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??自如也要做二手房了。

??3月1日，自如以創(chuàng)始人名義發(fā)出內(nèi)部信，宣告公司正式進(jìn)入二手房買賣領(lǐng)域，開展二手房買賣新業(yè)務(wù)，同期自如官網(wǎng)、APP全面上線二手房業(yè)務(wù)板塊。

??公開信顯示，這一業(yè)務(wù)目前在北京、上海開展，向全網(wǎng)認(rèn)證的合作伙伴開放自如美家房源，同時推出買賣傭金八折特惠政策。不過目前自如線上暫未有房源上線，只能留下個人信息等待自如工作人員聯(lián)系。

??3月3日，中房報京津冀走訪北京一自如門店時，其工作人員表示二手房業(yè)務(wù)剛推出，房源還在初始積累階段，預(yù)計過幾個月會有幾百套房源上新。

??至于為何房源上新緩慢，上述工作人員解釋為自如對房源選擇有一定要求和標(biāo)準(zhǔn)，其上新的房源須視房源品質(zhì)情況，為其提供硬裝改造或智能家居包、定制設(shè)計服務(wù)后才可出售。

??自如并非介入傳統(tǒng)的二手房中介，而是聚焦于房源美化和裝修代賣。這一業(yè)務(wù)模式早在租賃業(yè)務(wù)中就有嘗試，不過此前因頻頻曝出的劣質(zhì)裝修致租客身體受損的“甲醛門”，影響了自如品牌形象，也拖住了自如登上資本市場的進(jìn)程。

??尤其是在租房業(yè)務(wù)受損的當(dāng)下，自如需要嘗試講出足夠有誘惑力的新故事。

??自如起家于租房業(yè)務(wù)，通過從房東手上租房，然后再租給客戶，在房租上漲時期享受市場紅利，收獲房租溢價。然而，隨著市場環(huán)境的變化，這種模式面臨著巨大挑戰(zhàn)。

??ICCRA發(fā)布的《中國住房租賃市場發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，2024年北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房規(guī)模總計約68.6萬間，相較于2023年的四城總量同比增加了25%。

??而在需求表現(xiàn)方面，一線城市市場在運(yùn)營層面明顯承壓。根據(jù)上述報告，四城在市場平均租金坪效方面均較上一年有所下滑，“以價換量”已在部分區(qū)域市場多有發(fā)生。尤其是北京，出租率已經(jīng)跌至86%左右。

??也就是說，租房市場房源更多了，房租卻更低了。

??“租金、空置率、租期是影響一間房子收益的三大核心變量。”房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)分析，從需求側(cè)看，近年來，大部分的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)都遇到了3個較為清楚的沖擊——租金下降、空置率上升、租房周期更為不確定。

??“經(jīng)過多年來調(diào)整，租賃市場的供需結(jié)構(gòu)、生態(tài)體系處于一個非常敏感的狀態(tài)。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，租賃需求方面大幅萎縮，同時供給側(cè)保障性租賃住房等功能性住房加速流入市場，租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)會受到?jīng)_擊。

??而這樣的沖擊，打破了自如原有的平衡。自如的模式注定了它需要平衡業(yè)主與租客兩端，一旦租客需求變少，業(yè)主側(cè)的平衡也很快會被打破。

??這一困局，引發(fā)了自如2024年大范圍強(qiáng)制解約事件。去年年中，社交平臺上涌現(xiàn)大批被自如強(qiáng)行解約的租客，當(dāng)時自如給出的解約理由很多，房屋裝修、房屋合同到期等，但更多是房東單向解約。而當(dāng)租客向房東聯(lián)系后才發(fā)現(xiàn)，房東也同時被自如強(qiáng)制解約。

??有媒體透露，被要求解約的房東多以省心租模式為主。省心租模式，即房東將房子委托給自如，自如負(fù)責(zé)裝修改造并且按月付給業(yè)主租金。考慮到成本問題，房東每年給自如一個月的空置期。這樣的模式在市場向好時三方共贏，而一旦房屋長期空置，自如仍將繼續(xù)付給房東租金，空置率的壓力將由自如全部承擔(dān)。

??隨后，自如以增益租模式逐漸取代省心租。在增益租模式下，自如仍舊提供設(shè)計和裝修服務(wù)，但卻將裝修成本轉(zhuǎn)到房東身上，自如中長期待攤費(fèi)用因此得到優(yōu)化，并可以憑借供應(yīng)鏈優(yōu)勢壓低成本，鎖定裝修利潤。在出租時自如則為房東提供80%的保底收益，以及租賃良好情況下的超額收益。

??不過，自如要打響“增益租”并非易事，不少房東對其不買賬。甚至有房東表示，為了強(qiáng)推“增益租”模式，自如曾經(jīng)強(qiáng)制降房租、停止打款，以倒逼房東升級合同。原合同到期后，要么解約，要么只能采用“增益租”模式續(xù)簽。

??有前自如管家透露，解約正在成為自如一種常態(tài)化經(jīng)營現(xiàn)象。而這樣急迫的降本增效，還在從租客、房東，向內(nèi)部員工蔓延。

??2022年～2023年，有多位自稱自如員工在社交平臺“脈脈”上爆料，自如已經(jīng)開始多輪大規(guī)模裁員，涉及各個業(yè)務(wù)線，且裁員比例高。對于這一說法，自如方面此前回應(yīng)稱，只是對個別部門進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整。

??二手房業(yè)務(wù)，是自如從租房業(yè)務(wù)延伸而來的一個全新板塊。

??在租房業(yè)務(wù)中，無論省心租還是增益租，都是在裝修美化后溢價出租，其二手房業(yè)務(wù)也是同樣的邏輯，通過自如成熟的供應(yīng)鏈和裝修流程壓低成本，再通過房源溢價提升利潤。

??自如北京一工作人員表示，自如二手房的產(chǎn)品包括煥新好房、清水好房、心舍好房三種，它們之間的主要區(qū)別在于裝修美化程度。

??“煥新好房是精簡裝修美化煥新，清水好房主要是老舊房清水化改造，通過基礎(chǔ)硬裝將墻面、地面、頂面翻新，重塑水電系統(tǒng)等，心舍好房是按照自如心舍裝修標(biāo)準(zhǔn)改造房源，智能整裝后再售出。”上述工作人員說。

??據(jù)其透露，當(dāng)前自如二手房收納的房源均須進(jìn)行一定程度的裝修，極個別精裝修的高品質(zhì)房源可以直接掛牌。同時裝修成本由業(yè)主承擔(dān)。

??這樣的業(yè)務(wù)模式考驗著自如的產(chǎn)品打造能力和終端銷售能力。自如需要做出預(yù)判：什么樣的裝修能抓住買家的心，美化之后價值能提升多少，去化周期又將有多長？

??這些現(xiàn)實(shí)問題，將決定自如的房源獲取效果。

??在裝修上，自如的房源美化并非傳統(tǒng)意義上的裝修，一旦裝修過重，業(yè)主承受成本過高，也將推高房源總價，影響去化效果。而如果過于壓低裝修成本，其裝修品質(zhì)又將難以保障。

??比之傳統(tǒng)二手房交易，裝修代賣模式服務(wù)鏈條更長，自如既要緊盯裝修美化，又要承擔(dān)房源的包銷代買職能，因而很難在短時間內(nèi)走出規(guī)模效應(yīng)。如上述自如二手房工作人員稱，北京將在未來3個月內(nèi)上新幾百套房源，這樣的規(guī)模體量很難與貝殼、鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)巨頭相提并論。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析，二手房交易市場競爭激烈，后來者自如需要在渠道和營銷上投入更多心力。

??當(dāng)前自如二手房主要落地北京、上海，并采用了市場主流的雙邊收傭模式。北京市場按照買賣雙方各1%收傭，上海按照賣家1%、買家2%收傭。在8月31日前的推廣期內(nèi)，買賣雙方傭金均可打8折。

??對于自如切入二手房賽道，睿和智庫分析可能是為再次沖擊上市做準(zhǔn)備。“自如曾在2018年～2020年密集融資4次，但此后再無融資相關(guān)消息。同時，其上市傳言一傳再傳，也不見落地。”

??“上市受阻和融資困難一直是自如的痛點(diǎn)，二手房業(yè)務(wù)的拓展可能為其帶來新的增長點(diǎn)。”柏文喜表示，這一業(yè)務(wù)能否成為自如上市的敲門磚，還取決于二手房業(yè)務(wù)是否能夠快速成長并實(shí)現(xiàn)盈利。