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??2024年以來，支持房地產融資的相關政策密集出臺。

??1月2日，央行披露重啟投放PSL3500億元，緊接著三天后的1月5日，央行、金監總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，其中“團體購買”條款引發市場廣泛關注。

??隨后1月12日，住建部及國家金融監督管理總局發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，從建立融資協調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準支持房地產項目合理融資需求。

??1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，重申商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。

??1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，并加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，本月底前，第一批項目名單落地后即可爭取貸款。

??實際上，自“金融16條”以來，銀行集中對房企授信，并未有效改善房企融資，2023年典型房企全年融資總量下降三成。

??銀行對公房地產貸款態度依然謹慎，房地產業貸款在總貸款中的占比持續壓縮，增速不斷放緩，至2023年上半年，這一現象并未有明顯改善。當前房地產行業風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎，增量資金或更多投放于“三大工程”領域。

??自2020年“三條紅線”以來，房企融資持續回落，至2021年行業低迷、政策限制以及房企自身風險的提高，使得房企融資難度加大，彼時融資規模出現斷崖式下跌。

??2022年11月“金融16條”發布，房企融資政策迎來轉折，紓困方向從“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

??進入2023年，房企融資的支持性政策被頻繁推出，房企境內外貸款、債券、增發配股以及IPO等多方面融資都得到了支持。同時政策也加大了對存量資產盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目、鼓勵房企發行CMBS、ABS等資產支持證券等。

??雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據CRIC不完全統計，2023年80家典型房企累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月融資情況來看，只有3月份的融資規模達到了2022年的月平均值，單月融資規模屢創新低。

??值得注意的是，2023年11月中央金融工作會議提出要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。隨后，金融監管部門在11月17日召開的金融機構座談會上提出了 “三個不低于”。民營房企的融資需求獲得了更多的重視。

??據不完全統計，自11月21日起已經有至少12家商業銀行以座談會或一對一走訪的形式與房企展開了溝通，支持房企的合理融資需求。

??2024年1月16日，平安銀行將41家房企列入了可獲融資支持名單，包括保利、中海、華潤等28家央國企和萬科、綠城和金地三家混合所有制企業，另外龍湖、濱江、美的置業等10家民營房企也在其中。未來這種“白名單”做法可能會有更多銀行效仿，惠及更多房企。

??自2022年11月“金融16條”發布以來，信貸、債券、股權融資各方面政策都有所松動，銀行集中授信，但是落地難度較大。從實施情況來看，政策效果并未達到預期。此前，融資開閘僅限于優質房企及白名單房企，惠及的民企非常有限。

??國家統計局數據顯示，2020年以來各月房地產投資國內貸款增量規模不斷減少，2020年之后各月基本處于緩慢減少的態勢，進入2022年后單月貸款的增量規模開始加速減少，到了11月僅有1037億元，創下了2020年以來的新低。

??在“金融16條”出臺之后，房地產投資貸款出現積極變化，2022年12月房地產投資貸款出現了一定的增加，但增長僅持續到了2023年4月，隨后房地產投資貸款的增量又重回了低迷的態勢，8月僅有939億元，近年來首次跌破千億。

??當前房地產行業風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎。

??從六大商業銀行（包括中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行）來看，歷年六大行的房地產業貸款規模保持正增長，但增速回落，增速從2020年的增速17%下落至10%之下。

??此外，從六大行房地產業貸款增速也可以看出銀行對房地產業貸款態度的變化。自2021年六大行房地產業貸款增速出現低于總貸款增速的情況，2023年上半年房地產業貸款增速較年初增長了6.5%，仍然低于總貸款增速9.21%。截止2023年上半年的六大行房地產業貸款合計為40899億元，相比年初凈增加2495億元。 

??由于房地產貸款增速要遠低于總貸款，六大行的房地產業貸款在總貸款中的占比也在持續壓縮。2020年六大行的房地產業貸款占比還能達到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。

??雖然房地產業貸款余額仍能保持正增長，但不管是從占比還是從增速放緩，都能看出六大行對房地產貸款投放趨于謹慎，且2023年上半年這一現象仍未有明顯改善。

??盡管金融支持政策不斷，但各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎。

??從上半年六大行的財報來看，目前房地產業務不良貸款率仍遠高于其他行業，預計銀行業加大對公房地產貸款投放預計仍有嚴格監管要求。

??針對房地產風險情況，中信銀行風險總監胡罡在2023年半年度業績發布會上表示，目前對公情況有以下六大特點：一、采取白名單準入，并由總行審批；二、從區域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔保情況來看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長三角、珠三角區域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對公房地產的貨值覆蓋比較高，達2:1；五、撥備充足，目前房地產領域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長1.2個百分點；六、對房地產開發貸管理較為嚴格。

??2024年1月12日，住建部及國家金融監督管理總局發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，其中強調“協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

??此外中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟于2023年12月6日接受采訪時表示，要“堅持市場化、法治化原則，在風險可控、依法合規的前提下，保持房地產企業融資平穩有序”。

??2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，重申商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。

??若要堅持市場化、法治化，對于商業銀行而言在具體實操中就不可避免要進行風險管控，考慮到當前房地產行業的高風險貸款可能出現的壞賬率，預計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹慎。

??另外，2024年1月2日，央行披露重啟投放PSL3500億元，業界普遍認為PSL重啟將主要投向“三大工程”。2024年1月5日，央行、金監總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》。

??可以預測的是，2024年的工作重點，一個是保持存量貸款的穩定增長，目的是配合“保交樓”相關工作，而增量資金或更多投放于“三大工程”領域，引導行業實現轉型。相關房企，尤其是民營房企，應當提前做好企業發展規劃，主動轉型以契合行業的新發展形勢。

??近期房地產融資協調機制等各項融資支持政策，落腳點都在房地產供給一側。其邏輯與2023年四季度以來的“一視同仁滿足不同所有制房企融資”、“三個不低于”、“房企白名單”等金融支持舉措一致，均是通過供給端政策優化調整，推動房地產市場平穩健康發展。

??金融支持政策的寬松仍要有實際的落地，才能對房企形成有力支撐，對于房企而言，當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，調整企業營銷策略，加快項目去化。