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??點(diǎn)開小程序，迅速選擇房源，一番緊張操作后，不到10秒時(shí)間，終于鎖定了心儀的133平方米三室兩衛(wèi)戶型，抬起頭看向眼前滿屏飄紅的大屏幕，李悅?cè)玑屩刎?fù)。這是6月22日，發(fā)生在哈爾濱市魯商龍悅府開盤現(xiàn)場的一幕。當(dāng)天900多組客戶到場，認(rèn)購房源超500套，總價(jià)接近8億元，再度刷新了哈爾濱房地產(chǎn)市場首開紀(jì)錄。

??回顧哈爾濱2025年上半年房地產(chǎn)市場，改善型住房需求持續(xù)釋放，市場分化趨勢(shì)更加明顯。

??一方面，以魯商龍悅府、匯龍宸樾壹號(hào)院、昆侖賦等樓盤為代表的高品質(zhì)改善型項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。有項(xiàng)目入市10個(gè)月即清盤，提前一年半完成任務(wù)；也有項(xiàng)目月銷百套左右，吸引不少外市縣客戶購買。

??另一方面，一些位置不太理想或是品質(zhì)、配套不夠突出的樓盤，即使打出“以價(jià)換量牌”，也很難在市場上分得一杯羹，銷售業(yè)績慘淡，不少樓盤月銷量還不到兩位數(shù)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪多位購房者亦發(fā)現(xiàn)，相比起價(jià)格，他們更看重樓盤的規(guī)劃、戶型、配套、創(chuàng)新等因素，也更愿意為品質(zhì)提升埋單。業(yè)內(nèi)人士分析，目前廣大購房者對(duì)高品質(zhì)“好房子”的需求表現(xiàn)強(qiáng)烈，著力打造“好房子”已成為哈爾濱未來房地產(chǎn)市場投資和發(fā)展的重要趨勢(shì)。

??提前一年半清盤

??“早就看中這個(gè)項(xiàng)目了，可惜之前一直沒搶到滿意的樓層，聽說今天二期展廳開放，我早早就過來了，這次可不能錯(cuò)過。”7月6日上午，匯龍·宸樾壹號(hào)院二期營銷中心內(nèi)，購房者曹軍和熟悉的置業(yè)顧問打著招呼，“今天你得給我好好介紹二期有啥變化，我還得回去轉(zhuǎn)述給孩子呢！”

??“從去年8月開盤以來，項(xiàng)目先后創(chuàng)造了通宵排隊(duì)、千人搖號(hào)、9推9罄等多個(gè)現(xiàn)象級(jí)事件，目前用時(shí)僅10個(gè)月，一期已經(jīng)清盤，上半年銷售402套房源，銷售金額達(dá)到6.2億元，我們提前了一年半完成了任務(wù)。”匯龍·宸樾壹號(hào)院項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人李筱雅告訴記者，結(jié)合上半年的銷售業(yè)績，以及對(duì)二期客戶的摸底，她對(duì)于下半年改善型市場充滿了信心。

??同樣對(duì)下半年市場持樂觀態(tài)度的，還有昆侖賦項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人張娜。

??今年前6個(gè)月，她們項(xiàng)目共銷售450套房，5~6月份平均每個(gè)月都在百套左右，不僅吸引了地緣人群，還有不少周邊市縣有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶前來置業(yè)。開盤至今10個(gè)月，去化已達(dá)70%以上。

??“現(xiàn)在三室兩衛(wèi)的戶型特別搶手，150平方米和180平方米的大戶型基本售罄。”張娜告訴記者，項(xiàng)目目前均價(jià)較開盤時(shí)已高出約1000元/平方米，下一步可能還會(huì)上調(diào)。

??購房者更青睞“好房子”

??回憶起6月22日開盤當(dāng)天的盛況，置業(yè)顧問肖可奇仍是記憶猶新，連稱，“從業(yè)這么多年從未經(jīng)歷過如此火爆場景。”

??“前一天我們一直忙到凌晨2點(diǎn)多才下班，開盤當(dāng)天我來了60個(gè)客戶，電話接到發(fā)燙。”肖可奇告訴記者，為了幫助業(yè)主們選到合適的房源，他提前幾天就指導(dǎo)大家在預(yù)約小程序上反復(fù)練習(xí)。“當(dāng)時(shí)看著標(biāo)記房源的大屏幕短短幾秒鐘就迅速飄紅，頗有一種搶春運(yùn)火車票的感覺，大家全靠拼手速，手快有手慢無。”

??“我家原來就是魯商的老業(yè)主，原來的房子就兩個(gè)臥室，現(xiàn)在父母來幫忙照顧孩子，家里一下就不夠住了，現(xiàn)在孩子還能跟我倆對(duì)付住一個(gè)屋，等再大一點(diǎn)就得單獨(dú)有個(gè)房間了。”李悅告訴記者，在聽說龍悅府項(xiàng)目即將開售的消息后，她第一時(shí)間就趕到售樓處，最終選中了一套建筑面積133平方米，三室兩衛(wèi)的戶型，“這下子全家都?jí)蜃×耍瑯窍戮褪枪珗@，特別適合老人遛彎，走幾百米就是地鐵，我們上班也方便，對(duì)面還有哈達(dá)批發(fā)市場，平時(shí)買菜買水果過個(gè)道就行了。附近還有醫(yī)大二院，哈西這個(gè)區(qū)域商場也特別多。”談起新家的好處，李悅?cè)鐢?shù)家珍。

??7月6日下午，即使陰雨連綿，孫藝然還是抱著孩子和母親來到魯商龍悅府來看房，在此之前，她已經(jīng)看過了不少學(xué)區(qū)房，“孩子雖然才2歲多，但是還是早做打算，免得臨時(shí)抱佛腳。”孫藝然告訴記者，看了一圈二手房下來，有的學(xué)區(qū)不錯(cuò)，可小區(qū)太老舊，價(jià)格也不便宜，車位也要10多萬元，始終沒有太滿意的。“這里價(jià)格差不多，戶型好，配套全，樓下公園老人喜歡，對(duì)口學(xué)區(qū)我們喜歡，車位也只要七八萬元一個(gè)，即使要等上兩年交房也值得。”

??吸引李悅和孫藝然的，不僅僅是周邊成熟的配套，還有樓盤本身的品質(zhì)提升，魯商龍悅府銷售經(jīng)理張楠告訴記者，項(xiàng)目創(chuàng)新設(shè)計(jì)了高品質(zhì)改善型戶型，其中最大戶型面寬達(dá)7米，住宅得房率高達(dá)82%。此外，樓盤還著力提升高品質(zhì)生活服務(wù)環(huán)境，打造了長約120米的入戶大堂展示面，設(shè)置人車分流歸家動(dòng)線和高品質(zhì)入口空間；配備約1000平方米的室內(nèi)社區(qū)共享空間，內(nèi)含健身房、業(yè)主餐廳、兒童閱覽區(qū)及恒溫泳池等多元化功能。截至7月5日，項(xiàng)目已經(jīng)去化600多套，近期項(xiàng)目即將加推，此前的98折優(yōu)惠也將收回，張楠表示：“建設(shè)高品質(zhì)住宅，特別是打造全國都在提倡的‘好房子’已經(jīng)成為下一步市場發(fā)展趨勢(shì)，市場上的認(rèn)可度也特別高。”

??不過，人與人之間的悲喜并不相同，對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目來說亦是如此。

??哈爾濱某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，從去年開始，他所在的項(xiàng)目便陷入了滯銷狀態(tài)。配套不算齊全，離主城區(qū)也比較遠(yuǎn)，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)目前的新樓盤來說已經(jīng)落伍，即使想盡各種辦法，打特價(jià)，送家電，可到訪者還是寥寥無幾，成交更是慘淡到每個(gè)月僅有幾套房售出。“市場上像我們這樣的項(xiàng)目還有不少，改善型客戶看不上，剛需型客戶又有不少去買配售型保障房了，市場進(jìn)一步分流，就本項(xiàng)目而言，對(duì)于下半年的市場我并不看好。”該負(fù)責(zé)人表示。

??二手房成交超出預(yù)期

??“上半年的二手房市場成交是超出我們預(yù)期的！”7月8日，大盛地產(chǎn)營銷總監(jiān)郝景坤告訴記者，他們公司2025年上半年的業(yè)績同比去年提升了18%，成交單量也上漲了16%，平均每個(gè)月成交二手房600套左右，6月份更是出奇的好，成交接近700套。

??來自哈爾濱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度哈爾濱主城六區(qū)二手房成交13435套，同比上漲6%；4月共成交6769套，同比上漲3.47%；5月共成交5608套，同比微漲1.74%；6月成交5582套，同比上漲3.93%。可以看出，哈爾濱上半年二手房市場走勢(shì)喜人。

??郝景坤介紹，從他們公司的數(shù)據(jù)來看，一季度剛需客戶占比明顯，第二季度改善客戶的比例則明顯有所增加，像哈西、群力這種改善型房源為主的區(qū)域成交量漲幅明顯。

??成交價(jià)格方面，改善型房源的價(jià)格趨穩(wěn)，剛需型房源的價(jià)格還是在往下走，也影響了整體的二手房價(jià)格持續(xù)下滑。現(xiàn)在的二手房無論從成交周期還是談判回合數(shù)都在明顯縮短，買賣雙方目前對(duì)市場價(jià)格的認(rèn)知都比較清晰，賣家不會(huì)死扛著價(jià)不賣，買家呢也不會(huì)隨便開出離譜的價(jià)格，雙方各讓一讓，很容易就會(huì)達(dá)成一致。

??“這兩年哈爾濱文旅出圈，夏天更是有不少南方游客來哈爾濱避暑，上半年的租房市場特別火熱，一些不錯(cuò)的小區(qū)往往一房難求，這也催生了市場上出現(xiàn)新動(dòng)向。”郝景坤告訴記者，目前有一批南方投資客，手里大概有幾百萬元流動(dòng)資金，如果在南方買二手房，僅能買個(gè)兩三套，但是他們上網(wǎng)查到哈爾濱的一些“老破小”房源，20萬元左右就能買下一套，同樣的資金能買下十多套！“他們買下來房子就專門用來出租，這里面還是能算過來帳的，有些客戶干脆都都不到哈爾濱來，直接和我們視頻通話，從買房到出租，全部委托給經(jīng)紀(jì)人一站式解決。”

??下半年多個(gè)“好房子”進(jìn)入賽道

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年下半年，匯龍·宸樾壹號(hào)院二期極樾、匯龍·和頌壹號(hào)院、龍創(chuàng)·睦鄰三期、高鑫·壹號(hào)首府等高品質(zhì)樓盤將陸續(xù)亮相。記者了解到，多個(gè)項(xiàng)目將從隔音、防水、防火、結(jié)構(gòu)安全、適老化等多個(gè)維度對(duì)標(biāo)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)開展建設(shè)。

??哈爾濱市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，哈爾濱市新建商品房大面積戶型成交占比正不斷提升，其中，120平方米以上住宅成交量同比提升5個(gè)百分點(diǎn)。“這標(biāo)志冰城樓市正從‘住有所居’轉(zhuǎn)向‘住有優(yōu)居’，從目前市場表現(xiàn)來看，廣大購房者對(duì)高品質(zhì)‘好房子’的需求表現(xiàn)強(qiáng)烈。”哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，從住建部提出的“綠色、低碳、智能、安全”四維標(biāo)準(zhǔn)，到各地試點(diǎn)的容積率獎(jiǎng)勵(lì)、隔音新規(guī)，政策導(dǎo)向已為行業(yè)劃出了清晰賽道，著力打造“好房子”已成為哈爾濱未來房地產(chǎn)市場投資和發(fā)展的重要趨勢(shì)。

??（應(yīng)受訪者要求，文中曹軍、李悅、孫藝然均為化名）