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??每一次樓市火爆，都會有一些隱秘的角落，讓消費者一不小心就掉入陷阱。

??11月，深圳一手住宅成交8076套，環比大漲94.5%，成為近4年的第二高點。與此同時，深圳市房地產中介協會傳出一個數據，在協會今年以來接到的信訪投訴中，涉及“返傭糾紛”的案件，相比去年增加了85%。

??“新房返傭”的邏輯是：帶客成交后，中介機構將原本屬于自己的傭金，分出一部分給買家，這既是一種促銷模式，也已是常見的行業潛規則。

??可是，“事后回扣”的方式，本身就屬于臺下交易的灰色地帶，利益驅使下，最后中介機構以各種形式拖延兌現、甚至不兌現返傭的案例并不少見。

??更確切地說，是從普通返傭，惡化到了“高額返傭騙局”。

??近期，便有深圳購房者在購買龍華某新房時，遭遇此類返傭騙局后大鬧售樓處，有中介機構從業人員接受采訪時說：“有中介機構人員承諾給那個購房者返高傭，成交后就把購房者拉黑了，找不到人了”。

??深圳市房地產中介協會也表示，投訴到協會的僅僅是此類返傭糾紛的冰山一角，對這類非合規主體查處亟待行政甚至司法部門的介入，才能起到震懾作用。

??深圳樓市沒有新鮮事，人性不變，市場也不變，有火熱行情下剛需購房者跑步進場的“人氣盤”、“網紅盤”，也就同步有了售樓處門口攔車攔人、高返傭電話騷擾等亂象的愈演愈烈之勢。

??“買一手房嗎？不用中介費，我還給你傭金。”這樣的陷阱，總有人提醒，也總有人上當。

??考驗人性的返傭金額 

??無論是中介機構“返傭”，還是房貸“返點”，現實情況是，房子作為大宗消費品，買房人往往很難拒絕這些有所返利的誘惑。

??中介人員老梁稱：“以深圳一套總價500萬元的新房來算，開發商給第三方中介的傭金點數是4個點，也就是20萬元，返傭一半就是10萬元，打工人買房怎么可能不在意這筆錢？更不用說那些騙客戶可以高返傭、全返傭的套路。”

??購房者小亮是今年11月上車龍崗的剛需一族，出于首次置業的謹慎，小亮選擇的帶看中介人是自己認識多年的朋友。小亮表示，朋友給自己的返傭比例比普通客戶高，為60%，總共7萬元。

??“我們沒有簽返傭協議，買房簽認購書那天中介人員先轉給我們兩萬元，剩下的等網簽后開發商就可以結傭，到時再返給我們，預計兩個月以內。”

??小亮還說：“如果開車去現場看房，一定要把車里的臨時停車電話遮擋住，帶我看房的中介朋友忘了遮擋，一天能接到十幾個同行電話騷擾。”

??10月份，在龍華某樓盤完成置業的李先生表示，自己看房半年多，不僅接觸過不同的中介人員，且每次都會在進售樓處前，會讓中介人員和自己簽好返傭協議。

??“我們看了這個中介人員的身份證、營業執照，也保留好了聊天記錄以及電話錄音證據，而且我們要求提前返傭，雖然會比網簽后返傭少，但畢竟算下來也是十幾萬元，還是非常考驗人性的，謹慎點好。”

??表面上看，這是多贏的返傭，背后實則暗流涌動，充滿了不確定性以及風險。對此，龍崗中介人員小龍直指“是因為人性的貪婪”。他表示，10月份其曾帶客戶到訪龍崗某樓盤看房，后續該客戶表示“有開發商內部銷售人員愿意給我返傭25萬元”，但就在付完首付之后，該客戶過幾天便聯系不上這名所謂的“開發商內部人員”。

??“騙子開出的條件永遠是最好的，后來這名客戶帶著全家人去售樓處大鬧了一場，還報了警，開發商也很無奈，公司既沒有那個銷售人員，也沒有給第三方那么高的傭金，只能給這個客戶退房了事。”

??小龍說道：“其實很多高返傭的話術和騙術都不高明，但很多客戶啥也不管，就看誰給的返傭多，在貪心的驅使下，連基本的常識都喪失了，而且直到最后發現被騙了，很多客戶還不好意思承認。”

??被洗腦的購房客戶

??深圳市房地產中介協會提供的數據顯示，截至2024年11月25日，協會今年受理的此類投訴就有28宗，涉及返傭金額達163.87萬元，實際向消費者兌現了僅24.4萬元，“高返傭”承諾的背后，甚至是一分不返的欺詐行為。

??深圳市房地產中介協會秘書長華洪表示，新房“返傭”行為涉及多方利益主體，包括開發商、新房代理分銷平臺、中介機構及人員、消費者，彼此之間的關系錯綜復雜又缺乏統一規范，其中任何一個環節出現問題，都將導致返傭未兌現而產生糾紛和投訴，每一單投訴的背后都是一場消費者、經紀人與開發商的三輸亂局。

??“同時，我們在投訴中發現，雖有業內人士參與，但相當一部分比例是一些黑中介及影子中介，因經營成本低，通過無底線返傭獲取客戶。”華洪說。

??所謂“影子中介”，就是游離于房地產行業監管之外，可能引發系統性風險和擾亂房地產市場秩序問題的各類相關機構、人員及其業務活動。在表現形式上可能是個人，也可能是名為“顧問公司”“投資公司”“咨詢服務”的機構，其核心在于刻意區別于一般房地產中介的作業模式，通過線上及各類APP后臺、微信群等方式隱蔽作業，刻意繞開行政部門直接監管與行業組織自律規范。

??11月中旬，深圳市房地產中介協會曾明確發出一份抵制返傭的倡議，倡議各新房分銷平臺、房地產中介機構及互聯網涉房營銷自媒體，應堅決抵制并采取有效舉措禁止下轄人員、分銷合作方以返傭、返還提成等不正當手段誘騙消費者。

??值得關注的是，在深圳市房地產中介協會的發文下面，許多中介機構從業人員紛紛留言表示支持。在與業內人員交流采訪中，不少中介人員反饋，“騙子同行”的無孔不入，以及客戶對返傭金額的不切實際，讓真正的中介居間服務在樓市火熱之時，顯得寸步難行。

??龍崗中介人員陳先生說：“帶客戶去看了幾個項目，一圈下來，發現無論怎么遮擋或保密，客戶的電話號碼總會被一些不知道哪來的中介人員獲取，然后他們就會不停地換人給客戶打電話，報高額返傭金，再報低房源價格，不停給客戶洗腦，輪番轟炸，這兩個月我和同事都因為這樣的事情‘死’了好幾個客戶了。”

??事實證明，并非高返傭的騙局有多高明，往往只是人性不堪一擊。

??龍華的中介人員胡先生也說道：“確實遇到客戶突然就獅子大開口，傭金總數15萬元左右，就說有人給他返傭14萬元，還質疑我怎么返得那么少。但客戶不知道的是，我們是真給，而人家則是陷阱，那個客戶最終一分錢返傭都沒有拿到，只能自認倒霉。”

??樓市“苦返傭久矣”

??今年6月，深圳官方也曾下場整治“違規交易”。

??彼時，深圳市光明區住建局發布了一份《關于規范在售房地產項目經營活動的通知》。通知中提到，部分未備案中介機構及從業人員、未備案未實名登記的自媒體“房產專家”、已登記的房地產從業人員以個人名義等，通過房地產分銷平臺承接房地產經紀業務收取費用，并且在產生糾紛后未能及時、妥善解決，甚至采用失聯、“拉黑”等手段逃避責任，影響消費者依法維權。

??實際上，大多數在售樓盤均會聲明“禁止任何返傭返點等不正當市場行為”，甚至部分人氣較高的樓盤，有開發商還會在售樓處外圍，循環播放“項目有內場銷售，切勿盲目相信項目附近‘打街霸’中介人員，謹防上當受騙”之類的廣播，提醒看房者。

??龍崗區一個在售項目的營銷負責人坦言：“其實，開發商同樣苦返傭久矣。”

??“開發商一般禁止中介返傭。一方面，各家中介人員通過返傭搶單，各個平臺已經形成惡性競爭，而且，中介可能還會通過返傭來截留開發商的自有客戶，甚至會出現中介以高返傭，鼓動已購房客戶退房重購的極端情況。”

??另一方面，該負責人還表示，返傭很容易出現中介人員后期不兌現，客戶拿著和中介簽訂的返傭協議，前往售樓處找開發商維權、影響開發商正常銷售的情況。

??那所謂的“返傭協議”，究竟是否具有法律效力？返傭被騙，這一紙協議又是否可以起訴？

??廣東瑞軒律師事務所律師范瑞琪表示：“一般而言，只要雙方均具備民事行為能力，約定的內容是雙方的真實意思，不違反法律、行政法規的強制性規定，通常被認為是合法有效的，具備法律效力，但如果購房返傭協議存在欺詐行為，如虛假陳述或隱瞞關鍵信息，可能會導致該協議可撤銷。”

??范瑞琪提醒，當中介人員反悔不兌現，購房人可以起訴對方支付，需準備的證據材料或包括返傭合同、購房合同及任何相關的書面承諾或協議，如果沒有書面文件，微信聊天記錄、通話錄音等均可以作為依據。

??深圳市房地產中介協會也認為，長期來看，返傭引發的行業亂象嚴重影響深圳市房地產中介行業生態，最終也會使消費者利益受損。包括所謂“提前返傭”，也只是中介吸引客戶的手段，實質上是用購房者鎖定新房房源的確定權而牟利，并非真正地履行返傭承諾，且其不兌現違規操作成本也很低。

??即使購房者與中介簽訂“返傭協議”，由于主客觀因素疊加，協議兌現存在不確定性。一旦開發商拖欠傭金極易導致代理平臺倒閉、經紀人上訪投訴，以及與購房者間的“返傭協議”無法兌現，便形成了“三角債”。

??換句話說，在返傭金額落袋為安之前，實際上所有的“返傭”“高返傭”，均只是美好的幻影。