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??制造業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中承擔(dān)不可或缺的角色。工業(yè)地產(chǎn)作為制造業(yè)發(fā)展的重要載體，擔(dān)任了舉足輕重的地位，具有巨大發(fā)展?jié)摿ΑＣ鎸?duì)全球供應(yīng)鏈“短鏈化、本地化”的挑戰(zhàn)，制造業(yè)高端化、自主化勢(shì)在必行。同樣制造業(yè)升級(jí)帶動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)型，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、監(jiān)管及退出方式都更加完善。第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布2024《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告》，為您解析中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的新質(zhì)生產(chǎn)浪潮。

宏觀趨勢(shì)——中國(guó)制造持續(xù)進(jìn)化

??中國(guó)制造業(yè)依舊強(qiáng)勁

??2024年政府工作任務(wù)中，強(qiáng)調(diào)以科技創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化升級(jí)成為重中之重。近五年來(lái)，高技術(shù)產(chǎn)品占出口總額的比重保持在30%上下，“新三樣”產(chǎn)品更是帶動(dòng)出口突破萬(wàn)億大關(guān)。在全球化背景下，中國(guó)制造業(yè)的地位愈發(fā)凸顯。中國(guó)制造業(yè)增加值占全球比重約30%，連續(xù)14年位居全球首位。

??外國(guó)對(duì)華制造業(yè)投資熱情不減

??在勞動(dòng)力和土地成本上升的背景下，加之地緣政治風(fēng)險(xiǎn)和供應(yīng)鏈多元化的需求，一些制造企業(yè)為減少對(duì)中國(guó)的依賴，將產(chǎn)能分散到其他國(guó)家和地區(qū)，以此來(lái)增強(qiáng)供應(yīng)鏈的韌性。然而，中國(guó)制造業(yè)在生產(chǎn)效率、供應(yīng)鏈成熟度和基礎(chǔ)設(shè)施完善性方面的優(yōu)勢(shì)依然顯著。2023年外資在華新設(shè)立企業(yè)數(shù)量實(shí)現(xiàn)了39.7%的同比增長(zhǎng)。

??中國(guó)制造業(yè)研發(fā)持續(xù)加碼

??中國(guó)制造業(yè)正闊步邁入以新質(zhì)生產(chǎn)力為主導(dǎo)的發(fā)展新紀(jì)元，全面向數(shù)字化、智能化、綠色化方向飛躍。同樣研發(fā)投入正穩(wěn)步增長(zhǎng)，涵蓋從基礎(chǔ)材料到高端裝備的各個(gè)領(lǐng)域。在全球2,500強(qiáng)企業(yè)中，中國(guó)企業(yè)的研發(fā)投入僅次于美國(guó)。通過(guò)加強(qiáng)關(guān)鍵核心技術(shù)研發(fā)，提升自主創(chuàng)新能力，制造業(yè)正逐步擺脫對(duì)外部技術(shù)的依賴，實(shí)現(xiàn)高水平科技自主化。

四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)齊發(fā)力

??新能源車

??中國(guó)新能源汽車產(chǎn)銷量連續(xù)多年穩(wěn)居全球首位。據(jù)預(yù)測(cè)，盡管未來(lái)全球主要市場(chǎng)中仍存在供需錯(cuò)配的情況，但中國(guó)新能源汽車產(chǎn)業(yè)依然具備較強(qiáng)的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一方面，在市場(chǎng)供應(yīng)的溢出效應(yīng)下，具備產(chǎn)能優(yōu)勢(shì)的地區(qū)可向有需求的市場(chǎng)進(jìn)行出口；另一方面，激烈的競(jìng)爭(zhēng)也將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和制造企業(yè)的創(chuàng)新，以滿足更廣泛的市場(chǎng)需求。

??光伏

??中國(guó)在全球光伏制造市場(chǎng)中已展現(xiàn)出無(wú)可爭(zhēng)議的優(yōu)勢(shì)。隨著光伏組件制造技術(shù)的日益成熟和規(guī)模化生產(chǎn)，近年來(lái)光伏產(chǎn)品的價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這一變化給制造企業(yè)帶來(lái)了利潤(rùn)縮減的壓力，部分龍頭企業(yè)正調(diào)整自身的生產(chǎn)計(jì)劃與產(chǎn)能布局。另一方面，出海建廠成為中國(guó)光伏企業(yè)順應(yīng)全球化競(jìng)爭(zhēng)的一大趨勢(shì)。

??工業(yè)機(jī)器人

??工業(yè)機(jī)器人制造技術(shù)不斷成熟，其運(yùn)用場(chǎng)景延伸到新能源、醫(yī)療健康、食品加工等新興領(lǐng)域。自2013年起，中國(guó)便躍居為全球工業(yè)機(jī)器人生產(chǎn)和消費(fèi)的首要國(guó)家。近年來(lái)國(guó)產(chǎn)企業(yè)逐步發(fā)力，產(chǎn)品相對(duì)優(yōu)勢(shì)逐漸明顯。

??低空經(jīng)濟(jì)

??隨著低空經(jīng)濟(jì)被列入國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，未來(lái)有望在物流配送、空中游覽、醫(yī)療救援、農(nóng)林植保等應(yīng)用領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)快速增長(zhǎng)。截至2024年8月，中國(guó)低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基金總規(guī)模也高達(dá)近800億元。其中蘇州、北京、廣州以超百億元的產(chǎn)業(yè)基金領(lǐng)跑全國(guó)，旨在培育相應(yīng)企業(yè)成長(zhǎng)項(xiàng)目.

四大發(fā)展趨勢(shì)

工業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈逐步形成

??多元?jiǎng)?chuàng)新：工業(yè)+時(shí)代來(lái)臨

??工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，近年來(lái)涌現(xiàn)出以工業(yè)園區(qū)為主體，與物流、產(chǎn)業(yè)、資本融合打造多種組合。

??多層建設(shè)之工業(yè)上樓

??工業(yè)土地資源日趨緊缺下，全國(guó)各地持續(xù)推行工業(yè)用地集約化。不僅對(duì)于存量中低效的工業(yè)用地加速改造，更是提升了對(duì)新增項(xiàng)目的容積率要求。整體看來(lái)，未來(lái)建設(shè)的單層廠房將越來(lái)越少。而在多層廠房中，有著“摩天工廠”之稱的工業(yè)上樓也成為提升土地利用率的創(chuàng)新趨勢(shì)。

??多維度監(jiān)督

??近年來(lái)政府對(duì)用地效率的審核監(jiān)督趨于嚴(yán)格，相應(yīng)監(jiān)管也不斷向規(guī)范化、全面化推進(jìn)：

• 最低繳稅及投資門檻要求：該舉措在增加稅收的同時(shí)迫使一些低附加值產(chǎn)業(yè)遷出，為產(chǎn)值更高的企業(yè)讓出空間。

• 全周期監(jiān)管：對(duì)土地情況進(jìn)行周期性監(jiān)管，并結(jié)合彈性出讓制度（彈性年期出讓、先租后讓、租讓結(jié)合、長(zhǎng)期租賃等），將土地出讓時(shí)長(zhǎng)與用地效率掛鉤，提升監(jiān)管的靈活性。

• 綠色低碳要求：為滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，部分地區(qū)也將環(huán)評(píng)、碳排放等指標(biāo)悉數(shù)納入土地監(jiān)管指標(biāo)。

??多樣功能：從工業(yè)園區(qū)到產(chǎn)業(yè)社區(qū)

??新型的產(chǎn)業(yè)社區(qū)不僅在單一廠房的建設(shè)上更注重智慧、低碳等功能，同時(shí)也設(shè)立研發(fā)、長(zhǎng)租公寓、餐廳、人員培訓(xùn)等配套設(shè)施，滿足產(chǎn)業(yè)孵化及人員生活需求。

??多元退出：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs常態(tài)化

??隨著國(guó)家全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs常態(tài)化發(fā)行，公募REITs已經(jīng)逐漸與股權(quán)轉(zhuǎn)讓和分割銷售并列成為工業(yè)投資的三大退出方式。盡管目前市場(chǎng)上的工業(yè)園區(qū)類REITs產(chǎn)品數(shù)量仍較有限，但從2024年開始，已有多只公募REITs獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)的受理。這些進(jìn)展標(biāo)志著REITs市場(chǎng)的快速擴(kuò)容，并有助于各類投資者參與到工業(yè)資產(chǎn)的交易。

重點(diǎn)城市市場(chǎng)

??上海

??上海市對(duì)用地效率的監(jiān)管不斷增強(qiáng)，2024年計(jì)劃處置低效產(chǎn)業(yè)用地不低于45平方公里.松江、閔行、浦東新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚度高，去化表現(xiàn)較好；臨港、外高橋于近幾年持續(xù)引進(jìn)外資項(xiàng)目，去化加快。

??蘇州

??蘇州已逐漸從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)入“存量更新”的發(fā)展階段。蘇州工業(yè)產(chǎn)值常年居于全國(guó)前列，2023年規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值超4.4萬(wàn)億元。其中，蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、相城、昆山、太倉(cāng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)，市場(chǎng)成熟且去化較快。

??北京

??2024年起明確以先租后讓的方式供應(yīng)工業(yè)用地，在產(chǎn)業(yè)類型、投資及稅收強(qiáng)度、產(chǎn)出效率、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保等多方面對(duì)土地進(jìn)行考核，全面提升用地效率。北京設(shè)立高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金推進(jìn)新型工業(yè)化，在加強(qiáng)電子信息、新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車重點(diǎn)制造領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更進(jìn)一步支持人形機(jī)器人、工業(yè)軟件、生物醫(yī)藥、智能裝備等高端制造業(yè)的升級(jí)。

??天津

??天津工業(yè)供地較為緊張。2023年首個(gè)成規(guī)模M0新型產(chǎn)業(yè)用地在濱海區(qū)啟動(dòng)，可實(shí)現(xiàn)更加靈活的廠房分割及更加多樣的園區(qū)載體建設(shè)

??廣州

??廣州市工業(yè)用地供應(yīng)近年來(lái)呈上升趨勢(shì)。2024年起廣州市鼓勵(lì)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)綜合體，對(duì)特色標(biāo)桿工業(yè)園及低效工業(yè)園改造項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，提倡打造“工業(yè)綜合體”。

??成都

??成都土地供需較為均衡；2023年起，園區(qū)全面推行新增工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)，提高土地利用效率及縮短項(xiàng)目落地時(shí)間。成都光伏及電池制造業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)，多晶硅及鋰電池產(chǎn)量占全國(guó)前列，相應(yīng)制造廠商已形成較為成熟的生產(chǎn)線。

??重慶

??重慶明確了工業(yè)用地出讓底價(jià)、新型供地方式地價(jià)，普通工業(yè)用地改建標(biāo)準(zhǔn)廠房補(bǔ)繳地價(jià)款等地價(jià)支持政策，減輕企業(yè)用地負(fù)擔(dān)。作為全國(guó)重要的汽車制造基地，重慶錨定打造智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車產(chǎn)業(yè)集群，制造業(yè)不斷向價(jià)值鏈高端攀升。

未來(lái)市場(chǎng)展望

??工廠再進(jìn)化——智能化、低碳化

??綠色工業(yè)園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資源的合理配置并降低工廠碳排放。這些節(jié)能特性在提升入駐率的同時(shí)，可進(jìn)一步提升租金溢價(jià)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，基于智能工廠對(duì)物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能等技術(shù)的廣泛運(yùn)用，其將在企業(yè)控制成本、加快決策速度、提升生產(chǎn)效率等方面起到關(guān)鍵性作用。

??制造業(yè)走出去——企業(yè)海外建廠

??為更好提升全球產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，一些行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)率先布局發(fā)展海外市場(chǎng)，并通過(guò)在當(dāng)?shù)卦O(shè)立研發(fā)、生產(chǎn)及銷售分支，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的高度整合。同樣也希望能規(guī)避部分地區(qū)的地緣風(fēng)險(xiǎn)與貿(mào)易壁壘，控制生產(chǎn)成本，尋求海外需求空缺的市場(chǎng)，合力分配全球產(chǎn)能。