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??11月國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，積極變化進(jìn)一步增多。

??在12月16日國家統(tǒng)計(jì)局公布的前11月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)9月份以來回升態(tài)勢(shì)，工業(yè)增長加快、以舊換新推動(dòng)消費(fèi)持續(xù)增長。

??房地產(chǎn)層面，隨著9月以來存量和增量政策組合拳相繼落地見效，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，11月份樓市交易更趨活躍，市場(chǎng)預(yù)期改善，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

??具體有以下幾方面表現(xiàn)：

??1、11月新建商品房銷售面積和銷售金額同比回正，分別增長3%和1%，前11月商品房銷售面積和金額降幅較前10月分別收窄1.5和1.7個(gè)百分點(diǎn)

??2、新開工面積止跌回升，環(huán)比上升17%；房企竣工面積環(huán)比增加19%，且已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上升

??3、與去庫存同步，土地成交、施工面積、投資規(guī)模均在合理收窄區(qū)間之內(nèi)

??4、房價(jià)出現(xiàn)積極信號(hào)，一手房價(jià)同比降幅出現(xiàn)收窄，為年內(nèi)首次，且一手房房價(jià)指標(biāo)回暖明顯好于二手房

??國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司負(fù)責(zé)人付凌暉表示，在各項(xiàng)政策作用下，11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)積極變化增多，市場(chǎng)信心得到提振，止跌回穩(wěn)動(dòng)能在增強(qiáng)，后期走勢(shì)有望繼續(xù)改善。

??同日，中央財(cái)辦在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議解讀中明確，隨著各項(xiàng)政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步回穩(wěn)，行業(yè)會(huì)加快回暖，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實(shí)現(xiàn)。

??得益于宏觀政策組合效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，11月份國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)轉(zhuǎn)好，主要指標(biāo)加速向好，國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)9月份以來回升態(tài)勢(shì)。

??11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.4%，比上月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長0.46%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額43763億元，同比增長3.0%，環(huán)比增長0.16%。全國居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲0.2%；環(huán)比下降0.6%。

??從11月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比下降3.7%，跌幅進(jìn)一步收窄，M2同比增速回落至7.1%。本月M1-M2增速差距進(jìn)一步減小，進(jìn)一步確立了10月份以來的下降趨勢(shì)。

??值得注意的是，住戶貸款增速近期已在上升，主要是來自于個(gè)人房貸企穩(wěn)回升，稅費(fèi)減免等需求側(cè)扶持政策的出臺(tái)，有力地加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民信心恢復(fù)，10月份以來提前還款現(xiàn)象已有所減少，提前還款額占個(gè)人住房貸款余額的比重明顯低于一攬子增量政策出臺(tái)前的8月。

??11月，新房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月銷售面積和銷售金額分別為8.6118億平方米和8.5125萬億元，同比分別下降14.3%和19.2%，降幅較前10月收窄了1.5和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??單月來看，11月新建商品房銷售面積8188萬平方米，同比上升3%，銷售金額為8270億元，同比上升1%。

??住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙增長。

??新房市場(chǎng)的熱度延續(xù)，主要是得益于四限取消，加之普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消，進(jìn)一步促進(jìn)了中高端房產(chǎn)意向客群的信心回升。與此同時(shí)，住建部、財(cái)政部擴(kuò)大城中村改造支持范圍，自然資源部推動(dòng)運(yùn)用專項(xiàng)債收購存量閑置土地，持續(xù)推進(jìn)行業(yè)去庫存發(fā)展預(yù)期向好。11月典型城市項(xiàng)目平均去化率達(dá)到41%，環(huán)比上漲7個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)首次達(dá)到四成以上。

??統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線城市同比降幅今年以來首次均收窄，整體來看一手房價(jià)的同比降幅也在2024年11月首次出現(xiàn)了收窄。

??具體來看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降8.0%，降幅收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降8.4%，降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降6.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??以2021年1月為基點(diǎn)來看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，11月份房價(jià)下跌趨勢(shì)持續(xù)趨緩。新房整體較2021年初下降7.2%，二手房較2021年初下降16.3%。

??1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726014萬平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面積508389萬平方米，下降13.1%。房屋新開工面積67308萬平方米，下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬平方米，下降23.1%。房屋竣工面積48152萬平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面積35197萬平方米，下降26.0%。

??11月新開工面積6081萬平方米，環(huán)比上升17%，止跌回升，同比下降23%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。主要是年末四季度土地出讓面積的增加。

??就現(xiàn)階段發(fā)展趨勢(shì)來看，在施工面積回落到合適規(guī)模之前，新開工同比的持續(xù)低位有利于行業(yè)發(fā)展預(yù)期的持續(xù)穩(wěn)定。

??11月房企竣工面積為6157萬平方米，環(huán)比增加19%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上升，同比下降39%。累計(jì)同比下降26.2%，較前10月擴(kuò)大了2.3個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)比年內(nèi)走勢(shì)來看，得益于行業(yè)資金面的轉(zhuǎn)好，保交樓、保交房等工作的持續(xù)推進(jìn)，11月竣工規(guī)模持續(xù)環(huán)比上升。不過同比來看，受前期銷售規(guī)模下降、以及行業(yè)施工規(guī)模收縮影響，竣工面積仍在持續(xù)回落。

??1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%，降幅較10月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。11月單月房企開發(fā)投資7325億元，環(huán)比下降4%。

??本月土地投資規(guī)模延續(xù)周期性上行，11月全國300城經(jīng)營性土地成交面積1.6億平方米，環(huán)比上升53%，主要是受土地成交周期性影響，同比來看仍下降10%。

??2024年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高于商品房銷售金額，一方面是受到大量在建的無收益甚至“負(fù)收益”的保障房影響，另一方面更多的還是因?yàn)榉e壓了大量的未竣工項(xiàng)目，這些項(xiàng)目也是當(dāng)前行業(yè)庫存規(guī)模的最大來源。

??在目前的行業(yè)周期下，房地產(chǎn)投資的同比下行，其實(shí)也代表著行業(yè)庫存壓力的減輕、施工規(guī)模正在恢復(fù)到與銷售規(guī)模更匹配的水平。從這一角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降也是行業(yè)出清庫存的體現(xiàn)之一。對(duì)標(biāo)2017-2020年間的行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，貨幣政策重提“適度寬松”，地方債務(wù)壓力有望進(jìn)一步減輕，“嚴(yán)控增量”、“盤活存量”可得到更加堅(jiān)決有力的執(zhí)行，行業(yè)去庫存的步伐將迎來進(jìn)一步提速，企業(yè)與購房者預(yù)期也將進(jìn)一步企穩(wěn)。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，在行業(yè)指標(biāo)周期性因素和中央進(jìn)一步加強(qiáng)“穩(wěn)市場(chǎng)”政策的扶持下，12月成交、房價(jià)等指標(biāo)有望持續(xù)改善：預(yù)計(jì)單月商品房銷售面積、金額將創(chuàng)下年內(nèi)新高，累計(jì)同比降幅將延續(xù)收窄，行業(yè)資金面的改善、以及土地規(guī)模的有序調(diào)降，也將推動(dòng)施工、竣工指標(biāo)進(jìn)一步轉(zhuǎn)好，助力行業(yè)庫存指標(biāo)持續(xù)改善。對(duì)于新開工和開發(fā)投資而言，得益于市場(chǎng)信心的提振，相關(guān)增速指標(biāo)也有望延續(xù)向好趨勢(shì)。