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??房企融資困局仍未得到根本解決。

??2023年80家典型房企全年的融資總量同比下降28%。

??進入2024年，房地產金融支持政策加速出臺。

??1月12日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，精準支持房地產項目合理融資需求。

??截至1月底，第一批房地產項目“白名單”陸續出爐并已推送給商業銀行，共涉及房地產項目3218個，商業銀行向27個城市83個項目發放貸款共178.6億元。

??“白名單”雖為房企融資開閘，但并非所有的房企或房地產項目都能獲得金融機構融資，各大銀行對于房地產業貸款態度仍然謹慎，考慮到上半年房企償債壓力仍大，金融支持政策還需加速落地，解決最后一公里瓶頸。

??對于房企而言，需把握好當前政策利好的窗口期，調整企業營銷策略，保持平穩健康發展。

??2024年以來，房企的融資環境利好頗多，優質項目以及民營房企的融資需求得到了較高的關注。

??1月12日，住建部、金監總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，精準支持房地產項目合理融資需求。僅半個月后的26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效。

??即便是春節期間，包括安徽、湖北等地仍在落實房地產融資白名單，并下發相關貸款。

??據新華社消息，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產融資協調機制，提出了第一批房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，共涉及房地產項目3218個。第一批房地產項目名單中，84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企開發的項目。商業銀行接到名單后，按規程審查項目，已向27個城市83個項目發放貸款共178.6億元。

??1月24日，央行、金監總局印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，貸款資金用途拓展至存量開發業務及債務還貸，抵押率也有提升。

??整體來看，政策窗口期已至，但落地效果仍然有待觀察。

??值得注意的是，“白名單”只是推送名單，最終的決定權在金融機構，當前房地產行業風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎。房企需要把握好當前政策利好的窗口期，調整企業營銷策略，加快項目去化。

??當前多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??2023年全年典型80家房企新增融資總額5692億元，同比下降28%。至此，房企融資總量已連續三年負增長。首次負增長出現在2021年，彼時下降24%，2022年融資規模下滑趨勢進一步擴大，全年減少了34%，且融資總額自2016年以來首次跌落萬億以下。

??2024年1月，在融資支持政策作用下，65家典型房企的融資總量環比增加25.5%，發債規模環比增加27.4%。

??從債務到期來看，2023年房企債券到期總規模為6968億元，而發行規模僅為2927億元，到期規模高出發行規模138%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

??2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規模均在1500億以上，上半年房企的債務壓力依然較大。1月共有18筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為402億元，環比增長17%，2月將有19筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為394億元，環比減少2%。

??近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產銷售仍未全面復蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，流動性問題仍需要行業注意。

??近期融資政策迎來窗口期，但融資政策的寬松仍要有實際的落地，才能對房企形成有力支持。

??從1月房企發債情況來看，有12家房企成功發行債券，較上月減少1家，發行量最大的企業是保利發展，共發行了2筆25億元中期票據和1筆25億元的超短融。發債企業范圍并未有實際意義上的擴大。

??出險房企仍難以得到銀行貸款。進入各地房地產項目融資“白名單”的包括多家出險房企旗下項目，但已確定獲得金融機構融資的項目并不多。

??當前各大銀行對于房地產業貸款的態度謹慎，由于銀行辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、不易辦理登記手續或價格波動較大的擔保物。而大多出險房企能用于抵押貸款的標的較少，在市場化機制下仍不太可能取得銀行貸款。

??對于仍能正常運營的房企而言，當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，調整企業營銷策略，加快項目去化。同時，也要對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

??具有多元化業務的房企還可以加快轉型進程。近期REITs發行迎來多個利好，如滬深交易所同意5家險資試點開展ABS及REITs業務，證監會將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。擁有優質不動產項目的房企運營商們可以借助公募REITs 加快戰略轉型，從開發商轉變為資產管理服務商，對于房企走出行業困境具有重要意義。

??2024年以來融資支持政策持續利好，但整體行業融資面仍然疲軟，上半年房企債務壓力依然較大，房企需抓住近期政策利好窗口。

??在政策支持下，房企融資面也出現一些積極變化，1月典型房企融資和發債規模環比有所回升，但持續性仍有待支持政策的加速落地。

??后續政策如果能落實，房企融資環境將得到改善，然而對于出險房企來說，還將依賴行業基本面的企穩。