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??2025年3月5日，國務(wù)院總理李強(qiáng)在第十四屆全國人大三次會(huì)議上做政府工作報(bào)告。

??報(bào)告指出，今年是“十四五”規(guī)劃收官之年。要高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，為實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎(chǔ)。

??房地產(chǎn)方面，今年的政府工作報(bào)告延續(xù)了去年“止跌回穩(wěn)”及“穩(wěn)住樓市股市”的主基調(diào)。

??報(bào)告指出，回顧過去一年，成績(jī)來之不易。面對(duì)多重困難挑戰(zhàn)，我們加力實(shí)施存量政策，適時(shí)優(yōu)化宏觀調(diào)控，積極有效應(yīng)對(duì)。特別是堅(jiān)決貫徹落實(shí)9月26日中央政治局會(huì)議果斷部署的一攬子增量政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)明顯回升，社會(huì)信心有效提振，既促進(jìn)了全年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，也為今年發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

??從2025年政策取向來看，主要集中以下幾個(gè)重點(diǎn)：

??1、更加積極的財(cái)政政策。擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??2、實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

??3、持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施。

??4、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

??5、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展空間格局。提升京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動(dòng)作用。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)走深走實(shí)。

??政府工作報(bào)告提及今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展政策取向時(shí)首先提到了實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。

??擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??從2024年5月開始，中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府或企業(yè)對(duì)未售商品房和閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。

??2024年5月17日，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財(cái)政部也表態(tài)在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后在11月8日全國常委會(huì)辦公廳召開的新聞發(fā)布會(huì)上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，2024年-2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)。

??從政府工作報(bào)告可以看到，2025年，在去年新增2萬億元已經(jīng)安排完畢基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，力度持續(xù)加大。

??結(jié)合政府工作報(bào)告介紹今年政府工作任務(wù)時(shí)提出：優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

??可以預(yù)見，2025年，房地產(chǎn)行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。

??一方面可以根據(jù)目前市場(chǎng)庫存短期減少或暫停高庫存城市或區(qū)域的新增土地供應(yīng)。另一方面則加大盤活存量力度，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，同時(shí)加大地方政府專項(xiàng)債券金額，提高土地收儲(chǔ)和收購存量商品房力度。

??目前在各地方政府2025年工作報(bào)告中，至少15個(gè)省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關(guān)內(nèi)容，重慶、廣東等多地強(qiáng)調(diào)盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??我們認(rèn)為，存量商品房和存量閑置土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。在專項(xiàng)債支持配合下，若存量收購能夠真正有效落地，不僅能夠?yàn)槠渌呗涞爻晒ψ鞒霰砺?，還能極大提振市場(chǎng)信心。

??政府工作報(bào)告指出：實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

??“適度寬松的貨幣政策”和“適時(shí)降準(zhǔn)降息”曾在2024年12月11日-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上便已提及。此次再次提出，意味著在2024年的基礎(chǔ)上仍有下降空間。

??據(jù)中國人民銀行公布的2018年以來金融機(jī)構(gòu)平均法定存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)情況來看，2018年以來，人民銀行18次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，共提供長(zhǎng)期資金約14.4萬億元。截至2024年9月27日，金融機(jī)構(gòu)平均法定存款準(zhǔn)備金率約為6.6%，較2018年初降低8.3個(gè)百分點(diǎn)。

??據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。較上個(gè)月持平。從趨勢(shì)來看，2024年LPR共三次下調(diào)。5年期以上LPR已累計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)。

??LPR下調(diào)無論是新增房貸還是存量房貸都將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。目前我國房貸利率已進(jìn)入歷史寬松階段。

??從“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”表述來看，較2024年12月9日中央政治局會(huì)議“穩(wěn)住樓市股市”更為積極。

??2025年至今，延續(xù)1-2月傳統(tǒng)淡季行情，市場(chǎng)絕對(duì)量仍處低位，整體仍在止跌回穩(wěn)行情之中，春節(jié)后多個(gè)城市成交陸續(xù)恢復(fù)到節(jié)前水平，城市、區(qū)域、項(xiàng)目間分化持續(xù)。

??隨著3月供應(yīng)穩(wěn)步復(fù)蘇，疊加“金三銀四”為傳統(tǒng)營銷旺季，新房成交大概率環(huán)比持增。部分城市將出現(xiàn)局部“小陽春”，多數(shù)三四線城市或?qū)⒀永m(xù)筑底行情。

??在這一背景下，政府工作報(bào)告采用“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”，我們認(rèn)為，2025年居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，刺激居民購房意愿和提高購房支付能力。在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負(fù)擔(dān)1500億元基礎(chǔ)上，存量貸款利率仍有繼續(xù)下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續(xù)下調(diào)的可能性和必要性。

　　政府工作報(bào)告指出：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

??“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”與2024年12月11日-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表述一致，是中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的再次強(qiáng)調(diào)。

??“因城施策調(diào)減限制性措施”則與之前“四個(gè)取消、四個(gè)降低”政策形成呼應(yīng)。四個(gè)取消，主要包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。四個(gè)降低，就是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。（詳見：重磅！五部委表態(tài)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)）

??從目前北上廣深限購政策來看，廣州已全面取消限購，深圳部分區(qū)域取消，北京和上海則較之前放寬了限購條件。

??預(yù)計(jì)2025年一線城市仍將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化“限購”政策，二線城市進(jìn)一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”、“購房補(bǔ)貼”等工具刺激改善置換需求。

??另外，報(bào)告強(qiáng)調(diào)今年要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，這一系列政策措施將極大提高剛性和改善性需求的基數(shù)規(guī)模和購房支付能力，改善按揭月供預(yù)期。

??目前江蘇、安徽、廣東、福建等多地已經(jīng)推進(jìn)落地城中村和危舊房改造，以“房票”安置為基礎(chǔ)，提高貨幣化安置比例，“以購代建”去庫存，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??政府工作報(bào)告指出：深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動(dòng)。發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，提升超大特大城市現(xiàn)代化治理水平，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)。加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度。提升京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動(dòng)作用。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)走深走實(shí)。

??中長(zhǎng)期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，推進(jìn)常住地提供基本公共服務(wù)，強(qiáng)化隨遷子女義務(wù)教育保障，推動(dòng)將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障體系，幫助新市民落戶安家，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，減輕交通醫(yī)療和養(yǎng)老負(fù)擔(dān)和后顧之憂，都有助于拉動(dòng)購房剛性需求和改善性需求的釋放。

??住建部部長(zhǎng)此前表示：“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。相對(duì)于市轄區(qū)而言，縣域無疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。

??注重以城市群、都市圈為依托，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

??整體來看，此次政府工作報(bào)告指示明確、目標(biāo)清晰，在延續(xù)了去年基調(diào)的同時(shí)又加大了力度。這對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)工作具有非常好的指導(dǎo)意義，也有助于2025年房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從當(dāng)前市場(chǎng)來看，在經(jīng)歷了去年四季度的修復(fù)后，目前仍處于“止跌回穩(wěn)”階段，隨著3-4月份傳統(tǒng)營銷旺季的來臨，部分城市也將出現(xiàn)局部“小陽春”。

??需要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要各方充分協(xié)調(diào)、共同發(fā)力，只有這樣房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)才能進(jìn)一步向好。