政策編輯部 2024-01-31 10:58:18 來源：丁祖昱評樓市
??在廣州發布放開120平方米以上住房限購等一系列政策兩天后，上海跟進調整樓市政策。
??1月30日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局聯合印發《關于優化本市住房限購政策的通知》，規定自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。
??此次政策最大的調整是取消了針對非上海戶籍單身人士的限購，并明確限購范圍，雖然整體力度不夠大，但是作為風向標城市，每一個調整動作都有很強的信號意義。
??一線城市精細化調整還將繼續。
??1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，提出“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”，這為一線城市限購政策提供了有力支撐。
??考慮到上海房地產已基本實現“房住不炒”，后續還有進一步調整空間，比如降低更多“新上海人”的購房門檻。對于一線城市北京和深圳，也應盡快進一步放松限購政策，以支持剛性和改善性住房需求釋放。
??2023年下半年至今，上海房地產政策調整頻繁，包括認房不認貸、降低首付比例和房貸利率、調整普宅標準、區域定向寬松等。
??具體來看，去年9月，上海臨港新城發布了定向放松限購政策，在臨港重點支持單位工作的人才購房門檻由工作6個月縮短至3個月。
??僅一個月后，金山區發布人才安居新政，放開單身人才購房限制，社保滿3年且無住房的可購買1套。
??2024年1月，上海樓市政策定向調整仍在持續，并明顯密集起來。
??先是公積金政策優化，調整二套改善房認定和降低公積金二套房首付比。隨后奉賢和青浦區同日出臺人才安居新政，同時購房資格由居民家庭調整為個人，至此上海已有4個區放開單身限購。
??隨著1月30日新政落地，非戶籍單身人士社保滿5年可在外環外（崇明區除外）限購1套住房，雖然政策力度不及預期，但對進一步提升樓市信心仍有積極意義。
??實際上，上海此次政策調整力度仍然偏向保守謹慎，政策對成交的促進左右作用有多大仍有待進一步觀察。
??從歷年成交數據來看，外環外（不含崇明區）新房供應規模占全市供應比重和成交規模占比基本上維持在70%左右。CRIC數據顯示，2023年外環外（不含崇明區）供應面積為724.72萬平方米，占全市供應面積的71%，較2022年下降了4個百分點。2023年外環外（不含崇明區）新房成交面積為616.23萬平方米，占全市成交面積比重為68%，2022年成交占比為69%。
??這意味著，外環外的整體供求空間相對充足，能夠更好滿足相關群體首套房或剛需房的置業需求。
??在2023年下半年以來頻繁的政策調整下，市場成交并不及預期。
??2023年全年，上海新建商品住宅成交面積為909萬平方米，同比下降10.5%。
??從月度成交數據來看，上一輪調整是在12月14日，上海和北京同日發布優化調整購房政策公告，內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等。彼時，帶動12月新房成交6664套，環比上漲接近三成。
??但新政后成交明顯出現弱化，短期內政策對樓市成交提升效果有限。
??從周度數據來看，新政后新房成交出現“五連跌”，且探底持續到了2024年第3周（1.15-1.21），上海商品住宅成交面積6.8萬平方米，同環比分別下降48.59%和26.31%。至第4周（1.22-1.28）成交探底回升，成交面積環比上漲61%至10.9萬平方米。
??目前上海的復蘇動能在轉弱，且內部也存在分化行情，政策有必要進一步調整。
??樓市政策仍在調整中。
??就在上海松綁樓市的同一日，有市場消息稱，蘇州宣布全面解除限購政策，購買新房、二手房不做購房資格審查。
??據不完全統計，2024年至今已有廣州、蘇州、東莞等至少50城調整和優化了房地產政策，涉及住房公積金、房貸利率、調整限購、契稅補貼、購房補貼等方面。而上海的加入，釋放了更為積極的信號，接下來各地政策的優化調整力度有望進一步加大。
??1月26日，住建部在召開城市房地產融資協調機制部署會上明確，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，加快構建房地產發展新模式，長短結合、標本兼治，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
??核心一二線城市將被賦予更大調控自主權，過熱階段出臺的各類限制性政策，如限購、限貸、限價等，將會進一步放松乃至取消。
??政策寬松已進入加速落地階段，一線城市應盡快放松限購政策，如上海仍有進一步調整空間，比如調降“新上海人”購房門檻等，以支持剛性和改善性住房消費。二線城市“應放盡放”，甚至效仿蘇州全面取消限購。
??新一輪政策松綁的序幕拉開，樓市調控政策加速落地。
??回看2014年的樓市低谷期，42城相繼取消限購，只剩北上廣深等4個一線城市仍在執行限購。但今時不同往日，房地產市場環境已發生根本轉變，行業規模基本見頂，政策解綁很難再現V型反轉行情。
??隨著上海、廣州等一線城市樓市政策進一步寬松，并釋放出積極信號，在樓市供需關系轉變的情況下，各地政策的優化調整力度預期將進一步強化。
北京調整優化通州區商品住房銷售政策
2024-02-18深化“一區一策”精準施策，推進城市副中心高質量發展，更好地實現職住平衡。住建部：推動加大保障房建設和供給，部署第二批項目籌備
2024-02-18各地要抓制度建設，盡快出臺地方實施意見及配套辦法，加快完善“1+N+X”的政策體系。2023第四季度房企信用狀況報告發布
2024-02-04房企不良信用信息數量同環比均增，債務違約情況有所好轉。云南：建立“人房地錢”要素聯動新機制，構建房地產發展新模式
2024-02-04著力推動住房和房地產市場平穩健康發展。北京：完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求
2024-02-02著重解決好新市民、青年人等住房問題，推進配售型保障性住房建設。河南：積極穩妥化解房地產風險
2024-02-02分類有序處置中小金融機構風險，建立防范化解地方債務風險長效機制。四川：促進房地產市場平穩健康發展
2024-02-02發揮好有效益的投資的支撐作用，做好穩外貿穩外資等工作。成都：2023年12月國家專項借款項目交付率達到85%
2024-02-02恒大項目交付率達到83%。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
