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??廣州賣地的步伐明顯加快。

??不同于上半年明顯收縮的市場(chǎng)，從7月中旬開(kāi)始，包括廣州市海珠區(qū)三滘立交地塊、海珠區(qū)石崗路地塊、荔灣區(qū)醫(yī)藥港M地塊等多宗地塊便陸續(xù)上架。

??據(jù)了解，從8月到12月，廣州擬出讓的涉宅地共17宗，分布在越秀、海珠、天河、荔灣、白云、黃埔、花都、南沙和增城區(qū)。擬出讓的地塊名單中，還包括海珠區(qū)琶洲南的3宗地塊、越秀區(qū)廣州大道南地塊以及天河區(qū)南方面粉廠地塊等靚地。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣州下半年的供地決心堅(jiān)決，將不斷推出“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)流拍率將大幅降低。

??不過(guò)，一位TOP10房企相關(guān)人士表示，“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，除了關(guān)注利潤(rùn)外，還看重地塊的稀缺性和能否快速去化。即使利潤(rùn)再高，如果房子賣不出去也無(wú)濟(jì)于事。”

??市區(qū)靚地排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)

??從名單來(lái)看，廣州下半年擬出讓的靚地頗具一定吸引力。

??以天河區(qū)員村臨江大道北側(cè)AT080722地塊為例，其前身為南方面粉廠，位于金融城西區(qū)，緊鄰臨江大道，南向一線江景，且靠近珠江新城東區(qū)，鄰近豪宅標(biāo)桿匯悅臺(tái)，地理位置優(yōu)越。根據(jù)流出的信息顯示，地塊的樓面地價(jià)僅為4字頭（未扣除配建），明顯低于之前撤牌的金融城東區(qū)宅地5.47萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)。

??作為供應(yīng)大戶，海珠區(qū)此次推出了5宗地塊。除了已上架的三滘立交地塊和石崗路地塊，最受關(guān)注的是琶洲南板塊的3宗地塊。早前，海珠區(qū)新滘東路北側(cè)的儲(chǔ)備地塊控規(guī)將大量商業(yè)用地改為住宅用地，共新增了6宗、近30萬(wàn)平方米的住宅用地。擬出讓清單中包括其中3塊，雖然位置上相比全國(guó)銷冠項(xiàng)目琶洲南TOD稍遜一籌，但地塊對(duì)岸就是廣交會(huì)展館，視野開(kāi)闊，適合打造改善型產(chǎn)品，緩解琶洲住宅稀缺的局面。

??此外，久未推出宅地的越秀區(qū)也將推出廣州大道南地塊，與珠江新城僅一路之隔，是典型的“小而美”地塊，總價(jià)可控。

??上述TOP10房企相關(guān)人士透露，海珠區(qū)琶洲南地塊價(jià)格和體量均適中，目前已有不少開(kāi)發(fā)商表示出興趣，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相對(duì)激烈。

??對(duì)此，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員鄧浩志表示，只要定價(jià)合理，下半年這些地塊大多數(shù)能夠順利出讓。另外，由于外圍區(qū)域的低價(jià)地塊已幾乎消失，市場(chǎng)上剩下的主要是核心區(qū)的地塊。如果下半年成交量增加，將對(duì)全市土地均價(jià)產(chǎn)生拉升作用。

??僅成交4宗宅地的上半年

??今年上半年，廣州土地市場(chǎng)剛經(jīng)歷了顯著的收縮態(tài)勢(shì)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年廣州涉宅用地供應(yīng)為11宗，總建筑面積100.23萬(wàn)平方米，同比減少73%。成交地塊僅4宗，總建筑面積30.26萬(wàn)平方米，同比減少87%，成交金額64.78億元，創(chuàng)下近5年來(lái)廣州涉宅用地供求規(guī)模的半年度新低。同時(shí)，撤牌率也創(chuàng)新高，達(dá)到了83%。

??即便加上7月中鐵以5.91億元成功競(jìng)得的南沙橫瀝地塊，廣州目前也僅成功出讓5宗宅地。

??從成交價(jià)格來(lái)看，唯一的亮點(diǎn)出現(xiàn)在荔灣區(qū)廣鋼新城地塊，經(jīng)過(guò)12輪競(jìng)爭(zhēng)，最終由保利以8.5%的溢價(jià)率、6.99億元的總價(jià)成功摘得，而其他地塊均為底價(jià)成交。

??鄧浩志表示，如果按年度統(tǒng)計(jì)，從2021年開(kāi)始，廣州的土地出讓量逐年下跌，即便下半年土地市場(chǎng)有所回暖，2024年的土地出讓量仍將低于2023年，整體趨勢(shì)已基本確定。

??土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，與一手房成交情況密切相關(guān)。

??7月，隨著“5·28”新政利好邊際效應(yīng)逐步減弱，疊加傳統(tǒng)成交淡季，廣州樓市成交量有所回落。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，廣州當(dāng)月新房住宅網(wǎng)簽4944套，網(wǎng)簽面積59萬(wàn)平方米，成交量較上月有所下滑，但整體仍優(yōu)于前5個(gè)月。

??有業(yè)內(nèi)人士分析稱，6月部分成交的網(wǎng)簽將延遲到7月上旬，因此數(shù)據(jù)顯示尚算理想。但從市場(chǎng)一線情況來(lái)看，步入7月后，即便是明星樓盤，來(lái)訪量和成交量也開(kāi)始下滑，預(yù)計(jì)8月的成交數(shù)據(jù)將繼續(xù)回落。

??“一手房去化仍不理想，銷售較好的樓盤大多是‘以價(jià)換量’的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)大幅下降，甚至出現(xiàn)了‘賣一套虧一套’的情況。另一方面，許多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向價(jià)格更低且確定性更高的二手房，新房吸引力減弱，開(kāi)發(fā)商對(duì)新項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期下降，從而減少了對(duì)土地的需求。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

??開(kāi)發(fā)商：預(yù)估入市時(shí)價(jià)格下調(diào)5%~10%

??從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，面臨的困境也各有不同。

??由于融資困難、銷售不暢以及地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑，大多數(shù)民企已無(wú)力或不敢再拿地。一民企相關(guān)人士表示，“公司投拓部門早已解散，現(xiàn)階段根本無(wú)法再拿地。即使是運(yùn)作正常的民企，拿地意愿也不高，許多民企將精力集中在出清現(xiàn)有的住宅庫(kù)存和土地庫(kù)存上。”

??這就導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越集中在資金雄厚的頭部房企，尤其是大型央企和國(guó)企手中。

??值得關(guān)注的是，今年上半年參與廣州拿地的保利、越秀、中鐵、華潤(rùn)及花都城投，清一色為央企和國(guó)企，只有在廣鋼新城拍地中，出現(xiàn)了貝殼旗下貝好家和綠城的身影。

??鄧浩志表示，目前開(kāi)發(fā)商的拿地積極性普遍偏低。那些仍能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的民企，基本上沒(méi)有積極的拿地計(jì)劃，除非遇到特別有吸引力的機(jī)會(huì)。

??而央企和國(guó)企的拿地意愿通常與地價(jià)水平緊密相關(guān)。如果新地塊的價(jià)格明顯低于上一輪土地拍賣的價(jià)格，比如某片區(qū)原地價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在跌至4萬(wàn)元/平方米，央企和國(guó)企可能會(huì)對(duì)此表現(xiàn)出興趣。較低的地價(jià)意味著成本降低，從而在未來(lái)銷售中形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。保利、越秀等企業(yè)可能會(huì)在此情況下積極考慮拿地。

??不僅如此，土地資源的過(guò)度集中還帶來(lái)了新的問(wèn)題。

??近年來(lái)，一些房企的土地儲(chǔ)備已非常充足，甚至出現(xiàn)了旗下項(xiàng)目之間相互競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，面臨著較大的去化壓力。

??鄧浩志表示，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)十分謹(jǐn)慎，他們?cè)谶M(jìn)行土地市場(chǎng)評(píng)估時(shí)，會(huì)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)可能下滑的情況進(jìn)行測(cè)算。具體來(lái)說(shuō)，根據(jù)現(xiàn)有地塊周邊的價(jià)格，考慮未來(lái)半年或1年內(nèi)入市時(shí)價(jià)格可能下調(diào)5%甚至10%來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

??上述TOP10房企相關(guān)人士則表示，不少房企都降低了拿地利潤(rùn)率紅線，短期內(nèi)市場(chǎng)利潤(rùn)難以回升，十分考驗(yàn)房企的操盤能力。