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??“本月底前，第一批項目白名單就可能落地并爭取貸款。”

??“白名單落地，列入白名單盡職免責。”

??“調(diào)控政策下發(fā)到城市。”

??這是1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會上透露的信息，政策力度前所未有。住建部黨組書記、部長倪虹指出，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設，“地級及以上城市人民政府要切實發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，把這一重要機制迅速建立和運轉(zhuǎn)起來，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。”

??倪虹還表示，國家層面將建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制項目信息平臺，實行周調(diào)度、月通報。

??“2號文件落實之快前所未有，如果我們的政策都像這樣落實，對于經(jīng)濟的發(fā)展就很有好處了。”一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士對于這場剛剛結(jié)束的會議感慨，“樓市太需要這樣的及時雨！”

??“2號文件”指的是建房〔2024〕2號《住房城鄉(xiāng)建設部金融監(jiān)管總局關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》（以下簡稱《通知》），1月12日由住房城鄉(xiāng)建設部、國家金融監(jiān)督管理總局共同發(fā)布，明確指導各地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。

??從《通知》出臺到跟進落實政策，僅過去半月時間。反映了政府部門當下對于推動經(jīng)濟恢復工作的高度重視，也是積極響應落實黨中央、國務院關于推進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。

??快速落實“2號文件”

??在2023年12月11日，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后的“2號文件”聚焦房地產(chǎn)融資，是為化解房地產(chǎn)風險的重要指導文件。

??《通知》明確提出了四方面指導意見：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作。

??關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制這樣要求，指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制（以下簡稱“協(xié)調(diào)機制”）。

??協(xié)調(diào)機制要明確工作分工，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。定期組織各方會商，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接。保障金融機構(gòu)合法權(quán)益，指導金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。

??在住建部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會上，部黨組書記、部長倪虹出席會議并強調(diào)，深入貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央財辦、中央金融辦相關司局負責同志出席會議。各省（區(qū)、市）住房城鄉(xiāng)建設廳（委）有關負責同志和35個重點城市人民政府分管負責同志參加會議。

??“此次會議事實上就是對融資協(xié)調(diào)機制的落實，就是要形成具體的項目落地，從而探索出融資協(xié)調(diào)的成熟機制。發(fā)揮主管部門的主體責任，管理責任，屬地責任，解決銀行和房企雙方之間的不信任，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)加強經(jīng)營管理，提升銀行風險識別和管控能力，從而落實對穩(wěn)健企業(yè)的扶持。” 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

??“政策出臺非常有必要。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。沒有資金則無從進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，也無法保證保交樓的順利實現(xiàn)。資金能否順利籌集到位，項目是否有低成本穩(wěn)定的資金來源，是影響房價及實現(xiàn)房地產(chǎn)良性循環(huán)的關鍵。因此，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，一視同仁滿足不同所有制企業(yè)融資需求，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)至關重要。

??白名單即將落地，實行盡職免責

??會議強調(diào)，針對當前部分房地產(chǎn)項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。

??在李宇嘉看來，從2022年“三支箭”到“16條”，再到2023年底中央金融工作會議提出的一視同仁，三個不低于，國家比較重視，但落實效果不佳，主要原因在于銀行對風險擔憂比較大，對房企的信任度比較低。因此，重視程度開始轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)機制，即協(xié)調(diào)機制推送合格的貸款項目，金融機構(gòu)對合格的項目兌現(xiàn)投放融資。

??從企業(yè)到的項目的分離，這是一個明顯的變化。事實上，“2號文件”出臺后，各地已經(jīng)開始行動。

??江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關負責人在接受媒體采訪時說，對正常開發(fā)建設的項目，建立授信綠色通道，積極滿足合理融資需求；對暫時困難的項目，按照“一項目一方案”的方式，采取貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持；對違法違規(guī)等情況的企業(yè)和項目，提示金融機構(gòu)審慎開展授信。

??重慶當?shù)卣谥譁蕚浞康禺a(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的細則。重慶市住建委房地產(chǎn)開發(fā)建設處相關負責人公開表示，“白名單”會聚焦到項目，考慮它本身的資產(chǎn)負債是否合理，項目是否可以實現(xiàn)可持續(xù)運營，包括有沒有足夠的還款來源，把原來集團公司的風險切割開來，這樣會更精準，有利于項目的融資。

??一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)相關人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表達了一些顧慮：很多大企業(yè)是資金歸集，企業(yè)把能用的錢都用了，出險前做了很多財務動作，包括把項目的現(xiàn)金流調(diào)到總部，項目和集團形成大量的債權(quán)關系，我們希望這個白名單的有效范圍大一些，范圍大對激活市場就能起到更大的作用，如果范圍小，效果就有待觀察了。

??“35個城市將有眾多符合條件的項目進入可合理融資的白名單。”一位知情人士認為，這對部分出險企業(yè)是一個機會，項目“白名單”會滿足不同企業(yè)的合理融資需求。“第一批項目白名單預計本月底落地，很快會迎來第二批。”

??該知情人士透露了一個重大信息，這次金融支持直接對準到具體項目，相當于打開了地產(chǎn)信用“分水嶺”，對于之前金融機構(gòu)的“不敢作為”，這次會議高層領導更是直接給到“強心針”：列入白名單盡職免責！

??換句話說，就是全國35個城市，無論是公司或是項目，什么性質(zhì)的公司，什么所有制的公司，只要項目好，項目需要，符合標準和條件，進行申報以后，經(jīng)地方主管部門審核完畢，進入白名單，所有貸款爭取無錯，盡職免責。

??這次會議傳遞給市場的信號是：動真格！地方大膽去干！

??放權(quán)地方政府 調(diào)控政策下發(fā)到城市

??會議要求，適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長短結(jié)合、標本兼治，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，會議要求里特別提到了“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。”

??此次政策覆蓋區(qū)域廣泛，調(diào)控政策下發(fā)到具體城市。據(jù)知情人士透露，此次參會35個城市涉及25個省份，大部分以省會城市為主，也有一些省份同時有幾個城市參與。比如遼寧包括沈陽和大連兩個城市；江蘇則有南京、無錫、常州、蘇州四個城市；浙江包括杭州和寧波兩個城市；福建包括福州和廈門；山東包括濟南和青島；廣東包括廣州、深圳、佛山、東莞四個城市。

??前述知情人士說，調(diào)控政策下發(fā)到各個城市，就是希望各個省區(qū)市“自主作為、善于作為、創(chuàng)新作為。”

??李宇嘉認為，調(diào)控政策放權(quán)地方這是權(quán)責利對等。對于熱點城市，過去均為調(diào)控政策重點監(jiān)測城市，出于房住不炒，穩(wěn)定地產(chǎn)，規(guī)范政策行為等考慮，政策調(diào)整要加強上下之間的協(xié)調(diào)和報告。目前，各地房地產(chǎn)市場下行，穩(wěn)定的壓力加大。過去的這樣的做法不再可行。賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，目的是將穩(wěn)定市場和行業(yè)的權(quán)利責任義務都給到地方政府，落實地方的主體責任，國家加強政策扶持和監(jiān)測考核。

??對于政策效果的評估，李宇嘉認為，信貸是信用行為，是以信任為前提的。因此，此次建立協(xié)調(diào)機制，目的是建立一個對接的平臺，讓雙方充分地溝通，是否貸款依照的是銀行的風險控制、信貸審批流程，這是市場化、法制化、商業(yè)自愿自主的，而不能強制。除此以外，關鍵還是要夯實各方的主體責任，比如促進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范財務數(shù)據(jù)，誠信行為，告別高杠桿，長期經(jīng)營，讓銀行信任房企，銀行也要加大業(yè)務體系再造和風控模式改造，而不能一味地堅持舊模式，即以政府隱性擔保、抵押物及抵押物價值上漲作為資金投放條件。

??“各城市因城施策及時根據(jù)房地產(chǎn)供求關系情況、房地產(chǎn)開發(fā)項目情況，制定相應的房地產(chǎn)融資支持的房地產(chǎn)項目名單，精準有效支持合理融資需求意義重大。”趙秀池說，這將有力地促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利開展，實現(xiàn)“保交樓”“保民生”的需要；有利于防范房地產(chǎn)重大風險發(fā)生，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于房地產(chǎn)企業(yè)適應房地產(chǎn)供求關系的重大變化，促進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的轉(zhuǎn)換。

??“除了融資問題，還有一個重要的問題是市場有效需求不足。”長三角區(qū)域一位開發(fā)商說很關心因城施策能否激發(fā)有效需求。

??“表面上是需求問題，背后實際是預期問題；表面上是供給問題，背后也是預期問題；表面上是消費問題、投資問題，背后還是預期問題。”借用中國社科院學部委員、原副院長高培勇的話來說，“經(jīng)濟恢復是一個需要耐心，需要實打?qū)嵉匕岩患虑檗k好的長期過程，我們要有足夠的思想準備。”

??高培勇強調(diào)，當下必須牽好牽住的“牛鼻子”就是穩(wěn)預期、強信心。把“穩(wěn)預期”作為著重點和著力點落地2024年經(jīng)濟工作的各領域和全過程。