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??中房網訊 （亞晨/文）最高  級別的頂層指引出爐，房地產發展的改革路徑明確了。

??7月21日，新華社受權發布了《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》（以下稱《決定》）全文。《決定》稿錨定2035年基本實現社會主義現代化目標，重點部署未來五年的重大改革舉措。

??其中，涉及房地產領域的主要內容被放在“健全保障和改善民生制度體系”框架下。這也意味著，要從民生角度思考新一輪的房地產工作，特別是以下幾方面值得重點關注：

??租購并舉

??《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。從表述來看，“租購并舉”是房地產未來發展中最核心的住房制度，將貫穿新一輪房地產發展的整個周期。

??滿足剛需

??加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。住房保障工作是健全完善我國的社會保障體系的重要組成部分。2023年8月，國務院常務會議審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，保障性住房建設的戰略高度進一步提升。

??支持改善性需求

??“支持城鄉居民多樣化改善性住房需求”近年來也反復被提及。以三中全會的戰略高度和推進中國式現代化發展的過程中，住房政策將針對改善性需求優化，后續或有更多的支持措施出臺。

??從前三點的表述來看，加大保障性住房建設和供給，完善住房供應體系，更好滿足剛性和改善性住房需求，是構建房地產發展新模式的重要內容。

??地方調控自主權

??根據《決定》，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

??這意味著各城市將針對自身情況，對房地產現有政策進行優化調整。以往的“一刀切”現象將不復存在，在因城施策的基礎上，更加強調精準施策、因區施策、一區（縣）一策。同樣，取消普通住宅和非普通住宅標準，將減輕居民住房消費負擔，進一步釋放購房需求。

??改革融資方式和預售制度

??《決定》提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。

??作為“促進金融與房地產良性循環”的重要部分，對房地產開發融資的精細化、制度化管理，正有成為長期政策的趨勢，房地產融資協調機制也正在各地加快推進并落地。

??同時，要完善房地產金融宏觀審慎管理，除了改革房地產開發融資方式，又與健全房地產企業主體監管制度和資金監管密不可分，而后者與商品房預售制度息息相關。預售制度的相關改革，無疑將打破行業以往的運營模式。

??完善房地產稅收制度

??而《決定》中關于“完善房地產稅收制度”的提法，令市場對于房地產稅的出臺產生了更多的聯想。

??2022年3月16日，財政部曾宣布，綜合考慮各方面的情況，當年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。2023年9月，房地產稅并未出現在十四屆全國人大常委會的立法規劃中，市場當時普遍認為房地產稅立法工作將暫緩。

??而本次出臺的《決定》中，也對改革任務提出了一個時間目標，即：到二〇二九年中華人民共和國成立八十周年時，完成本決定提出的改革任務。

??如果從屬性上看，房地產稅適合作為地方稅稅種。考慮到此次《決定》中，關于“增加地方自主財力，拓展地方稅源，適當擴大地方稅收管理權限”的表述，未來五年內房地產稅會不會再次納入立法計劃，我們只能拭目以待。

??需要說明的是，房地產稅收中，不僅僅只有房地產稅，它還包括契稅、土地增值稅等多個稅種。從稅收層面看，受房地產市場供求關系發生重大變化等因素影響，近年來房地產交易稅費成本有持續降低的趨勢。而從完善角度來看，未來在房地產稅收制度方面或將有更加靈活和精準舉措。

??優化土地管理

??在優化土地管理方面，《決定》提到，優化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地。開展各類產業園區用地專項治理。制定工商業用地使用權延期和到期后續期政策。

??近年來，多地不斷優化供給結構，通過制定一些激勵政策來盤活閑置、低效用地招商引資。而此次發布的《決定》中，明確要制定工商業用地使用權延期和到期后續期政策也成為一個看點。

??此前，住宅用地使用權到期已經明確可以自動續期。通常工商業用地使用權期限少于住宅用地。因此，部分早期的工商業用地將面臨到期后能否續期，如今這一問題也得到了明確。但根據機構此前的調研，依據現有規定、土地續期個案和投資人意向等，工商業用地在到期前可有償續期已成為市場共識。

??另外，還有一些與房地產相關的內容。例如，在健全推進新型城鎮化體制機制方面，推動符合條件的農業轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農業轉移人口市民化。

??在深化土地制度改革中，允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。有序推進農村集體經營性建設用地入市改革，健全土地增值收益分配機制等內容均被寫入《決定》中。