規(guī)則沉降、融合多源數(shù)據(jù)建立高準度房屋災(zāi)害風險預(yù)測模型、基于激光雷達和圖像智能識別快速檢測單體房屋立面變形等。

??二是完善房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，打通多渠道為老房子建立“養(yǎng)老金”。可探索將房屋養(yǎng)老金納入土地出讓成本以及整合其他涉房收入建立公共賬戶，也可探索進一步優(yōu)化住宅專項維修金制度以及公積金制度，為老舊房屋維護注入源頭活水。例如，可參考美國、德國等國家，將住宅專項維修資金從一次性“大額繳清”到動態(tài)式“小額長繳”機制；引導(dǎo)經(jīng)營性自建房以村集體為單位繳納專項維修資金，擴大專項維修資金繳納覆蓋面。加快引入房屋保險機制，打通利用專項維修資金、住房公積金的增值收益為房屋關(guān)鍵部件投保的政策路徑，讓居民在自愿基礎(chǔ)上為房屋安全加把鎖，也能有效減輕政府財政壓力。

??三是完善“人、地、房、錢”聯(lián)動機制，融入全鏈條為老房子織密“政策網(wǎng)”。關(guān)注房屋全生命周期的政策創(chuàng)新，推動房屋體檢、養(yǎng)老、保險制度與城市更新、房屋信貸等各類政策的協(xié)調(diào)配合，形成政策合力。可考慮在超大城市局部地區(qū)探索老舊房屋強制體檢、分級認證等制度試點，并將房屋體檢認證結(jié)果與貸款利率、租售稅費等結(jié)合，引導(dǎo)房屋產(chǎn)權(quán)主體積極開展房屋體檢，加快推動房屋體檢制度建立；完善科技金融激勵機制，鼓勵各類市場主體參與老房子功能活化、更新維護運營等關(guān)鍵技術(shù)及裝備研發(fā)等，通過老舊建筑的全周期制度保障，提高老房子的安全性，有效降低老舊房屋安全隱患。